Realizzazione tabelle millesimali : applicazione coefficienti

[malabra]

ciao a tutti e buon anno,
il mio è iniziato alle prese con i problemi condominiali.
Ho bisogno di un vostro suggerimento, penso che sia capitato a tutti una questione simile.

Disaccordo sulla predisposizione delle tabelle millesimali: il geometra incaricato, da quello che ho capito, ha seguito pedissequamente il testo di Gasparrelli. Tale testo per alcuni coeficienti individua una serie di valori diversificati in base al piano: ad esempio il coefficiente di luminosità. Al riguardo invece la circolare del 1966 e molte altre pubblicazioni esppressamente dicono che per il coefficiente di luminosità di considera solo il rapporto tra la superficie illuminante e quella illuminata perchè le differenze derivanti dalla diversa altezza sono contemplate nel coefficiente di piano. Voi cosa ne pensate, come faccio a smontare questa applicaizone che incide moltissimo sul valore delle quote diproprietà. vi ringrazio

 

[acquirente]

ciao a tutti e buon anno,
il mio è iniziato alle prese con i problemi condominiali.
Ho bisogno di un vostro suggerimento, penso che sia capitato a tutti una questione simile.

Disaccordo sulla predisposizione delle tabelle millesimali: il geometra incaricato, da quello che ho capito, ha seguito pedissequamente il testo di Gasparrelli. Tale testo per alcuni coeficienti individua una serie di valori diversificati in base al piano: ad esempio il coefficiente di luminosità. Al riguardo invece la circolare del 1966 e molte altre pubblicazioni esppressamente dicono che per il coefficiente di luminosità di considera solo il rapporto tra la superficie illuminante e quella illuminata perchè le differenze derivanti dalla diversa altezza sono contemplate nel coefficiente di piano. Voi cosa ne pensate, come faccio a smontare questa applicaizone che incide moltissimo sul valore delle quote diproprietà. vi ringrazio

basta non approvarla in assemblea condominiale.

 

[Luigi Barbero]

D'accordo con Acquirente. Inoltre, sei sicuro che la differenza fra il Gasparelli e quella ormai adottata universalmente (il rapporto da te indicato) generi delle differenze di valore così elevate? Molti anni fa elaborando delle tabelle millesimali, per curiosità provai tutti due i metodi. La differenza risultò essere -su 78 appartamenti- del valore di frazioni dell'unità. Non ricordo se ad esempio la stessa u.i. con un metodo aveva 12,148 m/mi e con l'altro arrivava a 12,150 m/mi.

 

[malabra]

ciao Luigi,
certo la soluzione è la non approvazione delle tabelle (ma dopo la sentenza della cassazione basta la maggioranza) oppure l'impugnazione in tribunale. però mi pongo il probrlema degli eventualai eviluppi ulteriori......comunque, io credo che il metodo di Gasparrelli, peraltro con indici privi di qualunque spiegazione lorgico-matematica, nel caso di 3 appartamenti dislocati su tre piani, incide molto pesantemente sul terzo piano, in quanto, secondo tale sistema, la maggiore altezza è sempre un vantaggio e il piano incide oltre che sul coefficiente di piano anche in quello di luminosità e di prospetto. A me sembra un'esagerazione assurda. . Invece, secondo la circolare del 1966 le differenze di piano incidono solo nell'ambito del relativo coefficiente. Infatti, secondo il calcolo Gasparrelli un appartamento con una maggiore superficie ma posto al primo piano, a parità di tutte le altre variabili, ha un valore virtuale inferiore.
A me sembra una stortura.

Ma la mia domanda è questa: il tecnico che utilizza in modo pedissequo il sistema Gasparrelli, copiato letteralmente senza alcuna valutazione, può essere contestato o si deve subire supinamente l'abuso di questo autore. Mi chiedo che valore ha una pubblicazione nell'ambito di tale sistema?

non so se sono stata chiara.

grazie

 

[Luigi Barbero]

Sei stata chiara e concordo con te specie nella parte nella quale noti che un appartamento di maggiore superficie viene favorito per il solo fatto di essere ubicato al primo piano. Credo inoltre che il tecnico debba metterci "del suo" nella compilazione e non affidarsi pedissequamente alla fredda indicazione di Gasparelli. Se non è un "signor-so-tutto-io" dovrebbe ragionare sulle incongruenze che il metodo riporta e porvi rimedio. Io, ripeto, molti anni fa (credo intorno al'85) elaborai una tabella con il Gasparelli e la confrontai con quella elaborata con il metodo classico (quello Balzani...) e non vi trovai grandi differenze. Ma sicuramente il fatto era dovuto alle caratteristiche del fabbricato, basso e lungo, senza sostanziali differenza di esposizione e quindi di luminosità. Il tecnico deve comunque accettare le vostre osservazioni e porvi rimedio. In fin dei conti chi paga l'onorario?

 

[malabra]

Caro Luigi, il buon senso, l'onestà e la professionalità non sono patrimonio di tutti! Il tecnico che ha predisposto le tabelle credo che si limiti a inserire dei dati in tabelle già pronte, senza alcuna valutazone di merito. Tutto ciò al fine di avvantaggiare alcuni condomini rispetto ad altri. E' tale la superficialità dell'elaborato che non ha neppure modificato l'indirizzo del condominio. Approfitto della tua disponibilità per chiederti se in un eventuale giudizio (ove gli altri condomini dovessere approvare tale schifezza) posso contestare la tabella perchè priva di qualunque motivazione (logica e matematica) per i coefficienti applicati? posso contestare il mancato richiamo alla circolare del 1966? grazie ancora

 

[Luigi Barbero]

In giudizio, ammesso che ci si arrivi, le contestazioni dovranno essere portate da un professionista iscritto all'albo. Sicuramente, il giudice affiderà poi le tabelle del primo tecnico e le contestazioni del tuo professionista ad un terzo. Il C.T.U. e poi emetterà sentenza. Tieni presente che le cause condominiali vanno avanti per anni. Io ne ho vinta una contro il condominio dove vivo dopo la bellezza di 10 anni. Se però il tuo condominio non approvasse le tabelle "errate" sarà il tecnico a farvi causa per essere risarcito del suo lavoro. Giusto o sbagliato che sia. E per lui sarà facile ottenere l'intimazione di pagamento dal Giudice di Pace. Riassumendo: Dovrai (o dovrete) pagare un secondo tecnico che vi elabori delle tabelle eque; dovrai (dovrete) pagare un avvocato che vi rappresenti ; dovrai (dovrete) pagare un C.T.U. nominato dal Giudice; avrai (avrete) come ti auguro, ragione e soddisfazione dopo enne (non quantificabili) anni. Ma sto' tecnico è così restio a rivedere le sue posizioni?

 

[carlo84]

Anche se in ritardo, potreste indicarmi quali siano le metodologie per la realizzazione delle tabelle millesimali? Grazie Carla

 

[Luigi Barbero]

E' una materia iuttosto complessa. Entrano in campo diversi fattori, moltiplicatori e divisori, coefficienti diversi.
Per un esame più approfondito ti consiglio il libro di B.Balzani "le tabelle millesimali in condominio" Ed. Buffetti.