Quale tassazione su una compravendita particolare...?

[Cipollini]

Nel dicembre 2010 ho acquistato la nuda proprietà di un appartamento da un 65enne pagando circa il 50% del valore dell' immobile.
Nel novembre del 2011 il venditore-usufruttuario è purtroppo defunto ed ho effettuato la riunione di usufrutto.
A quale tassazione sarebbe assoggettata una eventuale vendita dell' immobile prima dei 5 anni dal rogito e dopo i 5 anni ?
Ringrazio anticipatamente per le Vostre preziose indicazioni..

 

[alberto bianchi]

Se vendi entro 5 anni dall'acquisto pagherai l'imposta sulla plusvalenza derivante dalla differenza tra prezzo di vendita attuale e costo di acquisto della nuda proprietà aumentato degli oneri notarili, catastali, imposta di registro.
L'affrancamento "naturale" (presumo molto prima di quanto tu pensassi) dell'usufrutto comporta un notevole incremento del valore dell'immobile sul quale si pagano le imposte.
Se aspetti il decorso del quinquennio per la rivendita, tale incremento non sarà tassabile.

Scheda informativa
Chi vende un bene immobile può richiedere al notaio, all’atto della cessione, l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 20%.

La disposizione riguarda le plusvalenze realizzate per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni. In quest’ultimo caso, il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

L'articolo 67 comma 1 lettera b) stabilisce che sono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

 

[Nemesis]

L'articolo 67 comma 1 lettera b)

del TUIR (testo unico delle imposte sui redditi, approvato con D.P.R. n. 917/1986).

 

[alberto bianchi]

esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Importantissima la precisazione, anche se l'O.P. non specifica se l'abbia mai adibita ad abitazione principale.

 

[Cipollini]

L'articolo 67 comma 1 lettera b)

Non ho utilizzato l' immobile quale abitazione, ho acquistato la nuda proprietà nel dicembre 2010 con l' usufruttuario che l' aveva locata nell' agosto dello stesso anno.
L' usufruttuario è defunto a novembre 2011 ed ho provveduto alla riunione di usufrutto.
Il valore dell' usufrutto può essere considerato "eredità" ?
Grazie.

 

[alberto bianchi]

Il valore dell' usufrutto può essere considerato "eredità" ?
Grazie.

Dovresti andare a leggere il rogito di acquisto della nuda proprietà dove sicuramente viene specificata la durata ed il nome del beneficiario dell'usufrutto.
In generale, se non è specificata la scadenza l'usufrutto si estingue con la morte del beneficiario.
A questo punto mi chiedo chi possa ereditare un "usufrutto" che non esiste più, considerato anche che hai fatto l'accorpamento con la nuda proprietà.
La mia è una interpretazione basata sulla "logica", ma Nemesis e E.A. Rossi non mancheranno di giustificarla con i giusti riferimenti normativi.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Non ho utilizzato l' immobile quale abitazione, ho acquistato la nuda proprietà nel dicembre 2010 con l' usufruttuario che l' aveva locata nell' agosto dello stesso anno.
L' usufruttuario è defunto a novembre 2011 ed ho provveduto alla riunione di usufrutto.
Il valore dell' usufrutto può essere considerato "eredità" ?
Grazie.

No perchè l'usufrutto non si eredita. semplicemente, si riunisce (all'atto del decesso con la nuda proprietà) determinando in fatto una piena proprietà. Tanto è che nell'occasione non si presenta alcuna denuncia di successione , ma solo una pratica catastale per aggiornare i registri inventariali fiscali ( tali sono quelli detenuti dal Catasto / Agenzia del Territorio ) ; per cui non puoi ritenerti esonerato da tassazione come lo sarebbe invece un erede che non patisce la presunzione speculativa (rectius : no tassazione plusvalenza ) e che puo' vendere il gg dopo aver acquisito l'immobile per effetto di successione ereditaria
Ritengo che (secondo interpretazione prudenziale ) il quinquennio scatti dal momento in cui sei divenuto proprietario ossia dalla data del decesso (giuridicamente prima del decesso NON lo eri e oggi non sei proprietario-erede ) ; per cui la tassazione speculativa sulla plusvalenza , di certo si sa , che non si applica se la cessione avvenisse dopo il novembre del 2016 (decorso il quinquennio )
Comunque la tua istanza meriterebbe un interpello alla Agenzia delle Entrate che sull'argomento, comunque singolare , non mi risulta si sia pronunciata .
Si potrebbe infatti sostenere nell'interpello che comunque la presunzione dell'intento speculativo ( su cui poggia la " ratio" della tassazione ) non sussiste ; si pensi ad un soggetto che acquistò l ' usufrutto 15 anni fa; come si fa a sostenere che se vende dopo due anni dalla acquisizione della NP (ossia a distanza di 17 anni ) , lo faccia sulla base di un supposto intento speculativo ?
La tesi di non tassare la plusvalenza anti 2016 non sarebbe peregrina ma comunque temeraria mancando la stessa di un sostegno normativo
(naturalmente è una opinione perchè valgono sempre quelle due righette quasi invisibili delimitate da asterischi . vedi qui sotto )