Realizzazione accesso sul pianerottolo della scala condominiale per divisione appartamento.

[aldobasso]

Diversi anni fa ho acquistato un appartamento in uno stabile condominiale di 5 piani e sette appartamenti. Il mio è posto al 1° piano ed essendo di cica mq. 240 commerciali, vorrei ora dividerlo a metà e ricavarne due singole unità indipendenti. Ciò per consentire a mio figlio, sposato da poco e con me coabitante, di utilizzarlo in tutta autonomia con regolare contratto di comodato d’uso.
Il tecnico da me incaricato ha prodotto un progetto divisionale. Dalla sua relazione si evince che le due unità ricavate risultano essere del tutto simili a quelle poste nei piani alti (3° e 4° piano) della medesima palazzina. Inoltre sostiene, sempre con la stessa relazione, che la tabella millesimale può rimanere la stessa, senza necessità di rettifica, in quanto la superficie dei 2 appartamenti sono perfettamente eguali e soprattutto di unico proprietario.
Per quanto riguarda la realizzazione del portoncino necessario per l’accesso al nuovo appartamento occorre l’autorizzazione dell’assemblea condominiale in quanto i lavori dovranno essere realizzati nella scala condominiale.
Ora mi sorge un dubbio e vorrei un vostro parere circa la procedura da seguire per richiedere l’autorizzazione condominiale e, in particolare, se occorre l’assenso incondizionato di tutti e 7 i proprietari dei rispettivi appartamenti già esistenti.
Cosa succede se qualche condomino non dovesse essere d’accordo? dovrò rinuniare definitivamente alla divisione dell'appartamento??
Saluti.
aldobasso

 

[condobip]

Non serve l'autorizzazione assembleare per l'apertura della porta per il secondo appartamento che verrai a realizzare nella tua proprietà, purchè non apporti una rilevante diminuzione della facoltà di godimento spettanti agli altri condomini dell'uso del pianerottolo e non leda il decoro dello stabile, ed è esatto che le tabelle non vengano modificate perchè la tua proprietà non aumenta ne diminuisce e non si può parlare di modifica di grande portata (Disp. Att. cc art. 69), comunque devi richiedere l'autorizzazione comunale per le opere che farai, e anche le modifiche ai registri immobiliari (catasto, agenzia dal territorio ecc ecc), ma questo credo che il tuo tecnico ne sia a conoscenza.
Per tutto ciò potresti solamente mettere a conoscenza i condomini della tua intenzione ma senza necessità di assenso da parte loro, salvo non sia previsto dal Regolamento di Condominio.

 

[arianna26]

Anch'io so che l'apertura di una porta non deve essere autorizzata. basta che non impedisca l'utilizzo altrui del pianerottolo.

 

[aldobasso]

Grazie della tua risposta condobip. La trovo veramente professionale e tecnica. Ti voglio chiedere un'altra cosetta In seguito, volendolo cedere, con atto di donazione, al mio unico figlio si dovrà necessariamente rimodulare le tabelle millesimali del condominio. In questo caso come devrò comportarmi? Devo dare incarico all'amministratore del condominio per la nomina di un tecnico di fiducia o potrò io stesso nominare il tecnico e provvedere alle relative spese? Ti chiedo anche se tutti gli oneri saranno ad esclusivo mio carico.
Ancora grazie anticipatamente per il tuo parere espresso.
Cordiali saluti :daccordo:

 

[condobip]

Secondo il mio parere, il tecnico di fiducia che hai può effettuare tutta la procedura, ovvero dividere il tuo appartamento in due unità immobiliari (non sono tecnico ma mi pare che sia necessaria una DOCFA), con questa partizione del tuo appartamento originale in due U.I. (i mlm li dividerà il tecnico p.es. se 100, due da 50 o 40-60 ecc ecc), comunicherai all'amministratore le nuove quote millesimali, magari citando gli estremi dei documenti che avrà fatto il tecnico di fiducia.

 

[aldobasso]

Più veloce della luce la tua risposta, come ripeto, molto professionale. GRAZIE!!
Scusa l'ignoranza ma la Sigla DOCFA sta per?
saluti.

 

[condobip]

E' un software per calcolare i dati relativi agli immobili censiti al Catasto Fabbricati, ripeto non sono un tecnico, ma per saperne di più potresti vedere l'Agenzia del Territorio; Agenzia del Territorio - Docfa

 

[aldobasso]

Ok Condobip! Ora mi documenterò e grazie per avermi svelato l'enigma (DOCFA)
Per il momento è tutto. Tieniti a disposizione, sicuramente non finisce qua (diceva un noto e bravo presentatore).
Ciao

 

[romrub]

Mi sono posto anch'io il problema, avendo pari intenzione di dividere il mio attuale appartamento.
Non avendo però urgenza, farò la seconda porta e le necessarie modifiche interne senza dividere la proprietà immobiliare, in attesa che la necessità della divisione diventi concreta.

Venendo alla tua problematica, bisogna prima sentire gli esperti sul fatto che basti una divisione dell'appartamento per farlo diventare due unità immobiliari (a buon senso direi di si), nel qual caso:
In linea di principio non concordo con le risposta su i millesimi che hai ricevuto, in quanto i millesimi non sono correlati solo alla superficie ma comprendono tutta una serie di parametri, che alla fine determinano il valore dell'appartamento. E' indubbio che due appartamenti da 120 mq, abbiano più valore che un unico da 240, conseguentemente i millesimi dovrebbero cambiare, ma per cambiare i tuoi millesimi, bisognerebbe rifare quelli di tutto il condominio. Consiglio quindi di non tirare fuori l'argomento ma di aspettare che siano altri a richiederlo con apposita votazione. In prima battuta puoi usare quanto scritto al commento 2 condobip.
Altro elemento da considerare, è la luce e la pulizia scale, se i costi sono suddivisi secondo i millesimi generali non dovrebbe cambiare niente (permanendo i tuoi soliti millesimi) nel caso venissero addebitati per appartamento il discorso cambierebbe, in quanto indipendentemente se la divisione sia stata accatastata o meno, i condomini possono ravvisare comunque l'aumento di una unità immobiliare. Per ultimo rimane il discorso sull'eventuale ascensore, che avendo i millesimi determinati in altra maniera porrebbe ulteriori problemi nella ripartizione delle spese (si deve dividere per due i millesimi generali, ma lasciare inalterata l'altezza), dovendone calcolare dei nuovi, per tutto il condominio.

 

[condobip]

Pur non essendo un tecnico conosco grossomodo i criteri per calcolare i millesimi di una unità immobiliare;
- Coefficiente di destinazione o categoria catastale (in questo caso rimane uguale, ovvero sempre abitazione)
- Coefficiente di utilizzazione (rimane uguale, e forse potrebbe diminuire)
- Coefficiente di altezza (rimane uguale)
- Coefficiente di orientamento (rimane uguale)
- Coefficiente di esposizione e prospetto (rimane uguale)
- Coefficiente di piano (rimane uguale)
- Coefficiente di funzionalità (rimane uguale)
- Coefficiente di luminosità (rimane uguale e forse potrebbe diminuire)
Non vedo come se io divido un appartamento in due, questi potrebbero modificare in maniera notevole il rapporto con le altre unità immobiliari aumentandoli (punto essenziale previsto dall'art 69 delle Disp. Att. c.c.)
Lo stesso succede se un condomino acquista l'appartamento vicino al suo facendo una sola abitazione, ossia si sommano i millesimi dei due appartamenti senza modificare per niente tutti gli altri, appunto perchè non si ha nessuna modifica notevole tra i rapporti precedenti, ne si modificano i volumi originali.
Altro potrebbe succedere se il proprietario dell'ultimo piano esegue una sopraelevazione (se possibile) prevista dall'art. 1127 cc, allora si, che le cose cambiano, perchè si ha una modifica sostanziale del volume dell'edificio.