Quantificazione spese "condominiali"

[glombardo]

Buongiorno a tutti,il mio quesito è il seguente:
in una palazzina composta da cinque appartamenti con un unico proprietario senza un "amministratore condominiale " ci sono delle spese comuni e manutenzione ordiaria come ad esempio pulizia delle scale e del giardino,fornitura energia elettrica illuminazione e cancello elettrico e via dicendo. In caso di locazione a terzi si presenta la necessità di quantificare queste spese delle parti comuni da inserire nel contratto,se ci fosse un amministratore il problema non si presenterebbe perchè il tutto sarebbe rendicontato e divisibile per millesimi di proprietà ma in questo caso gran parte delle incombenze se ne occupa il proprietario come le pulizie, la manutenzione del giardino o le utenze energia elettrica e acqua ,come ben intuibile non ci sono fatture a riscontro delle spese.
Sarebbe più semplice incaricare una ditta di pulizie,incaricare un giardiniere,incaricare un manutentore e fare dei contratti di fornitura energia elettrica,ma con un aggravio delle spese da sostenere.
Ora sotto quale voce contrattuale inserire queste spese per fare in modo che non siano contestabili ?
Grazie a tutti per le possibili soluzioni

 

[uva]

sotto quale voce contrattuale inserire queste spese per fare in modo che non siano contestabili ?

Si tratta di "oneri accessori".

se ci fosse un amministratore

Il proprietario della palazzina può gestirla senza necessità di nominare un amministratore professionista.
E' opportuno preparare il regolamento dello stabile (che non è un condominio, essendoci un unico proprietario) specificando i criteri di ripartizione delle spese comuni. Lo si cita nei contratti di locazione stipulati con gli inquilini e se ne allega copia.
Sarebbe meglio predisporre la tabella millesimale, con l'ausilio di un tecnico, ma in mancanza si possono stabilire altri criteri.

non ci sono fatture a riscontro delle spese.

Le spese devono essere documentate, con ricevute o fatture intestate al proprietario, come suppongo già avvenga per

le utenze energia elettrica e acqua

 

[meri56]

Sarebbe più semplice incaricare una ditta di pulizie,incaricare un giardiniere,incaricare un manutentore e fare dei contratti di fornitura energia elettrica,ma con un aggravio delle spese da sostenere.

Sarebbe anche più sicuro, oltre a non essere contestabile la richiesta della quota parte agli inquilini. Certo che va inserito nei contratti di locazione il criterio di riparto delle spese = oneri accessori (a es. per millesimi, per superficie degli appartamenti ecc.) come già detto da Uva. Per l'energia elettrica delle parti comuni si può installare un contatore a defalco per il calcolo delle spese relative. Per quanto riguarda l'acqua l'installazione di contatori singoli, se fattibile, è preferibile e risparmia molte possibili discussioni.

 

[glombardo]

grazie a tutti per le risposte ,avete centrato perfettamente il problema che non è di facile soluzione o meglio diventerebbe troppo oneroso.
Come premesso chiamare una ditta di pulizie e un giardiniere con tanto di fatture ,preventivi alla mano, i costi raddoppierebbero. Attualmente stiamo pardando di cifre intorno ai 50,00 € mensili ad appartamento con i lavori fatti dal proprietario "in economia". Con le utenze dedicate energia elettrica,acqua ,intervento della ditta di pulizie e giardiere (ci sono 300 mq di giardino con alberi da frutto e piante ornamentali) più altri 350 mq di patio ,senza contare un incarico ad un amministratore si sale ad almento 100,00 € mensili ad appartamento.
E' vero che non pagherebbe il proprietario ma come sappiamo i conduttori sono i primi a voler risparmiare !!!
Ora fatto un quadro più dettagliato , una volta inserita nel contratto la voce spese " parti comuni " ed elencate .... " le spese comuni di gestione e manutenzione sono pari ad euro 50,00 mensili conteggiate forfettariamente " .
Si lo so protrebbe essere una clausola troppo fantasiosa ma questa è la realtà !
Cosa ne pensate ? Altre soluzioni ? Cosa si rischierebbe ?
Grazie

 

[uva]

inserita nel contratto la voce

Scrivi la voce "oneri accessori".

Se si tratta di contratti concordati (3 + 2, per studenti, transitori), essi devono essere redatti in conformità al modello ministeriale.
La clausola recita:
Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato D al
decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro
dell’economia e delle finanze ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/1998 e di cui il
presente contratto costituisce l’allegato A.
In sede di consuntivo, il pagamento degli oneri anzidetti, per la quota parte di quelli
condominiali/comuni a carico del conduttore, deve avvenire entro sessanta giorni dalla richiesta.
Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle
spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione - anche tramite
organizzazioni sindacali - presso il locatore o il suo amministratore o l'amministratore
condominiale, ove esistente, dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il
pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non
superiore a quella di sua spettanza risultante dal rendiconto dell'anno precedente. Per le spese
di cui al presente articolo il conduttore versa una quota di euro……………
salvo conguaglio.

Se sono contratti liberi 4 + 4, è sempre opportuno che la rata mensile addebitata al conduttore sia "salvo conguaglio" affinché l'Agenzia delle Entrate non la consideri tassabile come il canone di locazione.
Le parti possono far riferimento alla Tabella Confedilizia, che è più dettagliata di quella Allegato D al D.M. 16/01/2017 usata per i contratti concordati

 

[vittorievic]

senza contare un incarico ad un amministratore si sale ad almento 100,00 € mensili ad appartamento.

non è vero. Orientativamente gli amministratori per palazzine di 12/14 appartamenti chiedono 100,00 € all'anno per appartamento. Questa cifra diminuisce in caso di più abitazioni da amministrare nello stesso stabile ed aumenta nel caso in cui le unità immobiliari da amministrare siano meno. Comunque si tratta di cifra annuale e non mensile.
Nel caso in questione con 5 appartamenti l'amministratore potrebbe chiedere dalle 120 €/ anno per appartamento ai 150 €/anno per appartamento.
In ogni caso il passare da una "gestione in economia" ad una "gestione amministrata" comporterà un aumento non da poco delle spese accessorie.
Se gli affittuari si coalizzano ed obbligano il proprietario dell'intero stabile a stipulare contratti con l'amministratore, con l'impresa di pulizia, con una impresa di giardinaggio ecc... ecc... il costo delle spese accessorie aumenteranno.
Il proprietario potrebbe legittimamente applicare un suo mark-up sui costi di gestione , visto che le spese sono a suo carico (tipo la redazione di tabelle millesimali).
Tu pensi di spendere meno dei 50 €/mese che stai spendendo adesso?
Se fai il fiscale devi sopportare oneri ed onori.

 

[uva]

si tratta di cifra annuale e non mensile.

Io ho capito che la spesa di 100 euro al mese per ogni appartamento non riguarda soltanto il costo di un amministratore professionista.

@glombardo si riferisce alla regolarizzazione di tutta la gestione della palazzina:

chiamare una ditta di pulizie e un giardiniere con tanto di fatture

Se tutti i servizi (che a quanto pare adesso vengono pagati in nero) fossero regolarmente fatturati

i costi raddoppierebbero

Quindi si passerebbe da 50 a 100 euro mensili per ogni u.i.

 

[vittorievic]

Io ho capito che la spesa di 100 euro al mese per ogni appartamento non riguarda soltanto il costo di un amministratore professionista.

ho riletto ed è come dici tu. Che comunque conferma le mie conclusioni: si passerebbe da 50 €/mese a 100 €/mese.
In ogni caso, essendo l'intera palazzina di proprietà di un unico soggetto non è un condominio. Pertanto la suddivisione delle spese può essere stabilita secondo criteri che comportino meno problemi al proprietario medesimo. D'altra parte la gestione del patrimonio immobiliare è gestita in economia, se ai conduttori degli appartamenti non garbano le modalità di suddivisione delle spese si cerchino un altro appartamento in affitto.

 

[uva]

se ai conduttori degli appartamenti non garbano le modalità di suddivisione delle spese

possono rivolgersi ad un Sindacato inquilini, tipo il Sunia che in questa materia è molto ferrato.

Come ho scritto nel post #5, in caso di contratto concordato l'inquilino

Ha diritto di prendere visione - anche tramite
organizzazioni sindacali - presso il locatore o il suo amministratore o l'amministratore
condominiale, ove esistente, dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Per i contratti liberi 4 + 4 bisogna tenere presente l'art. 9 l. 392/1978 (non abrogato dalla successiva l. 431/1998) che recita:
Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

In conclusione: il proprietario della palazzina/locatore non ha titolo per chiedere ai suoi inquilini il rimborso di oneri accessori non giustificati da fatture/ricevute.

 

[mapeit]

Tutte le cifre aggiuntive al canone, siano esse chiamati oneri accessori salvo conguaglio, o spese comuni, o contributi vari, se non sono documentate tramite un resoconto inviato dall'amministratore oppure tramite documenti fiscali, possono essere sottoposte a tassazione dall'Agenzia delle Entrate in quanto considerati redditi. Pertanto se il proprietario degli immobili addebita agli inquilini un importo per il suo lavoro o per altri che lavorano in nero, o suddivide le bollette di energia, gas e acqua (intestate a lui e che lui paga) per quote e le addebita agli inquilini, tutti questi importi sono tassabili come se fossero rendite da locazione.
Un conto è convenire nei contratti di locazione un importo per oneri accessori per assicurarsi che gli inquilini lo paghino, un altro è sperare che queste cifre aggiuntive sfuggano al fisco se non vengono dichiarate dal proprietario in aggiunta ai canoni. Capisco che @glombardo voglia solo recuperare delle spese senza cattive intenzioni, purtroppo però il fisco non contempla come rimborsi di oneri accessori queste spese non documentate e potrebbe, in caso di accertamento, procedere al recupero nei confronti di @glombardo irrogandogli una pesante sanzione.