Proprietà indivise, usufrutto e dispetti familiari

[Grazia84]

Salve a tutti,
vi scrivo perchè avrei bisogno di un consiglio su una serie di appartamenti ricevuti in eredità.
Cerco di essere il più chiara possibile: i miei nonni paterni, diversi anni fa, costruirono una palazzina di otto appartamenti donati successivamente a mio padre e a suo fratello. I miei nonni mantennero soltanto il diritto di usufrutto.
Alla morte di mio nonno, mio padre è diventato pieno proprietario al 50% di questi appartamenti e ha mantenuto la restante parte come nuda proprietà (mia nonna è ancora in vita).
Ora, mio padre è deceduto e mia madre, mia sorella ed io abbiamo ereditato la stessa situazione (50% piena proprietà e 50% nuda proprietà).
Questi appartamenti sono tutti concessi in locazione e, dalla morte di mio padre, mia nonna ha rinunciato alla sua quota di fitto (solo verbalmente) per lasciarla a noi. A seguito di discussioni relative ad altre proprietà (mio padre e suo fratello erano soci in un'attività da cui siamo state estromesse) mia nonna ha chiesto nuovamente il pagamento dei canoni.
Tramite lettera di avvocato, ha comunicato a tutti gli inquilini che il pagamento dei canoni di locazione dovrà essere versato a lei. Il problema sorge nel momento in cui il fratello di mio padre ha minacciato di sfrattare gli inquilini se non dovessero rispettare la loro decisione (mio zio non ha alcun diritto su questi appartamenti, ma si fa portavoce di mia nonna). Io avevo comunque stabilito di versare personalmente la quota a cui ha diritto mia nonna per evitare di coinvolgere persone che con le nostre problematiche non hanno nulla da spartire.
Mia nonna (usufruttuaria al 50%) e mio zio (senza alcun diritto) hanno davvero la possibilità di sfrattare i miei inquilini?

 

[JERRY48]

1. Il procedimento per ottenere la convalida di sfratto può avviarsi ad opera del locatore, se è pieno proprietario o usufruttuario al 100%.

per finita locazione: quando il contratto è scaduto o sta per scadere;
per morosità: in caso di mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

 

[Grazia84]

Anche se noi siamo piene proprietarie al 50%?

 

[Grazia84]

1. Il procedimento per ottenere la convalida di sfratto può avviarsi ad opera del locatore, se è pieno proprietario o usufruttuario al 100%.

per finita locazione: quando il contratto è scaduto o sta per scadere;
per morosità: in caso di mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

anche se noi siamo piene proprietarie al 50%?

 

[JERRY48]

La nonna, a mio parere, è diventata alla morte del marito piena usufruttuaria sia del 50% da voi ereditato che del 50% di vostro zio, per cui anche se siete proprietarie al 50%, ha diritto a godere dei frutti dei beni, la locazione degli appartamenti e gli oneri relativi (IMU e quant'altro).

 

[arciera]

Ma ha detto che sono pienamente proprietarie del 50%. Certo che la cosa non si capisce! dunque abbiamo due fratelli che sono pieni proprietari al 50%. Come fa la madre ad essere usufruttuaria del 50%? Alla morte del padre, al massimo i fratelli avrebbero la piena proprietà dei due terzi dei 50% perchè si sarebbe riunito l'usufrutto con la nuda proprietà per la parte che compete al padre deceduto. La madre avrebbe un terzo dell'usufrutto. Insomma quello che non è spiegato assolutamente sono le quote precise di ognuno. Qualora la madre avesse il 100% dell'usufrutto, cosa strana per una successione, solo allora avrebbe il diritto di sfratto.

 

[Grazia84]

Ma ha detto che sono pienamente proprietarie del 50%. Certo che la cosa non si capisce! dunque abbiamo due fratelli che sono pieni proprietari al 50%. Come fa la madre ad essere usufruttuaria del 50%? Alla morte del padre, al massimo i fratelli avrebbero la piena proprietà dei due terzi dei 50% perchè si sarebbe riunito l'usufrutto con la nuda proprietà per la parte che compete al padre deceduto. La madre avrebbe un terzo dell'usufrutto. Insomma quello che non è spiegato assolutamente sono le quote precise di ognuno. Qualora la madre avesse il 100% dell'usufrutto, cosa strana per una successione, solo allora avrebbe il diritto di sfratto.

Forse mi sono spiegata male io.. Il fratello di mio padre non ha alcun diritto sulle proprietà di mio padre (gli immobili sono stati equamente divisi e nessuno vanta diritti su quelli degli altri), fa solo la voce grossa. Gli immobili donati a mio padre e poi ereditati da me sono al 50% per cento in proprietà piena e 50% nuda proprietà poichè mia nonna ha un diritto di usufrutto su questa parte. Ora, minacciano di sfrattare i conduttori degli immobili. Quello che chiedo è se possono farlo anche con il mio 50% di piena proprietà.

 

[arciera]

insomma la ragazza dice che ha il 50% di piena proprietà! avrebbe quindi il rimanente 50% di nuda proprietà. Ora la cosa è chiara! la nonna, come voi che avete ereditato, ha diritto al 50% di tutti gli introiti, ed anche di tutte le eventuali spese, e di quelle straordinarie interamente a voi, mentre con quelle ordinarie al 50%. Quindi la nonna non può sfrattare nessuno senza il vostro benestare. Dovete addivenire assolutamente ad una conciliazione. Non so tua madre che è la nuora, e con la suocera...ma con i nipoti...? Avete pari diritti. al 50% voi con la piena proprietà e lei al 50% con l'usufrutto.

 

[Luigi Criscuolo]

ma quando il nonno è morto lo zio non ha chiesto la riduzione dell'eredità o è stato soddisfatto con altri beni?

 

[JERRY48]

Avete pari diritti. al 50% voi con la piena proprietà e lei al 50% con l'usufrutto.

Scusa, ma se i nonni avevano l'usufrutto degli appartamenti, essendo venuto a mancare il nonno, subentrava la nonna e acquisiva lei l'usufrutto totale.
Donazione
È forse proprio questo il mezzo più adoperato per la costituzione dell’usufrutto, soprattutto nel caso di attribuzioni patrimoniali tra genitori e figli.
Figura discussa di donazione, adoperata talvolta anche in caso di usufrutto, è la donazione con termine iniziale dalla morte del donante (cum moriar), ovvero sotto condizione sospensiva della morte del donante (si premoriar). Si discute se essi siano dei patti successori, ma si è seguita la tesi negatrice.
Una delle fattispecie più complesse in merito all’usufrutto è la previsione dell’art. 796 c.c., la quale non consente al donante di riservare l’usufrutto dei beni donati a suo vantaggio e, dopo di lui, a vantaggio di altri soggetti, in ordine successivo. È, invece, ammesso l’usufrutto congiuntivo (ex art. 678 c.c.) in cui il godimento del diritto di usufrutto alla morte di ognuno passa ad altri chiamati, le cui quote si accrescono; tale accrescimento si concentra nella persona che sopravvive: solo alla morte dell’ultimo usufruttuario, l’usufrutto si estingue.