Quale contratto per affittare un piccolo magazzino?

[Adriano Giacomelli]

Devo affittare un magazzino, 6 mq. con un canone di 1500/1800 €/anno, devo fare un regolare contratto o ci sono forme semplificate per piccoli contratti?

Se ancora accatastato come garage, posso affittarlo come magazzino?

Grazie

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Garage e magazzino hanno categorie catastali diverse e diverse destinazioni d'uso. Cio' premesso occorre stabilire a mio parere se il garage è in condominio: in tal caso occorre valutare quanto prevede il regolamento condominiale; In assenza dello stesso rimettere la decisione ad una autorizzazione dell'assemblea condominiale

Se invece il garage è pertinenza di una villetta autonoma occorre fare riferimento al regolamento comunale.
Evidentemente la attività che deve svolgersi è riconducibile ad un mero carico e scarico saltuario di materiale innocuo da ogni punto di vista e non infiammabile .

Il contratto di locazione è libero sia in termini di somma che di durata. Tutti i contratti di locazione (salvo quelli inferiori a 30gg) vanno registrati.

 

[Adriano Giacomelli]

Intanto grazie per il tuo solerte interessamento,
trattasi di un garage condominiale, con regolamento solo del garage. (garage in pieno centro cittadino) L'assemblea ha autorizzato il frazionamento del mio garage, che aveva una forma a L e quindi il distacco del vero e proprio posto auto, dalla parte piccola che ha ora un accesso autonomo su un adiacente vano scale, e che ora desidero affittare come magazzino.
A) Non posso affittarlo se prima non faccio fare il frazionamento da l garage e accatastarlo cantina/magazzino?
B) Come tutti i contratti devo fare ad uso commerciale 6+6?
Grazie

 

[Ennio Alessandro Rossi]

prima risposta:

La locazione di un box è regolata solo dalle norme del codice civile, ed è quindi sottratta sia alla legge n. 431/1998 sugli affitti abitativi.

Il canone è quindi liberamente determinabile con accordo tra le parti​

. In altre parole il proprietario puo' imporre l’affitto che gli aggrada nel limite del ragionevole ovviamente. Anche la durata del contratto non è fissata per legge (salvo il tetto massimo di . 30 anni, valido per qualsiasi locazione) E’ uso stabilirla in 12 mesi.
Gli aggiornamenti del canone possono essere decisi senza vincoli: ogni quanto tempo farli, secondo quale meccanismo (per esempio, incremento ogni anno nella stessa percentuale dell’inflazione) e con quale procedura (per esempio,automaticamente o con richiesta del padrone di casa all’inquilino con lettera raccomandata).

 

[Ennio Alessandro Rossi]

rif. prima risposta: ovviamente se è collegato od associato ad una attività imprenditoriale il conduttore potrebbe reclamare il 6+6. In tal caso per by-passare il problema basterebbe affittarlo ad uso privato al socio della ditta dichiarando nel contratto che la locazione è finalizzata ad utilizzo personale non imprenditoriale

Accatastamento a magazzino o deposito
il Tamborrino scrive a proposito;
- possono essere usati anche come magazzini, solo se si tratta di box costruiti con licenze edilizie o rilasciate prima del 1° settembre 1967. Per box costruiti con licenze o concessioni edilizie rilasciate a partire dal 1° settembre 1967 esiste un vincolo legale di destinazione (art. 41-sexies legge 17 agosto 1942 n° 1150, introdotto dall’art. 18 legge 6 agosto 1967, n° 765 e poi modificato dalla legge 24 marzo 1989 n° 122) per cui la destinazione a ricovero di automezzi non può essere modificata. -
Se si prende per buona questa rigorosa interpretazione pare che si debba chiedere il frazionamento e contemporaneo cambio di destinazione della nuova particella a magazzino o deposito o cantina. E questo da un punto di vista formale

Per quanto attiene la sostanza occorre entrare nel merito:
1-Regolamento condominiale ( cosa dice a proposito ? ) ammette e se si , quale destinazione ? , non ammette nulla al riguardo?
2-E se ammette sicuramente vieterà l'uso di attività pericolose, insalubri, incendiarie, vieterà un disturbo arrecato da un'andareevieni di persone dedite ad un continuo scarico e carico ( esempio :utilizzo di deposito tappeti da parti di commercianti marocchini che hanno l'abitazione nel palazzo e fanno gli ambulanti)

Nella prassi:
-Se devo affittare ad un mio vicino che ci mette il mobilio vecchio o ci mette 5 biciclette è un conto e potrò essere meno fiscale
-se devo affittare ad un soggetto che ci tiene bombole di GPL o vende vernici infiammabili pretenderò autorizzazioni comunali e cambierò la destinazione a magazzino o deposito
-E cosi' se devo affittare ad un ristorante dovrò accertarmi che non ci tenga sostanze alimentari oltre a regolarizzare la destinazione

spero di esserti stato utile ciao

 

[Adriano Giacomelli]

Magnifico,
grazie per il tuo distillato di scienza,
che posso dirti se non "gratitudine eterna?"

Scusa se abuso, ma il mio caso sarà di affittare ad uso magazzino ad una pizzeria che non è mia conduttrice, ovvero in questo caso ravvedo la possibilità, come ben mi insegni, di fare un contratto di 12 mesi o più.
Non mi è chiaro se dovesse immagazzinare prodotti alimentari, imballati, non credo ci siano problemi? E se ci sono sono suoi se io non specifico nulla in contratto e riporto "ad uso magazzino"?
Grazie
Adriano Giacomelli

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Alberto vai tranquillo nessun disturbo, anzi. Ti riassumo la questione dal mio punto di vista
PUNTO 1
D-"affittare ad uso magazzino ad una pizzeria che non è mia conduttrice. Fare un contratto di 12 mesi o più ? "
R- Ora che ho capito la questione in concreto cerchiamo di meglio inquadrare la questione. La legge 392.78 ex art. 27 (locazione immobili ad uso commerciale 6+6) è applicabile solo se il magazzino o deposito sono collegati dal punto di vista funzionale spaziale e/o temporale con una attività commerciale rientrante nella previsione dell'art. 27 (Cassazione 28.11.87 n. 8871- Cassazione. 19.7.96 n. 6522, Cassazione. 20.2.98 n. 1785)- Consiglio: Fare pure un contratto di dodici mesi ma il dubbio che resta ( vedi mia versione al post 5 prime 4 righe) è che il conduttore invocando queste sentenze reclami un 6+6 (sarà lui in ogni caso eventualmente a farsi sentire). Non è dovuta in ogni caso l’indennità di avviamento di 18 mesi

D. "Se dovesse immagazzinare prodotti alimentari, imballati, non credo ci siano problemi?"
R. Se non si vuole procedere come al punto 2 nel contratto specifica che l' unità è locata ad "uso magazzino-deposito " ma specifica anche che i locali non possono essere uttilizzati per immagazzinare prodotti freschi, prodotti infiammabili o maleodoranti etc., ma solo cassa di bibite, vino etc e scatolame sigillato inerte ed innocuo da tutti i punti di vista ( in un caso recente di cronaca un ristoratore che teneva abusivamente bombole Gpl e prodotti alimentari freschi è stato denunciato dai CC evidentemente allarmati dai vicini il che ha creato qualche grattacapo al locatore che ha un generico obbligo di diligenza)

PUNTO 2
Alternativa: affittare il deposito ad uso privato di un soggetto privato xy che fingo non sapere essere un imprenditore (omettere la partita IVA ma indicare solo il codice fiscale) ammonendo in atto che tale deposito locato non potrà (genericamente) essere utilizzato per collocarvi prodotti alimentari freschi o deteriorabili o attaccabili da insetti e roditori , prodotti pericolosi, prodotti infiammabili, prodotti maleodoranti, o qualsiasi altro aggetto o materiale che possa determinare nocività o disturbo di qualsiasi genere.

spero di essere stato di aiuto

 

[ralf]

Ahoo.. a Alessà... Complimenti :daccordo: . Ai visto che ho usato il romenesco? Propit è proprio nazionale

 

[FabioP]

Alberto vai tranquillo nessun disturbo, anzi. Ti riassumo la questione dal mio punto di vista
PUNTO 1
D-"affittare ad uso magazzino ad una pizzeria che non è mia conduttrice. Fare un contratto di 12 mesi o più ? "
R- Ora che ho capito la questione in concreto cerchiamo di meglio inquadrare la questione. La legge 392.78 ex art. 27 (locazione immobili ad uso commerciale 6+6) è applicabile solo se il magazzino o deposito sono collegati dal punto di vista funzionale spaziale e/o temporale con una attività commerciale rientrante nella previsione dell'art. 27 (Cassazione 28.11.87 n. 8871- Cassazione. 19.7.96 n. 6522, Cassazione. 20.2.98 n. 1785)- Consiglio: Fare pure un contratto di dodici mesi ma il dubbio che resta ( vedi mia versione al post 5 prime 4 righe) è che il conduttore invocando queste sentenze reclami un 6+6 (sarà lui in ogni caso eventualmente a farsi sentire). Non è dovuta in ogni caso l’indennità di avviamento di 18 mesi

D. "Se dovesse immagazzinare prodotti alimentari, imballati, non credo ci siano problemi?"
R. Se non si vuole procedere come al punto 2 nel contratto specifica che l' unità è locata ad "uso magazzino-deposito " ma specifica anche che i locali non possono essere uttilizzati per immagazzinare prodotti freschi, prodotti infiammabili o maleodoranti etc., ma solo cassa di bibite, vino etc e scatolame sigillato inerte ed innocuo da tutti i punti di vista ( in un caso recente di cronaca un ristoratore che teneva abusivamente bombole Gpl e prodotti alimentari freschi è stato denunciato dai CC evidentemente allarmati dai vicini il che ha creato qualche grattacapo al locatore che ha un generico obbligo di diligenza)

PUNTO 2
Alternativa: affittare il deposito ad uso privato di un soggetto privato xy che fingo non sapere essere un imprenditore (omettere la partita IVA ma indicare solo il codice fiscale) ammonendo in atto che tale deposito locato non potrà (genericamente) essere utilizzato per collocarvi prodotti alimentari freschi o deteriorabili o attaccabili da insetti e roditori , prodotti pericolosi, prodotti infiammabili, prodotti maleodoranti, o qualsiasi altro aggetto o materiale che possa determinare nocività o disturbo di qualsiasi genere.

spero di essere stato di aiuto

Buongiorno,
i C2 prevedono la permanenza di persone?
esistono delle prassi contrattuali che proteggano la proprietà da eventuali usi impropri.
ad esempio che l'affittuario decida di dormire in ufficio una notte e che il vicinato segnali la questione alla ASL o al Comune (cosa che nel mio caso potrebbe tranquilllamente accadere). Vorrei inquadrare l'affito in modo corretto e mettermi al sicuro rispetto ai rischi che non posso controllare.