Quale destinazione d'uso per un fabbricato rurale

[giovanni canale]

Sono proprietario di un rudere situato in un'isola della Toscana, senza tetto, solai, pavimenti etc. iscritto a catasto terreni come " fabbricato rurale " senza altra indicazione; è circondato da quasi un ettaro di terreno . Insiste in zona agricola " di rispetto paesaggistico ed ambientale"; ha una lunghezza esterna di circa 10 mt e larghezza esterna di circa 5 mt.
Una metà è su due piani con apertura di entrata al piano terra e primo piano ( senza solaio ) con due finestre. Manca del tutto del tetto , dei solaio e dei pavimenti; le pareti di questa metà terminano con profilo " a capanna " . All'interno presenta tracce di un focolare, o canna fumaria. L'altezza alla base del tetto è di circa 5,30 mt. L'altra metà è un vano quadrato con ancora le pareti laterali alte almeno 2,80 mt.
Il problema è questo: - Secondo le norme del P.d.F. del Comune ci sono dei vincoli: in quella zona gli edifici esistenti possono essere restaurati mantenendo la planimetria esistente. Se sono immobili adibiti ad abitazione può essere richiesto il cambio di destinazione da agricolo a residenziale, ma per gli "annessi agricoli " non può essere mutata la destinazione.
- Il comune non ha alcuna documentazione che ne stabilisca la vecchia destinazione. Nelle planimetrie catastali appare a partire dal 1900. - Io sono riuscito a scovare il nipote dell'antico proprietario che può testimoniare che l'immobile era usato come abitazione con stalla annessa da suo nonno. - Il geometra che ha preso in carica questa pratica ( dereruralizzazione con iscrizione al Catasto Fabbricati, aggiornamento delle visure catastali )è disposto a compilare una relazione tecnica descrittiva dell'immobile mettendo in evidenza le sue similitudini con un'abitazione agricola del tempo. ( di fine '800 ). La domanda è questa: Con queste documentazioni , in caso di presentazione per progetto di ristrutturazione dell'immobile con destinazione ad abitazione e non ad annesso agricolo, il Comune è tenuto a rilasciare l'autorizzazione?
Grazie a chi mi può confortare con la sua risposta.
Giovanni
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[Boss05]

Io penso che se riesci a dimostrare che questo fabbricato, ormai diroccato, era una abitazione allora perchè il Comune dovrebbe farti problemi per restaurarla cambiando la destinazione da agricolo a residenziale?! Tanto più se il vostro regolamento comunale prevede espressamente la possibilità di farlo. Cmq nelle piantine catastale del 1900 che hai trovato che destinazione ha questo fabbricato?

 

[giovanni canale]

Per Boss 05: non si tratta di cambio di destinazione da agricolo a residenziale, il problema che se è considerato un magazzino, un deposito attrezzi o una semplice stalla ( cioè un annesso agricolo ) non potrà essere ristrutturato per destinarlo ad abitazione, che sia agricola o residenziale. Ti invio una foto del rudere: ti sembra un magazzino o non piuttosto un'abitazione con stalla annessa, tipiche dell'inizio del secolo scorso o di quello precedente?
Io temo che questa importante differenziazione sia decisa in maniera soggettiva dal tecnico comunale.
Cosa ne pensi?
Grazie

 

[Daniele 78]

@giovanni canale secondo me se sei riesci a dimostrare che la vecchia destinazione d'uso era residenziale ed il Comune no, puoi fare la ristrutturazione come abitazione. Vista così mi sembra la classica abitazione del fattore con stalla o fienile annessi...

 

[giovanni canale]

Grazie delle risposte: ora devo convincere della fattibilità l'eventuale acquirente!!

 

[arciera]

È iscritto come fabbricato rurale? La legge ti obbliga, scadenza l'anno passato, a passarlo al catasto fabbricati civili. Vai al catasto con un geometra e passalo a civile. Nel paese dove ho una casa lo riescono ancora a fare. Altrimenti per legge il comune e' costretto a passarlo di ufficio addebitando le spese. Lo devono fare per forza di legge.

 

[Gianco]

Il rudere è privo di copertura e non ha un volume definito. A rigor di logica non potrebbe essere più restaurato. Molti comuni chiudono un occhio e permettono l'intervento radicale, recuperando l'immobile. Evidentemente la pratica deve essere inizialmente presentata al comune. Se la risposta è positiva puoi procedere all'accatastamento del fabbricato in corso di costruzione, F/3, senza destinazione. Una volta eseguiti i lavori si procederà alla variazione con l'assegnazione della categoria e classe. Un chiarimento sull'affermazione "nelle planimetrie catastali appare a partire dal 1900." Le planimetrie alle quali ti riferisci sono le mappe catastali dove i fabbricati esistenti all'inizio del secolo scorsa sono stati indicati nella loro ubicazione ed estensione fra gli appezzamenti di terreno.

 

[arciera]

Se è privo di copertura non può essere più passato a fabbricato civile? Perché allora il comune dove ho una casa, chiuderebbe sempre un occhio!

 

[raffaelemaria]

Il "rudere" è bellissimo e in un contesto altrettanto bello, merita d'essere salvato. Se presenta una canna fumaria direi che questo è un indizio perché possa essere considerato anche abitazione. Io proverei a fare una ricerca in Comune onde vedere dove il precedente proprietario aveva la residenza. Mi sembra un edificio molto antico, farei anche un'indagine locale onde vedere se esistono situazioni similari.

 

[Daniele 78]

Non tutti i Comuni sono solerti ed intelligenti da capire che permettere di salvare un immobile di quel tipo e inquadrarlo in aree di restauro assicurerebbe di recuperarlo (quindi recuperare anche tutte le tasse collegate) e mantenere il carattere "storico" della zona. Il mio Comune è un esempio di scarsa solerzia ed intelligenza.