Qual'è il modo giusto per fare la permuta con una casa nuova?

[acquirente]

volevo chiedere quali sono i passi giusti nella compravendita se devo vendere e poi contemporaneamente acquistare.
ricevo ed accetto una proposta d'acquisto per la mia casa che sto vendendo.
secondo voi e' meglio fare subito anch'io la proposta d'acquisto per la nuova casa o e' meglio aspettare di ricevere anche l'acconto al compromesso dal mio acquirente e muoversi per comprare casa nuova solo dopo.
faccio queste domande perche' ho molti dubbi.
naturalmente nascono un sacco di problemi se ritardo a fare la proposta d'acquisto e aspetto il compromesso, non coinciderebbero i tempi di uscita casa mia e entrata casa nuova ma forse sarei piu' tranquillo perche' le somme sono piu' alte al compromesso.
grazie.

 

[airin57]

mi intaressano le risposte grazie

 

[acquirente]

anche a me.
io ho avuto una brutta esperienza da poco tempo e adesso voglio andarci con i piedi di piombo. le sto pensando tutte. la cosa migliore e' vendere casa, ritirare tutto al rogito ed andare in casa in affitto max un anno se nessuno ti ospita, il tempo necessario per trovare casa da comprare. naturalmente durante il tempo della vendita di casa mia, essermi guardato intorno ed avere gia' individuato la casa da comprare, altrimenti si perde troppo tempo.
il giorno dopo aver ricevuto il saldo al rogito, fare una proposta di acquisto e aspettare che la casa venga libera........di solito se non e' gia' vuota, ti chiedono almeno 6-8 mesi di tempo.
questo, secondo me, e' uno dei modi piu' sicuri.
il tuo acquirente ti paga tutto e non ci sono problemi se si tira indietro perche' io ancora non mi sono gia'impegnato economicamente con la casa nuova versando un compromesso.

 

[bolognaprogramme]

Può essere un'alternativa.

Normalmente, oggi come oggi, che non si vende facilmente, prima di impegnarsi con un acquisto è meglio avere la certezza di avere venduto e avere fatto almeno il compromesso.

Fino a tre anni fa, era esattamente il contrario......:-o:-o:-o

Silvana

 

[Ennio Alessandro Rossi]

volevo chiedere quali sono i passi giusti nella compravendita se devo vendere e poi contemporaneamente acquistare.
ricevo ed accetto una proposta d'acquisto per la mia casa che sto vendendo...omissis

Se invece Lei optasse per fare le cose "a cavallo " partirei con un consiglio : quando Lei farà il preliminare di vendita della sua vecchia casa Le consiglio di farsi dare una cospicua caparra che tenga conto dei possibili danni che Le verrebbero arrecati se il promissario acquirente della vecchia casa medesima non adempisse (è un rischio spesso sottovalutato in questo tipo di acquisto" a cavallo") .

In fatto se l' aspirante acquirente della sua vecchia casa non adempisse e decidesse di non fare il rogito e perdere scientamente la caparra perchè ha trovato una casa secondo lui migliore e a buon prezzo, Lei a sua volta dovrebbe-probabilmente- rinunciare ad acquistare ritrovandosi inadempiente a sua volta con a carico perdite impreviste :
pertanto l' entità della caparra da incassare dovrà tener conto:
-danno per l'inadempienza e per la perdita del tempo e stress, che valuterà a suo giudizio
-danno derivante da due provvigioni inutilmente corrisposte (una per l'impegno a vendere; una per l'impegno ad acquistare)
-danno per cauzioni versate per mobili ordinati prima di entrare nella nuova casa (p.es. per la nuova cucina su misura)
Se a "monte" (in fase di vendita) sarebbe meglio cercare di riscuotere una "caparra confirmatoria" sostanziosa, " a valle" invece (in fase di acquisto) sarebbe più opportuno versare una "caparra penitenziale" piu' bassa possibile.

 

[bolognaprogramme]

In questi ultimi anni, le entità delle caparre sono molto diminuite, per cui può risultare abbastanza difficile fare quello che suggerisce il GURU.

Io non rischierei.
Meglio prendersi dei tempi lunghi per la consegna della vostra casa e cercare con calma dopo il compromesso, oppure, naturalmente, girare per trovare quella che piace, ma impegnarsi solo dopo.

Silvana

 

[acquirente]

[

Aggiunto dopo 7 minuti :

per ennio alessandro rossi

in un pasticcio del genere l'unica cosa che mi spaventa e' il caso in cui il venditore della casa che andrei a comperare mi citasse per inadempienza.
se dovessi perdere la caparra che gli ho versato perche' quello che doveva fare il rogito di casa mia si e' tirato indietro, pazienza, pagherei anche le due provvigioni ma io non andrei
in causa perche' non si finisce piu' ma il mio venditore potrebbe rivalersi su di me che sono stato costretto a tirarmi indietro non avendo la cifra sufficiente per pagarlo.
io rischio una vicenda del genere.
quanti di casi come questi vanno in giudizio?

 

[bolognaprogramme]

Per la mia esperienza, non sono molti, anche perchè è la crisi che ha creato questi problemi...

Silvana

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Nessun pasticcio perchè con la perdita della caparra penitenziale si previene la possibiltà per il venditore di vantare altre somme e il rapporto si esingue lì. Chi scrive ha già seguito diversi casi del genere senza problemi; Il problema è proprio quello che Lei ha individuato:
1-"devo vendere la mia casa ma devo sincronizzare i tempi in quanto se trovo il compratore devo essere certo che Lui non si ritiri
2-devo stabilire una consegna del mio immobile e avere pronto quello nuovo. Diversamente quando ho venduto dove vado ad abitare evitando di fare traslochi inutili.
Pertanto in genere :
-oggi mi impegno a vendere incassando una buona caparra e prendendo piu' tempo possibile per rintracciare una casa che ho comunque già adocchiato (cosi' disincentivo il compratore della mia casa a ritirarsi e comunque se lo facesse ci deve rimettere tanto da potremi coprire i costi complessivi)

Bisogna congegnare bene l'operazione con semplici calcoli e chiare pattuizioni contrattuali; diversamente si rischia di complicarsi la vita e rimanere coinvolti in situazioni confuse.

 

[acquirente]

giustissimo, quindi con la caparra penitenziale sarei a posto perche' se ci si ritira prima del rogito quello che e' stato pagato vale come penale senza poter pretendere di piu'.
la caparra penitenziale e' molto usata??
Da quel che ho capito la posso usare in veste di acquirente e sono a posto in caso di problemi ma in veste di venditore e' meglio la caparra penitenziale o confirmatoria?
io credo che questo argomento interessi molta gente.

L'acconto o la caparra, sia essa confirmatoria sia essa penitenziale, viene normalmente consegnata all'atto della sottoscrizione della promessa di vendita (compromesso).
La caparra penitenziale rappresenta il corrispettivo del diritto di recedere da un contratto, visto che richiede il versamento di una somma in denaro da parte di chi è stato inadempiente o la restituzione del doppio del valore se la parte inadempiente è colui che ha ricevuto la somma di denaro.(venditore)