Sono oberato e molestato dalle spese condominiali, ho ansia ogni volta che ricevo una raccomandata e so che è l'Amministratore che vuole soldi
Condominio anni 60/70, pochi mesi dopo rogito usciti 6000 eu di spese condominiali, 1400 spespese ordinarie gas e scale (non c'è manco l'ascensore ), 800 euro spurgo installazione telecamere (causa visita ladro) e aggiustamento antenna e ORA 1400 euro per installazione contabilizzatori sui caloriferi...
Lavoro part time guadagno 700 eu e l amministratore crede che i soldi crescano dagli alberi
Ascoltate un po' come ha smistato le prossime scadenza:
- 31 luglio 431eu prima rata caloriferi
- 15 giugno 270 eu rata bilancio ordinario
-15 settembre 630eu quarta rata facciata
-31 settembre seconda rata contabilizzazione caloriferi 431 euro
Chiaramente queste spese turberebbero anche chi lavora full time e ha famiglia, dilazioni molto ravvicinate e soventemente accavallate: a settembre previsti 1061eu, non potrei manco se lavorassi ancora full time!!!
Cosa posso chiedere per pretendere rate piu distanti tra loro e rati piu piccole
- come verificare se l amministratore ci stia facendo spendere il meno possibile e se sta facendo o meno cose necessarie
-legalmente entro quanto ritardo lui e i creditori sono in grado di ottenere decreto ingiuntivo x pignorarmi l appartamento?
Se per esempio a settembre non pago i 600 eu della quarta rata del rifacimento facciata, lui dopo qualche settimana manda ingiunzione pagamento ma effettivamente quanto posso temporeggiare prima che lui abbia potere di mandare decreto ingiuntivo?
Se non pago i 431 eu dei contabilizzatori rata di luglio, quanto posso temporeggiare e ignorare i suoi solleciti avendo certezza che nn ha ancora potere di farmi nulla?
Ho diritto a rati piu piccole e distanziate In base al mio reddito?
Se uno non paga 600 eu sono veramente in grado di pignorargli la casa cacciarlo cn la forza pubblica e venderla all asta?
Grazie mille a tutti per la comprensione e le informazioni!
L'amministratore, si tenga presente, ha ben precisi obblighi verso la compagine. Egli, a dirlo è l'art. 1129, ottavo comma, c.c. "
salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, [?] è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice".
La norma, a dire il vero, fa riferimento alle
somme dovute a consuntivo e non a preventivo. Tuttavia non vi sono motivi per non poter ritenere che l'assemblea non possa dispensarlo da azioni immediate durante l'anno di gestione.
L'allungamento dei tempi, tuttavia, non vuol dire esonero dall'obbligo d'intraprendere un'azione. Come dire: sapere che per sette o otto mesi lì'amministratore non è tenuto ad adire le vie legali non significa essere al riparo dall'azione e soprattutto può non bastare per saldare i propri debiti.
Ed allora? Allora è bene cercare un
accordotransattivo con l'assemblea. In tal senso è bene ricordare che "
l'assemblea dei condomini secondo i principi generali espressi dall'art. 1135 c.c. ha il potere di deliberare su tutto ciò che riguardi le spese d'interesse comune e quindi anche eventuali atti di transazione che a dette spese afferiscono" (Cass. 16 gennaio 2014 n. 821).
Considerato che la situazione non prevede semplicemente te, ma tutto il condominio, io consiglierei di ridurre le spese del condominio con il
Progetto Eco Courts, finanziato dalla Commissione europea, ha visto coinvolti condomini situati in diverse località italiane, risparmiando così su:
- la sostituzione delle normali lampade ad incandescenza con quelle a led, hanno visto un calo nell'uso dell'energia pari all'85%;
- la sostituzione dei fornelli a gas butano con piastre ad induzione, ha ridotto notevolmente i tempi di impiego per cucinare/riscaldare le vivande, comportando brusche riduzioni nei consumi (un condominio medio italiano spende circa 26.300 euro all'anno di gas da cucina);
- la creazione di vere e proprie "case dell'acqua" condominiali, hanno visto ridurre la produzione di bottiglie di plastica di ben 1600 pezzi al mese, con minor danno anche sull'ambiente;
- al fine di ridurre la produzione di rifiuti condominiali, le famiglie si sono anche impegnate nella raccolta degli olii esausti (20 litri al mese) e nella scelta di prodotti privi di imballaggi (raggiungendo quasi il 50% di rifiuti in meno);
- con l'accordo condiviso volto al risparmio, si sono ricreati rapporti tra condomini e tra gli stessi ed il territorio e questo ha portato a pratiche di condivisione anche dei mezzi di trasporto (le bici in particolare) e degli elettrodomestici.
Queste pratiche sicuramente contribuiscono al raggiungimento di buoni livelli di
risparmio, ma per ottenere il massimo risultato in tempi brevi, bisognerebbe anche puntare all'investimento sull'opera edilizia che consenta un
efficientamento energetico della struttura condominiale.
È importante intervenire sulle caldaie sostituendole con modelli ad alta efficienza e sull'impianto termico nel suo complesso; se a questo si accompagnano interventi di isolamento delle pareti, delle coperture, dei pavimenti e la sostituzione degli infissi, si possono
raggiungere tagli del 50% sui costi di bolletta.
Ricordiamo che utilizzando impianti solari termici per la produzione di acqua calda sanitaria (il 33% dell'acqua consumata da ciascuna famiglia è impiegata per l'igiene personale) o impianti fotovoltaici per la produzione di energia, il risparmio è più che garantito nel giro di poco tempo, oltre che garantirsi una certificazione energetica di classe A.
La sperimentazione portata avanti da questo
progetto Eco Courts, sarà regolarmente monitorata sia dalle
cooperative edilizie proprietarie che dalle stesse famiglie coinvolte attraverso un database (denominato Sole) che raccoglierà ogni sei mesi i dati relativi ai consumi.
L'obiettivo di questa costante lettura dei dati è quello dell'autodiagnosi, che consentirà ai soggetti coinvolti di conoscere i
consumi effettivi e di calcolarne il risparmio ottenuto e, lì dove deficitari, intervenire per riqualificare o migliorare la condizione.
Infine per il suo ultimo quesito in merito al mancato pagamento delle spese condominiali gli strumenti di
recupero credito in ambito condominiale sono più incisivi, diretti e immediati rispetto a quelli ordinari: ciò per via delle esigenze di gestione e di amministrazione dell’edificio, che non possono essere ostacolate dalla
morosità di singoli proprietari. Difatti, il
mancato pagamento delle spese condominiali da parte di uno o più proprietari può pregiudicare il godimento dei servizi comuni indivisibili anche da parte di quei condomini più puntuali coi versamenti (si pensi alle fatture dell’acqua o della luce che, se non saldate, possono comportare il distacco dell’utenza per tutto il palazzo). Ecco perché la legge attribuisce all’
amministratore di condominio forti poteri per la repressione delle morosità.
In particolare, l’amministratore ha l’obbligo di agire nei confronti dei
condomini morosi entro 6 mesi dall’ approvazione del bilancio di ripartizione delle spese. Se non lo fa è responsabile personalmente e può vedersi revocato il mandato per giusta causa. Egli, riscontrando una inadempienza protratta nel versamento degli
oneri di condominio, deve agire per il
recupero del credito sia in via giudiziale (ossia ricorrendo al giudice con un decreto ingiuntivo, senza bisogno di farsi prima autorizzare dall’assemblea) e in via stragiudiziale (con lettere di diffida e con il distacco, nei confronti del condomino moroso, di quei servizi che possono essere suscettibili di godimento separato). Ma procediamo con ordine.
In caso di mancato spontaneo pagamento, se a nulla valgono i solleciti verbali e scritti, l’amministratore ha il dovere di rivolgersi ad un
avvocato per richiedere ed ottenere un
decreto ingiuntivo contro il condomino moroso.
L’amministratore può
scegliere personalmente l’avvocato, senza consultare l’assemblea sul nome prescelto. Il voto dell’assemblea non è neanche necessario per legittimare l’amministratore a ricorrere in tribunale contro il moroso: anzi, egli è obbligato ad agire indipendentemente da ogni preventiva comunicazione agli altri proprietari.
Il
decreto ingiuntivo concesso dal tribunale è
provvisoriamente esecutivo: questo significa che già subito dopo la notifica al debitore, l’amministratore può procedere con il pignoramento (negli altri casi è necessario attendere almeno 40 giorni per dare il tempo al condomino di decidere se pagare spontaneamente o opporsi). Anche se il condomino si oppone al decreto ingiuntivo, presentando ricorso con il proprio avvocato, il decreto ingiuntivo resta provvisoriamente esecutivo e solo il giudice, alla prima udienza, può sospenderlo. In caso di mancata sospensione, il pignoramento dell’amministratore va avanti.
Come detto, il decreto ingiuntivo notificato dall’ amministratore al condomino moroso consente l’immediato avvio delle azioni esecutive volte a recuperare materialmente le somme non pagate.
Il pignoramento può estendersi su tutti i beni del debitore e, in caso di suo successivo decesso, sugli
eredi, sempre che questi non rinuncino all’ eredità.
Il pignoramento può avere ad oggetto:
- i beni mobili del debitore, come gli arredi e la mobilia presente nell’appartamento: a tal fine il creditore invia l’ufficiale giudiziario presso il domicilio del debitore perché pignori gli oggetti di maggior valore e immediata liquidazione (ossia quelli che possono essere facilmente vendibili all’asta);
- i beni immobili del debitore, come terreni, case o lo stesso appartamento in condominio, anche se inserito in un fondo patrimoniale. Il fondo patrimoniale, infatti, non può essere opposto al pignoramento per i crediti di condominio, in quanto considerati spese per i bisogni della famiglia. In altre parole, gli immobili inseriti nel fondo possono essere ugualmente pignorati dall’amministratore, senza limiti di tempo (ossia anche dopo che siano scaduti i cinque anni di tempo per la revocatoria);
- lo stipendio nei limiti di un quinto;
- la pensione nei limiti di un quinto e comunque fatto salvo il minimo vitale che non può mai essere pignorato (pari a 672,73 euro);
- il conto in banca integralmente, salvo che sullo stesso vi sia accreditato lo stipendio o la pensione: in quest’ultimo caso, il pignoramento delle somme già depositate può riguardare solo gli importi che superino il minimo di 1.345,56 euro e, per gli accrediti successivi alla data di notifica del pignoramento, il “blocco” può spingersi fino a massimo un quinto.
L’amministratore deve agire per la riscossione forzosa
entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che l’assemblea lo dispensi da tale dovere. Diversamente è responsabile personalmente.
Il termine massimo, invece, entro cui agire ed oltre il quale il debito si prescrive (cosiddetta
prescrizione) è di cinque anni dalla data di delibera ed approvazione dei pertinenti importi (cosiddetta approvazione del
bilancio consuntivo).
Se la morosità del condomino che non ha pagato le spese dura da oltre sei mesi, l’amministratore può, se tecnicamente possibile, sospendere al condomino inadempiente i
servizi condominiali suscettibili di godimento separato: si tratta, ad esempio, dei servizi come il parcheggio comune se delimitato da una sbarra o altri sistemi volti a impedire l’accesso a singoli soggetti, l’utilizzo del campo da tennis, deposito biciclette, piscina, ecc. Dubbi sussistono in merito alla possibilità di sospendere la fornitura dell’
acqua o del riscaldamento condominiale trattandosi di un bene vitale.
Il semestre entro cui agire inizia a decorrere dalla chiusura dell’esercizio in cui la mora è emersa oppure dal giorno dell’approvazione in sede assembleare del rendiconto-consuntivo relativo all’esercizio appena chiuso.
