Recessione anticipata da un contratto di locazione

[User_54145]

Buongiorno a tutti e grazie per essere stato accettato in questo interessante forum. Scrivo per porre una domanda, apparentemente banale, ma di cui non ho mai avuto una risposta convincente.

La domanda è: nel contratto di locazione libero (4+4) c'è tipicamente un punto che specifica che l'inquilino può avvalersi della facoltà di recedere anticipatamente, inviando una raccomandata 6 mesi prima, per "gravi motivi". Ma quando l'inquilino se ne va prima della fine del contratto senza "gravi motivi" (ad esempio se ne va 2 anni prima della scadenza perché ha trovato un altro alloggio più conveniente) a quale penale va incontro nei confronti del locatore? Esiste una lista ufficiale di quali sono i "gravi motivi"?

Grazie per l'attenzione.
Ivan Longo

 

[Excalibur]

Che io sappia non esiste una lista di "gravi motivi" analoga a quella che deve presentare il proprietario qualora decidesse di dare disdetta dopo i primi quattro anni. Se l'inquilino invia una disdetta "vaga" e addirittura prematura rispetto ai quattro anni della prima scadenza o accetti o lo porti davanti a un giudice che dovrà valutare i motivi addotti. In genere i proprietari lasciano stare perché il ricorso al tribunale ha un costo, c'è il rischio che l'inquilino si trasformi in un moroso, etc etc. Non sono belle considerazione ma sono realistiche. Conviene trovarsene un altro.

 

[User_54145]

Che io sappia non esiste una lista di "gravi motivi" analoga a quella che deve presentare il proprietario qualora decidesse di dare disdetta dopo i primi quattro anni. Se l'inquilino invia una disdetta "vaga" e addirittura prematura rispetto ai quattro anni della prima scadenza o accetti o lo porti davanti a un giudice che dovrà valutare i motivi addotti. In genere i proprietari lasciano stare perché il ricorso al tribunale ha un costo, c'è il rischio che l'inquilino si trasformi in un moroso, etc etc. Non sono belle considerazione ma sono realistiche. Conviene trovarsene un altro.

Grazie Excalibur per la risposta. Hai centrato il problema: magari , formalmente, uno può procedere per vie legali, ma i tempi burocratici, i costi e le probabili ritorsioni dell'inquilino si ritorcerebbero contro. Il proprietario invece deve garantire 4+4, altrimenti son guai. Non per polemica, ma per oggettività dei fatti che si leggono quotidianamente, nei rapporti di locazione la "par condicio" proprio non esiste.
Ivan Longo

 

[Nemesis]

Ma quando l'inquilino se ne va prima della fine del contratto senza "gravi motivi" [...] a quale penale va incontro nei confronti del locatore?

Se non esistono i gravi motivi, e il contratto non prevede la sua facoltà di recedere in ogni tempo, è obbligato ad attendere la scadenza contrattuale.

 

[Excalibur]

Se non esistono i gravi motivi, e il contratto non prevede la sua facoltà di recedere in ogni tempo, è obbligato ad attendere la scadenza contrattuale.

Non si dubita che sia formalmente obbligato, si discute come si possa far rispettare l'obbligo e l'unico modo è adire alle vie legali. Ci metti i tempi della giustizia civile e a quel punto l'inquilino se n'è andato (nel migliore dei casi) o è diventato moroso. Per altro se la persona non è più in grado o sostiene a fatica l'affitto di quell'immobile magari per una difficoltà sopravvenuta non è neanche una cattiva decisione. Certo, meglio sarebbe stato parlare con chiarezza al proprietario invece di mandare una lettera di disdetta senza spiegazioni.

 

[uva]

Concordo con le risposte precedenti e aggiungo quanto segue.

Se l'inquilino recede senza i "gravi motivi" previsti dal contratto, io accetto la sua disdetta ma trattengo il deposito cauzionale a parziale compensazione della sua inadempienza.

Quindi, dopo aver constatato che nell'appartamento rilasciato non vi sono danni a lui imputabili, non gli restituisco le due o tre mensilità che aveva versato come cauzione.

So che non potrei farlo di mia iniziativa (dovrei rivolgermi al giudice, con tutti i costi e i tempi di una pratica legale) però aspetto che sia l'inquilino a citarmi in Tribunale per condannarmi alla restituzione del deposito cauzionale. Se lo facesse, io farei valere la questione dei motivi non "gravi".

Non è mai successo: l'inquilino che intende andarsene se ne va, senza impelagarsi in questioni legali!
Visto l'andazzo, ormai nei contratti scrivo che il conduttore può recedere senza necessità di motivazione alcuna. E spesso, su sua richiesta, riduco il preavviso a soli tre mesi.

 

[Luigi Criscuolo]

certo che è strano stipulare un contratto di affitto senza inserire la clausola della rescissione anticipata del contratto d'affitto. Considerando che nel caso specifico è contemplata la clausola che prevede 6 mesi di preavviso, che è il massimo che si può chiedere per legge, secondo me la successiva specifica "gravi motivi" è inefficace. Inserire la condizione "per gravi motivi" avrebbe senso se il preavviso fosse di 2/3 mesi, cioè un periodo inferiore al massimo consentito per legge.

 

[User_54145]

Excalibur , Nemesis, Uva e Luigi Criscuolo, vi ringrazio molto delle vostre risposte, che mi hanno aiutato a definire meglio il problema e, soprattutto, mi hanno fornito utili indicazioni nel momento in cui redigerò un nuovo contratto di locazione.

Ivan Longo

 

[fasa78]

Mi intrometto facendo una domanda....

In caso di recesso anticipato, per quanto ne so io (canone concordato) bisogna andare all'agenzia delle entrate... e se il contratto viene disdetto prima del termine bisogna pagare 80 euro.

In teoria queste 80 euro dovrebbero essere pagate da chi se ne va via anticipatamente ??!

 

[Nemesis]

se il contratto viene disdetto prima del termine bisogna pagare 80 euro.

L'imposta di registro per il recesso anticipato è pari a 67 euro, ed è dovuta se il locatore non ha optato per il regime della cedolare secca.