Realizzazione parziale di cappotto termico in un condominio

[blue23]

Buon pomeriggio
in occasione di imminenti lavori di ristrutturazione di un condominio di nove appartamenti è stata proposta la realizzazione di un cappotto termico. Delibera bocciata . Chi scrive ed altri due condomini abitanti del terzo ed ultimo piano hanno chiesto e ottenuto con votazione passata con maggioranza semplice , 5 favorevoli e 4 contrari, il permesso per la realizzazione limitatamente all'intera fascia corrispondente agli appartamenti del terzo piano . L'amministratore ha bocciato la proposta su richiesta della minoranza portando a giustificazione l'articolo 1120 C.C. Innovazione vietata per alterazione del decoro architettonico .
Premesso che il tutto verrebbe fatto a regola d'arte con approvazione del direttore dei lavori e di un archittetto, Mi domando se tale modifica comporti una effettiva alterazione del decoro architettonico e se tale progetto con finalità volte al miglioramento del rendimento energetico sia escluso da questa casistica
Grazie !

 

[dolly]

Buon pomeriggio
in occasione di imminenti lavori di ristrutturazione di un condominio di nove appartamenti è stata proposta la realizzazione di un cappotto termico. Delibera bocciata . Chi scrive ed altri due condomini abitanti del terzo ed ultimo piano hanno chiesto e ottenuto con votazione passata con maggioranza semplice , 5 favorevoli e 4 contrari, il permesso per la realizzazione limitatamente all'intera fascia corrispondente agli appartamenti del terzo piano . L'amministratore ha bocciato la proposta su richiesta della minoranza portando a giustificazione l'articolo 1120 C.C. Innovazione vietata per alterazione del decoro architettonico .
Premesso che il tutto verrebbe fatto a regola d'arte con approvazione del direttore dei lavori e di un archittetto, Mi domando se tale modifica comporti una effettiva alterazione del decoro architettonico e se tale progetto con finalità volte al miglioramento del rendimento energetico sia escluso da questa casistica
Grazie !

La realizzazione di un cappotto termico NON costituisce assolutamente alcuna innovazione ne' comporta alterazione del decoro architettonico.
Poichè rientra negli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all'utilizzazione delle fonti di energia, l'installazione del cappotto termico richiede per l' approvazione la maggioranza semplice delle quote millesimali, rappresentata dagli intervenuti in assemblea (art. 27, co. 22, della Legge 99/2009 che ha sostanzialmente modificato i requisiti per l'approvazione in assemblea di interventi volti al risparmio energetico). In altre parole, non contano i condòmini favorevoli all'intervento, bensì solo i loro millesimi: devono essere più di quelli dei condòmini che votano contro, sommati con eventuali astenuti.
Inoltre, l'intervento può beneficiare della detrazione del 55%.

Saluti
dolly

 

[dolly]

Per meglio esplicitare:

Il dispositivo è contenuto al comma 22, art. 27, legge 99/2009 e modifica il comma 2 dell'articolo 26 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, come sostituito dall'articolo 7 del decreto legislativo 29 dicembre 2006, n. 311. Il testo della 10/91, integrato, con le modifiche, recita: "per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea".
Tale legge ha quindi fatto piazza pulita di tutte le interpretazioni precedenti, di dottrina e giurisprudenza, inventando una nuova maggioranza condominiale, non contenuta nel Codice civile: quella "semplice" dei millesimi degli intervenuti in assemblea. In altre parole non contano i condòmini favorevoli all'intervento, bensì solo i loro millesimi: devono essere più di quelli dei condomini che votano contro, sommati con eventuali astenuti (la giurisprudenza ha chiarito che contano come contrari).
Fatti alcuni elementari calcoli, si può dire che una decisione di risparmio energetico potrebbe in teoria vedere il voto positivo dei condòmini che possiedono appena 167,7 quote su 1.000, se all'assemblea partecipano solo un terzo dei condòmini che possiedono solo un terzo dei millesimi. Va aggiunto che, per giurisprudenza di Cassazione, anche una decisione presa senza le necessarie maggioranze è annullabile solo se impugnata in giudizio entro 30 giorni da quando se ne ha avuta conoscenza: trascorso questo periodo, diventa valida.
Naturalmente l'assemblea deve essere di per sé valida.

Saluti
dolly

 

[blue23]

Grazie dolly ,
per la gentile, esauriente e rapida risposta
Cordiali saluti

 

[blue23]

Il problema di questo caso però è diverso poiché il cappotto verrebbe realizzato limitatamente agli appartamenti del terzo piano , da qui sorge la contestazione dell'amministratore che cita l'art 1120 C.C : modifica estetica e alterazione del decoro architettonico .

 

[ergobbo]

Premesso che il tutto verrebbe fatto a regola d'arte con approvazione del direttore dei lavori e di un archittetto, Mi domando se tale modifica comporti una effettiva alterazione del decoro architettonico e se tale progetto con finalità volte al miglioramento del rendimento energetico sia escluso da questa casistica

Se l'aspetto final della fascia coperta dal cappotto sarà conforme al resto del palazzo (cortina se c'è cortina, quarzo se c'è quarzo, ecc. ecc.), l'amministraore può prendere il suo divieto e infilarselo su per... la canna fumaria!
Fategli presente che l'unicodeputato a giudicare sul decoro è il giudice...

 

[blue23]

grazie ,
purtroppo per quanto abbia cercato non sono riuscito a trovare un articolo di legge che dica chiaramente che un cappotto termico parziale non costituisce alcuna innovazione nè comporta alterazione del decoro architettonico

 

[ergobbo]

Il codice non definisce le innovazioni, così come non definisce il decoro architettonico.
Bisogna quindi rifarsi a tutta la giurisprudenza per cercare di venirne a capo.

Senza stare a citare 70 anni di sentenze di cassazione, ritengo si possa affermare che:

Costituisce innovazione, qualsiasi opera nuova che alteri, in tutto o in parte , nella materia o nella forma, ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell’ordinaria amministrazione e del godimento della cosa e che importi una modifica materiale della forma e della sostanza della cosa medesima, con l’effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento, o comunque alterarne la destinazione originaria, con conseguente incidenza sull’interesse di tutti i condomini, i quali debbono essere liberi di valutare la convenienza dell’innovazione.

Di tutta evidenza dunque che le innovazioni sono opere di trasformazione tali da alterare l’originaria destinazione del bene e tali da incidere in modo rilevante sull’interesse di tutti i condomini.
Rivestire un muro con un cappotto termico non incide affatto nella sua natura di muro...

Al contrario non costituiscono innovazioni, tutti gli atti di maggiore o più intensa utilizzazione della cosa comune, che non importino alterazioni o modificazione della stessa e non precludano agli altri partecipanti la possibilità di utilizzare la cosa facendone lo stesso maggiore uso del condomino che abbia attuato la modifica. Direi che è il vostro caso.

Quindi, l'art. 1120 citato dall'amministratore non c'èntra una benemerita...

Per quanto riguarda il decoro, invece, la cosa è più complicata e i giudici (i giudici, NON gli AMMINISTRATORI) decidono di volta in volta su indicazione dei periti del tribunale. Considera comunque che per essere presa in considerazione per una eventuale condanna, la modifica deve ledere (ossia danneggiare) i diritti degli altri condomini in maniera QUANTIFICABILE.

Se il lavoro è fatto a regola d'arte, con una adeguata ripresa dell'aspetto esterno originario dello stabile e l'unica differenza apprezzabile sarà l'inevitabile "scalino" tra la parte rivestita e quella non rivestita, credo non ci sia giudice che possa condannarvi.

Se siete decisi a farlo e intenzionati a pagare di tasca vostra la spesa, potete farlo senza alcun problema in base all'art 1102 CC. Sarà poi l'amministratore che (dopo aver tentato inutilmente di bloccare il lavoro ed essersi preso una diffida da voi) dovrà convincere l'assemblea a promuovere una causa contro di voi - con tutte le relative spese - basandosi su una difficile dimostrabilità della lesione del decoro. A Roma il 95% delle cause per questo argomento sono rigettate.

Questo, ovviamente, vale "a bocce ferme", ossia se non ci sono altri elementi da prendere in considerazione, quali ad esempio il regolamento di condominio, che potrebbe vietare ogni "modifica" all'aspetto dell'edificio senza specifiche maggioranze...

 

[blue23]

Ricevuto Grazie !
Best regards

 

[paglialunga.giuseppe]

Buongiorno, ho visionato le domande e risposte sopra riportate.
Ho un problema simile.
Il mio appartamento, secondo piano di tre piani, ha il lato nord come riportato nelle allegate foto e mi sto accingendo a rivestire la suddetta parete con pannelli isolanti di circa 5 cm. di spessore rivestendoli poi con pittura al quarzo come la parete coperta. Resta visibile infine solo un dente di 5-6 cm di spessore per una lunghezza di circa 20 cm tra il balcone e il tubo della pluviale condominiale.
se ho capito bene da quanto ho letto, avrei bisogno di una (per me complicata) delibera condominiale di autorizzazione, ma non comportando alterazione o modifiche al muro e non preclludendo agli altri condomini la possibilità di usare la cosa facendone lo stesso maggiore uso di quanto ne faccia io con il citato rivestimento, rischierei solo un possibile tentativo di fermo lavori da parte dell'amministratore ed eventuale possibile causa dal condominio con scarsa possibilità di successo per loro.
Avrei solo una ulteriore curiosità; per i citati lavori, tutti all'interno di una scila con tecnico abilitato, posso avvalermi della detrazione del 50% per ristrutturazione con cessione del credito d tramite le P.T.?
So che le P.T. attendono per attivare la cessione del credito l'ok da parte dell'agenzia delle entrate, per cui mi chiedo se l'Agenzia delle entrate per dare l'ok non voglia anche la delibera di approvazione condominiale, nel qual caso eviterei di chiedere lo sgravio fiscale.
In attesa di un cortese parere invio in allegato alcune foto, ed uno stralcio della planimetria relativa alla parte interessata.
Grazie anticipate e cordiali saluti a tutti