Proprietà privata/condominiale?

[Utente Cancellato 55917]

Buongiorno sinteticamente: nel condominio esiste un giardino (a catasto lastrico privo di rendita) come copertura di altro immobile (è un supercondominio da regolamento contrattuale). All'atto delle costituzione, ristrutturazione di immobile fatiscente, il frazionamento include anche tale giardino esplicitamente nel regolamento richiamato in ogni singolo atto di acquisto e depositato in conservatoria dal notaio redattore. Tuttavia non fu effettuata alcuna trascrizione, ragion per cui al momento al registro immobiliare risulta proprietario l'originario costruttore. Costui, una società in fase di scioglimento, sta vendendo tutte le sue proprietà altre e farebbe altrettanto col giardino. Per ragioni che al sottoscritto(e ad altri professionisti) sembrano legalmente ineccepibili si tratterebbe di una vendita nulla in quanto il regolamento contrattuale trasferisce di fatto e di diritto la proprietà al condominio. Più Notai sostengono che la trascrizione è fattibile solo con delibera unanime assembleare, impossibile, tentata ripetutamente per le consuete perverse dinamiche condominiali. Esiste una via d'uscita per regolarizzare a registro senza passare per l'assemblea? Qualcuno ha un'idea geniale per bypassare l'assemblea, tenuto conto che il proprietario virtuale è il primo disposto a collaborare?

 

[Dimaraz]

Non ho mai "sentito" che un Regolamento di Condominio equivalga ad un "rogito".
Che lo stesso sia "menzionato" vale solo per renderlo impositivo nei confronti dei vari acquirenti.

Ammesso e non concesso che si possa dimostrare la proprietà condominiale non esiste Legge che permetta una cessione con maggioranza diversa dall'umanità (1000/1000).

 

[Utente Cancellato 55917]

Ed invece è quello che sostengo non solo io (che sono solo uno che cerca di ragionare sulla base di qualche remota conoscenza) ma 5 studi legali immobiliaristi e 2 notai, secondo i quali il regolamento "contrattuale" costituisce un atto che trasferisce diritti reali, quello della proprietà inclusa. Per cui si concretizza un situazione nella quale un proprietario solo nominale venderebbe un immobile che è proprietà per contratto (noterei come un regolamento contrattuale vincola entrambi i contraenti) di altri. Il fatto che sia menzionato negli atti, menzionato forse non è il termine tecnicamente corretto: meglio dire esplicitamente richiamato nelle condizioni di vendita come obbligo di rispetto dello stesso) sta a significare che lo stesso viene accettato nella sua interezza e sottoscritto da venditore e compratore. Cogente per entrambi, contratto a tutti gli effetti sostanziali e formali, in quanto depositato e protocollato in conservatoria. Quindi? Non è che chieda magie ma la situazione giuridica pare chiara o no? Se sbaglio, il che non è escluso ci mancherebbe, sbagliano anche i professionisti cui mi sono rivolto e non ho sentito nessuno, ripeto nessuno che smentisse questa interpretazione. Grazie comunque per l'attenzione Dimaraz.

 

[Franci63]

Non ho mai "sentito" che un Regolamento di Condominio equivalga ad un "rogito".
Che lo stesso sia "menzionato" vale solo per renderlo impositivo nei confronti dei vari acquirenti.

Tendo anch'io a pensarla così.

Cogente per entrambi, contratto a tutti gli effetti sostanziali e formali, in quanto depositato e protocollato in conservatoria.

Il regolamento contrattuale è cogente per l'acquirente, che si assume contrattualmente l'obbligo di rispettarlo.
Non è un contratto , ma un allegato al contratto, che detta le condizioni di utilizzo e gestione delle parti comuni, e può imporre limitazioni alla proprietà privata, vincolanti in quanto accettate contrattualmente e trascritte .
Il venditore ,in quanto tale non più condomino, non può esserne vincolato ( a che pro, poi ?)

 

[Dimaraz]

Ed invece è quello che sostengo non solo io (che sono solo uno che cerca di ragionare sulla base di qualche remota conoscenza) ma 5 studi legali immobiliaristi e 2 notai,

"Arte" difficile quella degli azzeccagarbugli... statisticamente il 50% di loro sbaglia.

Mi sorprende che 2 notai si siano "sbilanciati" nella medesima direzione.

Comunque rimane sempre imperante quanto esposto dopo "l'ammesso e non concesso".

 

[Utente Cancellato 55917]

Ma no per favore, scusa/scusate un contratto per natura è fra due o più parti. Quindi vincola entrambi. Vincola il costruttore in quanto tale perché nella stesura del regolamento (incipit: Le disposizioni servono ad individuare le parti di proprietà comune...).
Il regolamento ripeto è contrattuale ed è fonte di obbligazioni reciproche. Tu venditore poni nero su bianco che il giardino è mio (condominio), Dimaraz sulla condominialità non esiste margine di dubbio, e poi non effettui la trascrizione. Via lo ha ammesso lui stesso che commisero un errore confessato i professionisti che redassero i vari atti, tabelle millesimali incluse. Un'omissione grave che crea uno stallo.
Franci63: giuridicamente non cambia nulla, ma il proprietario è anche condomino e pesante.
Vi ringrazio pur se..... mi date torto. Interloquire serve soprattutto quando ci sono punti di vista differenti.
Aggiungo che i notai (saliti a 3 poco fa a voce) convengono sulle ragioni giuridiche e concordano sul fatto che proceduralmente, allo stato dell'arte, è solo possibile una trascrizione mediante atto bilaterale condominio-"proprietario".

 

[Dimaraz]

Io scuso tutto quello che vuoi e non siamo qui a giudicare la preparazione tua in ambito legale... ma sulla base di quanto hai spiegato nel resoconto le "castronerie" sono evidenti.

Ai fini della "proprietà" vale solo quanto esplicitamente riportato nel rogito.

Che il rogito richiami un Regolamento di Condominio vincola solamente i partecipanti allo stesso. Il costruttore/venditore diventa "terzo" rispetto a tale documento ... eventualmente ne è coinvolto fintanto che rimane proprietario di unità/parti invendute per volontà o scelta.

Resta il fatto che se anche un Giudice vi desse ragione (RdC valida prova di proprietà) restereste col "cerino" in mano perché quel giardino sarebbe Bene Comune Condominiale e nessuna cessione può essere imposta se non tutti i proprietari vogliono vendere.

 

[basty]

Resta il fatto che se anche un Giudice vi desse ragione (RdC valida prova di proprietà) restereste col "cerino" in mano perché quel giardino sarebbe Bene Comune Condominiale e nessuna cessione può essere imposta se non tutti i proprietari vogliono vendere.

Ma probabilmente è proprio quello ch vorrebbero sancire. Cioè che il giardino non sia venduto ad altri fuori dal condominio.

P.s. Dato che entrami sembrate allineati sulla medesima convinzione, ne traggo la prova che il nostro diritto al solito non ha capacita di capire la proprietà transitiva.
Se originario venditore e vari acquirenti concordano nel ritenere questo giardino come condominiale, Bcnc, possibile non esista una pratica burocratica per correggere la lacuna? Se ho inteso bene, la assemblea condominiale, che ha preventivamente accettato il regolamento, potrebbe non avere la unanimità per regolarizzare la proprietà del giardino?

 

[Gianco]

Se il cortile è un bcnc ogni variazione di proprietà deve avvenire attraverso atto pubblico. L'unica possibilità è che nel dichiarare il bcnc e prima che vengano stipulati atti che possano trattare quel subalterno, ci si accorga di un errore di rappresentazione. In tal caso è sufficiente riproporre l'elaborato planimetrico e l'elenco subalterni per errata rappresentazione grafica.

 

[basty]

O io non ho capito la esposizione iniziale, o voi state rovesciando il problema e il quesito iniziale. E soprattutto il catasto sarà interessato alla fine, non è questo il problema primo.

Oggi il giardino "risulterebbe" nei registri immobiliari ancora di proprietà del costruttore.
In compenso tale costruttore-venditore ha venduto gli appartamenti dopo aver redatto un RdC, che ha assunto veste contrattuale essendo allegato e citato dai rogiti, in cui "descrive" il giardino come parte comune condominiale..

Non è però stata effettuata la trascrizione del RdC, e voltura del giardino.

Il costruttore-venditore intende disfarsi di tutte le proprietà ancora a lui (o alla sua società) intestate, (almeno quelle riguardanti queste pendenze, e non avrebbe nulla in contrario a "cedere" questa sua proprietà (il giardino) ai condomini.

A me pare che quindi la domanda sia:
- c'è un modo per procedere alla voltura del bene senza passare attraverso un atto notarile oneroso? Non basta trascrivere il RdC e volturare a nome dei condomini?
- se poi è necessario un atto, chi lo paga? Il costruttore o i condomini?
- Se va stipulato un nuovo atto, occorrerà la presenza o procura di tutti i condomini? O forse teoricamente no?: potrebbe acquistarlo, sempre che trovino d'accordo , una maggioranza degli interessati (certo poi andrebbe a vantaggio di tutti)?.