Quanto mi costa l'atto e le tasse per l'acquisto di una casa?

[fiorella05]

Devo acquistare una casa in cui andrò ad abitare e trasferirò la mia residenza.
Nel 2006 ho acquistato come prima casa l'abitazione in cui ho vissuto finora; siccome non penso che riuscirò a venderla un tempi brevi, mi faccio fare un prestito dai miei genitori:
1- siccome io sono un ambulante al mercato con reddito molto basso, vorrei poter dimostrare quando mai l'Agenzia delle Entrate mi chiederà dove ho preso i soldi, vorrei poter dimostrare che me li hanno prestati i miei genitori e io non sono per quello un evasore fiscale: come faccio a documentare? Basta la fotocopia dell'assegno e degli assegni a firma dei miei genitori o devo fare qualche altra scrittura legale?
2- la casa avrà un valore non superiore a 200.000 euro, facciamo conto 200.000 euro: quanto dovrò pagare dal notaio + tasse per Registro e altre varie?
Andrò sicuramente dal notaio per un preventivo definitivo, per intanto voi sapete a quanto ammontano,nell'ipotesi che non sia acquisto per prima casa?
Grazie
Martino

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Per quanto riguarda le problematiche da redditometro ( giustificazione della spesa e donazione indiretta consentirmi di allegare un articolo da me pubblicato sulla stampa locale che credo esaustivo:
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Donazione di denaro a favore del figlio per l’acquisto di unità immobiliare abitativa
Assai frequentemente si verifica che genitori trasferiscano il proprio denaro sul conto corrente del figlio (o dei rispettivi figli se destinati a matrimonio) denaro che verrà utilizzato per acquistare una Unità immobiliare da destinare a propria abitazione.
I trasferimenti delle somme vengono effettuati con assegno o bonifico bancario; in tal modo il figlio potrà dimostrare al fisco la legittima provenienza della provvista senza incorrere in accertamenti fiscali da “redditometro” né violando la normativa sul “ riciclaggio” tanto più che Il denaro ricevuto dai genitori nella generalità dei casi è di importo inferiore alla franchigia per le donazioni a parenti in linea retta pari ad un milione di euro; l’immobile viene parzialmente pagato dal figlio in sede di rogito staccando un assegno circolare dal Conto Corrente lui intestato ,ed in parte stipulando un mutuo.
Si attua questo meccanismo senza proferir parola con nessuno riguardo al rapporto sottostante nella convinzione che questo modo sia il più semplice ed economico.
Ma il realtà il modo più corretto per effettuare l’acquisto che nulla toglie alla convenienza fiscale è quello di evidenziare al notaio i fatti fin dall’origine . Il professionista confermerà che siamo in presenza di una “donazione indiretta” per la quale non vige alcun obbligo di eseguire un atto pubblico né di sostenere alcun costo specifico. L’opportunità è ancora più evidente in quanto potrebbe ravvisarsi la necessità di ristabilire l'equilibrio tra i propri figli ( o altri congiunti ) , facendo emergere a favore di ciascuno di essi una liberalità ed evitando così discussioni tra i propri eredi all'atto dell’ apertura della successione ( vedi collazione, azioni di riduzione o restituzione)

Ma in cosa consiste la “ Donazione indiretta”?
Sono donazioni indirette quelle attività o atti giuridici che implicano una riduzione del patrimonio di un soggetto (il genitore nel caso sopra riportato) e il corrispondente arricchimento di quello di un altro ( nel caso, il figlio beneficiario delle somme). Si perviene ad essa (donazione indiretta ) realizzando atti diversi dal vero e proprio contratto di donazione (diretta )
Rappresentano “donazioni indirette” le somme versate con spirito di liberalità, il pagamento di un debito altrui (il genitore che paga il debito del figlio), la remissione del debito (il creditore rimette un debito al suo debitore), il procurare l'acquisto di un bene ad un terzo o, intervenendo all'atto di acquisto per pagare il relativo prezzo, o fornendo al terzo il denaro necessario per l'acquisto, o apponendo al contratto di acquisto una clausola che comporti l'intestazione del bene a favore del terzo che si intende beneficiare (contratto a favore del terzo); . In sintesi, e così nel caso sopra analizzato, con il consiglio preventivo del Notaio fra queste, si opterà per la soluzione più appropriata di cui si farà cenno nell'atto di compravendita. In tal modo l'atto soddisferà aspetti civilistici e fiscali senza alcun costo aggiuntivo

 

[Jrogin]

grazie ad Ennio Alessandro Rossi per l'esauriente risposta.
Ti faccio un ulteriore domanda anch'io: facendo cenno della donazione indiretta nell'atto di compravendita, non può prefigurarsi in futuro lo stesso problema di difficile commerciabilità dell'immobile come nella donazione diretta? A mio parere si, ma non sono così sicuro.
Mi farebbe piacere sapere i tuo parere.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Gentile Jrogin tu sei un' agente immobiliare di ottima qualità ; inoltre sei in gamba perchè ti impegni con passione. ( per i lettori ci conosciamo appena per cui non è un complimento concordato )
-----------------------------ciò premesso
No non c'è problema perchè di compravendita si tratta e non di Donazione . Semplicemente nel rogito il notaio dà atto che per il bene destinato a Fiorella , il denaro liquido proviene dal genitore. Non ti preoccupare non ci sono gli impedimenti classici della donazione nella circolazione del bene.
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Per quanto riguarda Fiorella e per quanto riguarda gli aspetti fiscali se appena puoi vendi l'esistente per comperare il nuovo ; hai tempo un anno ; cosi' facendo recuperi nel nuovo acquisto
a-l'imposta versata nel precedente acquisto b-nel fare il mutuo per prima casa (eventuale se tutto il denaro del padre non basta) versi un' imposta sostitutiva del 0,25% anzicchè del 2% c- Per il riacquisto paghi imposta di registro o IVA rispettivamente del 3% o 4% anzicchè del 10%. d-In caso di mutuo prima casa puoi scaricare gli interessi passivi ; diversamente se comperi come seconda casa perdi tutti i benefici abcd ; Il risparmio a vendere prima casa e ricomperare prima casa entro un anno è cospicuo.
Ad ogni buon conto per conoscere quanto spendi come seconda casa schiaccia il link di seguito . Piu' o meno calcola in aggiunta 2500 euro del notaio per l'acquisto e 2.500 per eventuale mutuo ( sono calcoli apporssimativi tanto per darti un'idea di massima )
http://www.unioneconsulenti.it/article.php?sid=1553
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Aggiungasi che in caso di "prezzo valore " la rendita catastale come figurante sulla visura và rivaluta del 5%+ 10% ( se prima casa) ovvero + 5%+20% se seconda casa
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Tieni inoltre conto della possibilità di acquistare un immobile integralmente ristrutturato: la finanziaria 2010 ha prorogato per un ulteriore anno della detrazione IRPEF del 36% per l`acquisto di abitazioni facenti parte di edifici interamente ristrutturati da imprese di costruzione (detrazione da calcolarsi sul 25% del prezzo di acquisto, nel limite di 48.000 euro per unita` immobiliare) riconosciuta in presenza di tali 2 condizioni:
a) gli interventi di recupero integrale del fabbricato devono essere eseguiti dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2012 (il termine per l`ultimazione dell`intervento e` ora fissato al 31 dicembre 2011);b) il rogito deve essere stipulato entro il 30 giugno 2013 (anziche` entro l`attuale scadenza del 30 giugno 2012);
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Soddisfatta ?

 

[Ennio Alessandro Rossi]

pardom di Martino si tratta non di Fiorella. Chiedo venia

 

[tuma69]

soldi prestati da genitori che garanzie per loro?

caro Ennio Alessandro Rossi, le tue risposte sono molto esaurirnti, grazie.
Ho bisogno di un aiuto. Sto comprando casa per me e il mio bambino. Una parte la paghero con mutuo e una parte mi sarà data dai miei genitori. Tu parli di specificarlo dal notaio che una parte di soldi è stata data dai miei, ma come posso essere sicura che in caso di mia morte, ereditando tutto il mio piccolino, il padre, con cui siamo in causa per affidamento non si appriopri della casa gestendo i beni del figli e dunque non solo dei soldi che ho messo io con mutuo ma anche quelli messi dai miei... questo padre non è persona seria....

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Il problema è superabile cosi':
nell'atto di acquisto tu ti intesti "l'usufrutto" e tuo figlio la "nuda proprietà" . Cio' significa che in caso di tuo prematuro decesso , tuo figlio diverrà unico e pieno proprietario della casa, nulla spettando in ogni caso al tuo attuale marito . In caso di tuo decesso è evidente che tuo marito potrà chiedere l' affidamento del minore ma qualsiasi azione sull'immobile (vendere, affittare, iscrivere ipoteca etc.) dovrebbe essere preventivamente autorizzata dal Giudice Tutelare il quale non darebbe via libera ad azioni contrarie all'interesse del minore.
Inoltre se tuo figlio diventando adulto volesse fare azioni di prepotenza verso di te non potrebbe farle nè allontanarti dalla casa essendo tuo il diritto di usufruirne -per questo si parla di "usufrutto" -ossia di abitarla o affittarla a terzi

 

[tuma69]

Grazie per la risposta,

ma io non sono sposata con il padre di mio figlio. Io vorrei comunque tutelare i soldi dei miei genitori in caso di mia morte e in quel caso se il mio compagno essendo unico genitore possa disporre della mia casa, dimostrando, e lui è bravissimo nei raggiri, al giudice tutelare che l'utilizzo per propri scopi della casa è invece nell'ineteresse del piccolo...e i miei genitori che mettono la parte maggiore di soldi non possono vederseli tornare indietro ( c'è anche mia sorella da tutelare, che ha dato ok al che i miei genitori mi diano questi soldi, che a lei non hanno dato).
non si può scrivere nel atto di acquisto rogito, che i miei genitori mi hanno dato x soldi ( più di 100.000 euro) e io mi impegno a ridarglieli in tranche annuali e alloro decesso li ridò a mia sorella?
Vorrei che il mio ex compagno non potesse neppure vederla da lontano la casa sicura che i miei genitori e mia sorella farebbero tutto per poi far avere i beni al mio unico figlio ( che ora ha 19 mesi).

Non so se mi sono spiegata, è una situazione difficile, devo tutelare i miei genitori e mio figlio da una persona, come ho già scritto non seria.

Grazie in antocipo a tutti

 

[Ennio Alessandro Rossi]

da Jrogin : Ti faccio un ulteriore domanda anch'io: facendo cenno della donazione indiretta nell'atto di compravendita, non può prefigurarsi in futuro lo stesso problema di difficile commerciabilità dell'immobile come nella donazione diretta?

Sulla questione ho riflettuto e approfondito; rivedo la mia posizione "apodittica" che è pure difendibile ma non condivisa da parte della dottrina e giurisprudenza.

Riassumendo il tema e la questione:
Si parla di "donazione indiretta" in tutte le ipotesi in cui si verifica un arricchimento patrimoniale di un soggetto a seguito di un corrispondente impoverimento di un altro , ma senza che venga stipulata una donazione "ufficiale " ossia un atto notarile.
La donazione indiretta di maggiore frequenza si verifica quando il figlio acquista un immobile intestandolo a suo nome , ma il corrispettivo viene pagato dal papà o dal nonno che intervengono al rogito attestando che i soldi provengono da loro .

Mentre parte della giurisprudenza ritiene che oggetto della donazione sia il denaro ( e pertanto su questo in caso di riduzione nascerà la disputa ), altra parte della dottrina e della giurisprudenza, ritiene che l’oggetto della donazione indiretta sia l’immobile di cui il figlio è diventato titolare, e non il denaro che è stato corrisposto dal genitore per pagare l’immobile. Ne consegue che secondo questa fazione di interpreti , in caso di morte del genitore, è dell'immobile che si deve tenere conto ai fini della quantificazione del patrimonio del de cuius e della tutela dei diritti dei legittimari . Calvacando questa tesi si dovrà tener conto come detto, del valore dell'immobile donato ma valutato alla data della apertura della successione . Per cui qualora si accerti che i diritti dei legittimari sono stati violati in seguito alla donazione indiretta questi potranno proporre l’azione di riduzione contro il donatario puntando al reitegro della propria quota di legittima.

Tanto dovevo per precisione e correttezza