Proprietà immobiliare con spazi comuni

[Franci63]

Purtroppo su queste cose oggi c’è poco da scherzare perché basta molto meno per avere un alloggio il cui valore commerciale causa abusi vale poi 0

Certo non può valere zero o avere grossi problemi un singolo appartamento perché c'è una tettoia abusiva in cortile.

Sicuramente la situazione va chiarita, una volta per tutte.

 

[Daniele 78]

Certo non può valere zero o avere grossi problemi un singolo appartamento perché c'è una tettoia abusiva in cortile.

Sicuramente la situazione va chiarita, una volta per tutte.

Eh no, perché la tettoia abusiva in cortile fa parte di una comproprietà comune (anche di proprietà dell’immobile di chi non l’ha eseguita) e di fatto rappresenta un problema non indifferente in sede di eventuale atto notarile in caso di trasferimento; ma già il perito che deve fare una valutazione sull’immobile singolo dovrà comunque valutare le parti comuni.
Il non considerarlo comunque ti esprebbe ,come tecnico, a contenziosi dove venir fuori.
Il problema del tecnico/perito lo ha anche nei confronti della banca anche solo per il mutuo (visto che la garanzia è quasi sempre legata all’immobile stesso)!

sono situazioni che possono potenzialmente diventare esplosive!

 

[Daniele 78]

Certo non può valere zero o avere grossi problemi un singolo appartamento perché c'è una tettoia abusiva in cortile.

Sicuramente la situazione va chiarita, una volta per tutte.

Poi devi capire che se vendi o anche richiedi un mutuo tu non lo fai solo per il tuo immobile privato ma rientra anche la tua quota sulle parti comuni. Se c’è un abuso sulle parti comuni c’è un problema (non solo per te ma per tutti), ma è più grande nell’immediato per chi compravende o chiede un mutuo.

 

[Franci63]

Eh no, perché la tettoia abusiva in cortile fa parte di una comproprietà comune (anche di proprietà dell’immobile di chi non l’ha eseguita) e di fatto rappresenta un problema non indifferente in sede di eventuale atto notarile in caso di trasferimento

Il problema del tecnico/perito lo ha anche nei confronti della banca anche solo per il mutuo (visto che la garanzia è quasi sempre legata all’immobile stesso)!

L'utente ha gi a comprato, e della tettoia presente nessuno si è lamentato in sede di rogito. Evidentemente non è stato un ostacolo alla vendita.

Poi devi capire che se vendi o anche richiedi un mutuo tu non lo fai solo per il tuo immobile privato ma rientra anche la tua quota sulle parti comuni.

Scusa @Daniele 78 , capisco il tuo punto di vista, anche se mi pare esagerato, visto che hanno comprato senza problemi,
Ma dire "devi capire" non mi pare molto corretto o gentile; non mi pare di essere ottusa.
Se uno non capisce, spesso è perché l'altro non si è spiegato al meglio...
Inoltre, una tettoia abusiva si può eliminare , se diventa un ostacolo; anche la banca valuta diversamente un abuso " non risolvibile", da un abuso rimovibile .
Al limite , si possono addirittura chiedere i danni a colui che l'ha costruita abusivamente, se non la vuole togliere impedendo la vendita.
Non può essere paragonata ad un abuso sull'immobile singolo, e, come dimostrato dall'avvenuto acquisto, non sempre è un problema ( anche se, come detto, meglio chiarire e risolvere).

 

[Dimaraz]

; ma già il perito che deve fare una valutazione sull’immobile singolo dovrà comunque valutare le parti comuni

Non metterei la mano sul fuoco su questo.
Non avrò una pletora di casistiche...ma non ho mai visto un perito mandato da una Banca verificare le "parti comuni".

Una tettoia esterna...oggi c'è ...magari ieri non c'era ...o non ci sarà domani.

Ps.
Potrei citare almeno un paio di casi recentissimi di pompeiane" diventate tettoie (quindi "abuso" in quanto superano la quadratura concessa)...nessun perito ha contestato la situazione.

 

[Daniele 78]

L'utente ha gi a comprato, e della tettoia presente nessuno si è lamentato in sede di rogito. Evidentemente non è stato un ostacolo alla vendita.

Scusa @Daniele 78 , capisco il tuo punto di vista, anche se mi pare esagerato, visto che hanno comprato senza problemi,
Ma dire "devi capire" non mi pare molto corretto o gentile; non mi pare di essere ottusa.
Se uno non capisce, spesso è perché l'altro non si è spiegato al meglio...
Inoltre, una tettoia abusiva si può eliminare , se diventa un ostacolo; anche la banca valuta diversamente un abuso " non risolvibile", da un abuso rimovibile .
Al limite , si possono addirittura chiedere i danni a colui che l'ha costruita abusivamente, se non la vuole togliere impedendo la vendita.
Non può essere paragonata ad un abuso sull'immobile singolo, e, come dimostrato dall'avvenuto acquisto, non sempre è un problema ( anche se, come detto, meglio chiarire e risolvere).

Non volevo offenderti, il problema ad oggi quando c’è di mezzo un rogito c’è la doppia conformità urbanistica (con le vecchie e le nuove regole).
Il “devi capire”
era riferito al fatto che il Dl 78/2010 proprio Sila conformità è piuttosto rigido.
In sostanza impone che il venditore inforni correttamente l’acquirente circa eventuali abusi. Se vendi con abuso ma non lo citi n sede d’atto si apre la possibilità di un contenzioso terribile, a discapito del venditore. Era per mettere sulla guardia poi ognuno è liberissimo di fare ciò che crede!

inoltre in caso di nuovi PdC, Scia o Cila ti viene imposto (al tuo professionista) di asseverare che lo stato esistente dell’immobile è perfettamente legittimato; capisci bene che avere un abuso ti impedisce a priori di dichiarare uno “stato legittimo della costruzione a priori” e come tale di fare le modifiche.

Tuttalpiù dovrai fare una sanatoria per demolire e ripristinare (qualora non fosse possibile sanare). Io ci starei attento!

 

[Daniele 78]

Non metterei la mano sul fuoco su questo.
Non avrò una pletora di casistiche...ma non ho mai visto un perito mandato da una Banca verificare le "parti comuni".

Una tettoia esterna...oggi c'è ...magari ieri non c'era ...o non ci sarà domani.

Ps.
Potrei citare almeno un paio di casi recentissimi di pompeiane" diventate tettoie (quindi "abuso" in quanto superano la quadratura concessa)...nessun perito ha contestato la situazione.

Il problema è che la perizia finisce in mano ad una banca che elargisce un mutuo per l’acquisto. Siccome l’acquirente, tendenzialmente, si fa seguire anch’esso da un tecnico sarà sua premura far tutte le indagini per affermare che quell’immobile è esente da abusi.

Tu immagina cosa può succedere se il perito della Banca dice sì, ma poi l’acquirente ha un suo tecnico che rileva un abuso e lo segnala...immagina solo il casino che si può creare!

Purtroppo ancora oggi, le banche, siccome pagano i tecnici 100 forse 150€ a perizia (se va bene) nessun tecnico della Bsnca va a fondo di tutte le problematiche. Tu immagina di dover trovare un abuso sulle parti comuni e/o sull’immobile da 10.000€ come sanzione (sai la perizia fatta bene non la paghi mica 10.000€) e ci guadagni già solo con il rischio che scampi.
E ci guadagna anche la Banca che si trova un immobile (che sarà poi la garanzia stessa del mutuo) valido commercialmente in caso d’ipoteca!

Una errata valutazione peritate può creare un gran bel danno!

 

[Dimaraz]

Tu immagina di dover trovare un abuso sulle parti comuni e/o sull’immobile

Premesso che, nello specifico, in Rogito si distingue la proprietà esclusiva da quella "comune"...e che l'abuso sulla seconda non inficia ne il valore ne la commerciabilità del primo (potrei sempre vendere l'abitazione e tenere la tettoia (che poi vorrei capire a chi/cosa serve)...mi pare che tu stia spaccando un po' troppo il capello.

 

[Franci63]

Il “devi capire”
era riferito al fatto che il Dl 78/2010 proprio Sila conformità è piuttosto rigido.
In sostanza impone che il venditore inforni correttamente l’acquirente circa eventuali abusi.

Si, ma le parti comuni (e i loro eventuali abusi) non hanno la stessa rilevanza.
Una tettoia abusiva si può eliminare in qualsiasi momento, e nessun perito boccerebbe un mutuo per quel problema.

 

[Daniele 78]

Si, ma le parti comuni (e i loro eventuali abusi) non hanno la stessa rilevanza.
Una tettoia abusiva si può eliminare in qualsiasi momento, e nessun perito boccerebbe un mutuo per quel problema.

Però devi sempre farlo presente in atto come venditore e l’acquirente deve e serve edotto in atto (e deve accettarlo)!

oppute demolire prima dell’atto (se no sanabile) e ripristinare lo Stato dei luoghi prima dell’abuso...e poi vendi

Nel secondo caso (se non ci sono altri abusi) può tranquillamente dichiarare che l’immobile circa la regolarità urbanistica e catarrale corrisponde perfettamente con lo Stato dei luoghi attuarie.

Dico tutto questo perché essendo nel giro devi stare molto molto molto attento a ciò che scrivi e dichiari in atto alfine di non trovarti poi in futuro soggetto tu stesso a causa. Purtroppo nel l’immobiliare se non stai più che attento (anche alla stupidata) trovi il furbone che te la fa pagare moltocara con il suo avvocato; facendoti perdere tempo e denaro.
è tutta questione di esperienza, in quanto facendolo come lavoro, in certe situazioni spiacevoli puoi trovarti molto più spesso che non in altri casi!