Quando è valida una proposta d'acquisto?

[riri]

Buonasera, ho firmato una proposta irrevocabile di acquisto per un immobile fidandomi delle rassicurazioni fornite dall'agente immobiliare che tale immobile era a posto e in regola. Trattasi di casa unifamigliare costruita 20 anni fa in complesso residenziale, non di "rudere" da ristrutturare Dalle verifiche successive fatte da un mio professionista di fiducia è risultato che l'immobile attualmente risulta privo di agibilità, di certificazione riguardo la conformità degli impianti e sono presenti inoltre alcune difformità dal punto di vista edilizio. Nella proposta irrevocabile di acquisto si scrive che l'immobile è regolare dal punto di vista urbanistico ed edilizio rimandando poi a delle date per il compromesso e per il rogito con i relativi versamenti da effettuare.

Dato che ritengo che l'agenzia non si sia comportata correttamente nel fornirmi tutte le documentazioni che ho richiesto dopo la firma della proposta , addirittura irritandosi dinnanzi alle mie legittime richieste, mi sono impuntato nel voler arrivare ad un compromesso nel quale si riporti con molta precisione la regolarità urbanistica, edilizia, catastale nonchè la clausola sospensiva agibilità dell'immobile.

Premetto che non sono intenzionato a recedere dalla proposta d'acquisto nè voglio mancare di riconoscere la mediazione all'Agenzia qualora mi venissero fornite tutte le garanzie di cui sopra in sede di compromesso.

A questo punto però mi chiedo quale sia la validità dal punto vista legale della proposta di acquisto che ho firmato.
In particolare nella proposta di acquisto vengono riportati solamente i miei dati senza fare nessun riferimento ai dati del venditore - tra l'altro presente al momento dell 'accettazione - il quale ha posto una firma quasi illeggibile.

Ho letto su una quida che la proposta di acquisto per essere valida deve riportare
- i dati dell'acquirente (ci sono)
- dati del venditore ( non ci sono)

Ripeto, non è mia intenzione recedere dalla proposta a patto però che l'immobile sia regolare sotto ogni profilo. Nel caso il venditore non volesse regolarizzare l'immobile sia dal punto di vista edilizio sia rilasciandomi copia dell'agibilità e pertanto non volesse arrivare alla firma del compromesso con queste clausole posso recedere dalla proposta di acquisto per la non corretta formulazione (vedi mancanza dati del venditore....dichiarazioni di regolarità edilizia non veritiere...) senza incorrere in penali da parte del venditore o richieste di dover pagare una provvigione all'agenzia?

Vi ringrazio in anticipo per le risposte

 

[Fortunata]

Non è possibile mettere sulla proposta i dati del venditore, ma solo i dati catastali riferiti all'immobile e i dati dell'acquirente in quanto si tratta di un contratto unilaterale.
L'agenzia ha il dovere di fornirle tutte le documentazioni necessarie, che Lei chiede, ma nel momento in cui Lei Le riceve, non potrà più tirarsi indietro.

 

[tovrm]

Nella proposta irrevocabile di acquisto si scrive che l'immobile è regolare dal punto di vista urbanistico ed edilizio rimandando poi a delle date per il compromesso e per il rogito con i relativi versamenti da effettuare.

Due osservazioni:
1- la proposta firmata, a quanto posso leggere, è nulla, in quanto, mi sembra di capire, rimanda alla stipula di un futuro contratto preliminare (compromesso). Si tratterebbe dunque di un preliminare di preliminare e, in quanto tale, non ha alcun valore. Se questo è il caso, puoi tranquillamente recedere dalla tua proposta prima di stipulare il compromesso senza nulla dovere né all'agenzia, né al venditore e la caparra ti deve essere resituita;
2- se è vero che nella proposta si richiede che l'immobile debba essere regolare dal punto di vista urbanistico ed edilizio, mi sembra che non siamo nell'ambito di questa condizione e quindi esiste la possibilità di recedere dal contratto. Se vorrai comunque fare il compromesso, fatti assistere da un tuo notaio di fiducia (non ti affidare a notai proposti dall'agenzia) nella stipula dello stesso in modo da inserire tutte le necessarie clausole a tua tutela.

 

[Jrogin]

Non è possibile mettere sulla proposta i dati del venditore, ma solo i dati catastali riferiti all'immobile e i dati dell'acquirente in quanto si tratta di un contratto unilaterale.
L'agenzia ha il dovere di fornirle tutte le documentazioni necessarie, che Lei chiede, ma nel momento in cui Lei Le riceve, non potrà più tirarsi indietro.

Non sono daccordo sul fatto che non sia possibile inserire in una proposta di acquisto i dati del venditore, anzi a mio modo di vedere è indispensabile sempre sapere a chi è indirizzata la proposta di acquisto per sapere chi ha il potere di accettarla.

Detto questo va ricordato che:
1) Secondo le recenti sentenze della cassazione, una proposta che rimanda ad un preliminare che rimanda ad un rogito definitivo è considerata nulla.
2) Se nella documento iniziale è stato proposto in acquisto l'immobile in regola dal punto di vista urbanistico-catastale-igienico, e il proprietario ha accettato la proposta, questi è inadempiente nel caso l'imoobile non sia in regola (come così pare).

Adesso, visto che il proponente l'acquisto è intenzionato ad andare avanti nell'affare, suggerisco di verificare il tutto con un tecnico, stipulare un preliminare di compravendita con scritto che il venditore regolarizzerà il tutto prima della data del rogito definitivo di vendita. In tal caso registrerei e trasciverei il preliminare.

Ripeto, non è mia intenzione recedere dalla proposta a patto però che l'immobile sia regolare sotto ogni profilo. Nel caso il venditore non volesse regolarizzare l'immobile sia dal punto di vista edilizio sia rilasciandomi copia dell'agibilità e pertanto non volesse arrivare alla firma del compromesso con queste clausole posso recedere dalla proposta di acquisto per la non corretta formulazione (vedi mancanza dati del venditore....dichiarazioni di regolarità edilizia non veritiere...) senza incorrere in penali da parte del venditore o richieste di dover pagare una provvigione all'agenzia?

Tu sei la parte adempiente, l'inadempiente è il venditore. Sei libero di ritirarti se non vuole regolarizzare il tutto.

Naturalmente queste sono tutte considerazioni di ordine generale, per essere più precisi bisognerebbe leggere il documento.


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[FrancescoRoma]

Una proposta di acquisto è sempre indirizzata al Venditore il quale sottoscrivendola per accettazione da vita ad un preliminare di vendita per cui se qualche irregolarità risulta esserci è il Venditore ad essere inadempiente, ed avendone accettata la somma versata in proposta , che assume pertanto valenza di caparra confirmatoria , deve corrispondere il doppio di quanto ricevuto.

 

[masimediazioni]

Ciao collega viareggino! In realtà non è una cosa molto difficile da gestire. La sentenza della Cassazione ritiene nulla una proposta che rimanda al un preliminare che rimanda ad un rogito, cioè un'obbligazione ad un'obbligazione per l'acquisto di un bene immobiliare. Ma questo non è un problema, infatti basta semplicemente non indicare una data per il prelimare ma lasciare il tutto come facoltà delle parti, cioè non è un'obbligazione ma un'integrazione alla prima scrittura. Ho trovato conferma di questo anche presso altri colleghi e notai

Aggiunto dopo 2 minuti :

Ah, mi ero dimenticato di dire che ovviamente a quel punto il secondo documento va registrato!

 

[mauriziosimeoni]

Buongiorno Signori mi ritrovo esattamente nelle condizioni espresse dalla cassazione, cioè ho firmato una proposta che rimanda al un preliminare che rimanda ad un rogito, ed avendo l'impresa, ma soprattuto l'agenzia fatto una serie di scorrettezze ho tutta l'intenzione di avvalermene. Potreste cortesemente darmi i riferimenti di tale sentenza della cassazione? Grazie

 

[masimediazioni]

Ciao mauriziosimeoni,
ecco gli estremi della sentenza:

Cassazione Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009

Fai un copia-incolla, la trovi facilmente su google.
Ovviamente fai analizzare il tuo caso dal tuo avvocato, se ci sono stati comportamenti scorretti cerca di trarne dei vantaggi a questo punto.

Se dovessi aver bisogno di altro, chiedi pure.

 

[masimediazioni]

X mauriziosimeoni:

ti ho mandato un messaggio in privato, non potendo inserire link esterni qui sul sito