Proposta di vendita subordinata accettazione mutuo

[lazzarina]

salve a tutti,
sono un proprietario e ho firmato accettazione di vendita di un terreno con casolare da rimettere con la clausola dell'accettazione del mutuo da parte degli acquirenti presso una banca ad ottobre 2016 , sulla proposta di vendita c'era scritto che il rogito doveva essere fatto entro il 30 novembre 2016, tutto questo davanti all'agenzia immobiliare e firmato da me e dagli acquirent e hanno dato €. 5.000 a me come caparra, .
questi pare che a loro dire, hanno chiesto mutuo prima con una banca che voleva finanziare l'80 per cento del valore, poi pare che si siano rivolti ad un'altra che pretendeva che mettessero un immobile a garanzia ma che il mutuo lo davano per 20 anni e allora non hannp accettato, ora pare che l'hanno chiesto a una terza banca che ha inviato il perito e , a loro dire, anche questa non eroga il mutuo perché l'immobile non è commerciabile e hanno detto sia all'agenzia che a me che vogliono recedere dall'acquisto, penso che abbiano cambiato idea.
L'agenzia immobiliare ha chiesto la dichiarazione della banca nella quale ci sia scritto il rifiuto del mutuo, ma loro temporeggiano...
domanda: sono 3 mesi e mezzo che ho tolto l'immobile dalla vendita con conseguente perdita di chance di vendita, cosa mi consigliate di fare ? posso andare io alla banca e chiedere loro se è vero che l mutuo è stato rifiutato portando la scrittura privata dell'acquisto? la banca può eccepire nel senso che non mi può dire nulla per la privacy? e se, la seconda banca glielo dava con la condizione dei 20 anni, questo si può ritenere come se il mutuo fosse erogato?
grazie, se qualcuno può rispondere

 

[Ollj]

L'agenzia immobiliare ha chiesto la dichiarazione della banca nella quale ci sia scritto il rifiuto del mutuo, ma loro temporeggiano...

Per ora lasci che se la sbrighi l'Agenzia; se la stessa non ricevesse tal documento, di certo si riterrà legittimata a pretendere da loro la commissione per l'intermediazione svolta (essendo andato a buon fine il rapporto); a quel punto anche lei potrà trattenere la caparra avendo tutti gli elementi del caso: mutuo erogabile e termine non rispettato da controparte.

 

[lazzarina]

ciao Olly, non mi sono spiegata bene, a parte la caparra confirmatoria che c'è scritta e mi è stata data, come faccio a sapere se il mutuo non gli è stato dato come dicono gli acquirenti? Penso che sia una scusa perché hanno cambiato idea ....ma sulla scrittura privata firmata c'è scritto che il rogito si deve fare se il mutuo gli viene concesso e che loro si impegnano e si obbligano a chiedere un mutuo, c' è scritto queste testuali parole
Quindi, come posso fare per sapere se davvero il mutuo non gli è stato dato dalla banca, mi hanno detto anche il nome della banca interpellata ?Perché, se invece la banca il mutuo glie l'avesse concesso e questi acquirenti nel frattempo hanno cambiato idea , sono obbligati a fare il rogito?

 

[Dimaraz]

sulla proposta di vendita c'era scritto che il rogito doveva essere fatto entro il 30 novembre 2016

Il termine è decaduto da ormai 2 mesi...male hai fatto a tergiversare senza nulla trascrivere.

Visto che formalmente il preliminare si è invalidato, spetta a te la decisione se continuare ad aspettare (magari inutilmente) o recedere restituendo la caparra.

Quanto alla questione se la Banca avesse già dato parere favorevole al mutuo ma fosse il compratore ad avere "sospeso" la pratica...a te non rileva.
La clausola è "sospensiva" e non la puoi considerare a tuo favore perchè mal fomulata.

 

[Ollj]

Concordo con Dimaraz che si tratti di condizione sospensiva.
Giungo tuttavia a conclusioni diverse: avverandosi la condizione prevista, si costituisce l'obbligo alla compravendita; condizione sospensiva a favore dell'acquirente, vero, ma pur sempre legata ad un evento futuro ed incerto estraneo alla mera volontà dell'acquirente: concessione del mutuo; ergo il suo avverarsi determinerà quanto previsto a contratto dalle parti: obbligo di compravendita
Il problema è semmai dar prova dell'avverarsi della condizione; probabile che la Banca, se interpellata dal venditore, nulla risponda a seguito della privacy; a quel punto solo un Giudice potrebbe costringerla a fornire la documentazione necessaria, sì da dirimere la questione; ma chi interpellerebbe un Giudice, senza aver la certezza che la pratica mutuo fosse in effetti accettata dall'Istituto di Credito? Un circolo vizioso...
Provi a contattare la Banca, faccia leva sul suo diritto di parte contrattuale ad esser messa al corrente di quanto attinente le trattative: buona fede in contraendo.
In bocca al Lupp

 

[Dimaraz]

avverandosi la condizione prevista, si costituisce l'obbligo alla compravendita;

Forse cavillo per istinto...ma il contratto (preliminare) stabiisce 2 condizioni imperative:
1-ottenimento del mutuo (sospensiva)
2-rogito entro il 30/11/2016 (limite)

Posto che del 1° sia "interesse" della parte compratrice darne avviso (per questioni di privacy mai la Banca fornirà simile notizia se non al proprio cliente)...per la parte venditrice è "maturato" il termine che la teneva vincolata alla conclusione della compravendita.
Ovviamente fintanto che @lazzarina non restituisce la caparra e formalizza il recesso per decorso del termine utile, permarrà l'obbligo al prerfezionamento dell'atto in caso di eventuale conferma del finanziamento e subitanea richiesta di rogito da parte del compratore.

Personalmente ritengo che 3 mesi siano una "dilazione" sufficente per trovare finanziamenti presso altri istituti...se ne esistono le condizioni (solidità patrimoniale e/o reddituale del richiedente mutuo).

 

[Ollj]

Mi chiedo, ma non riesco a sviscerare ben la cosa, se la Privacy possa essere realmente eccepita dalla Banca; vero che il rapporto è solo tra Istituto e potenziale acquirente, vero anche che il venditore in tal rapporto non è un terzo estraneo, ma anzi parte interessata di un contratto già in essere ed in riferimento al quale tal condizione sospensiva (concessione mutuo) determina effetti (messa a disposizione di immobile e perdita di affari con altri soggetti); troverei una similitudine nel caso del condòmino che chiedesse, all'amministratore, informative circa la solvibilità di un consociato all'Amministratore: qui la privacy non opera (e a ben ragione). Avendone l'interesse e soldi da buttare, non vedrei così temeraria una domanda giudiziale per obbligare la Banca a riferire quanto di fatto realizzatosi (o meno); diversamente, non concedendo ciò, si ammetterebbe giudizialmente la malafede della controparte, dando alla stessa la possibilità di comportarsi come meglio crede e a dispetto di una condizione contrattuale realizzatasi.

A mio modesto parere il termine e la condizione sospensiva operano in contemporanea, qui c'è invece solo un problema di fondo: dar prova del sospetto del venditore (= la condizione sospensiva si è avverata).
1) ove la condizione sospensiva si fosse avverata (questo il sospetto del venditore), sussisteva, entro il 30/11/2016, in capo al compratore l'obbligo di andare a rogito; lasciato decorrere il termine, lo stesso risulta inadempiente e per sua colpa; al venditore la scelta: trattenere: la caparra e/o richiedere l'esecuzione forzata per l'adempimento del contratto
2) ove invece la condizione sospensiva mai si fosse avverata, il presentarsi asserendo d' aver trovato, successivamente al 30/11/2016, un finanziamento, a nulla varrebbe; infatti il venditore, eccependo il decorso del termine, potrebbe rifiutarsi d'andare a rogito e dovrebbe solo restituire la caparra

 

[Dimaraz]

Confermo che ritengo percorribile solo la seconda soluzione.

Nessuno potrebbe mai

L'agenzia immobiliare ha chiesto la dichiarazione della banca nella quale ci sia scritto il rifiuto del mutuo

La Banca non ha alcun obbligo nel fornire tale documento che potrebbe anche non esistere.
Non mi risulta che venga nemmeno dato al richiedente legittimo visto che formalmente sono documenti interni dell'istituto e che l'eventuale diniego si comunica in forma verbale.

 

[Ollj]

Ben farà quindi il venditore a considerare inadempiente controparte e trattenere, previa intimazione, la caparra; spetta all'acquirente in buona fede:
-dar prova della non avverata condizione (sarà lui ad esibire quanto di necessità)
-richiedere la giusta restituzione della caparra.
In mancanza, non vedo perché il venditore debba attenersi alla "parola" dell'acquirente.

Ripeto: che il venditore contesti a controparte lo spirare del termini e lo inviti a dar prova del mancato avverarsi della condizione.

 

[Dimaraz]

La clausola è chiaramente redatta per tutelare la parte compratrice ...che può benissimo ricorrere anche ad altri "mezzucci" se la controparte pretenda delle "prove" pena la trattenuta della caparra.

Qualora il compratore abbia chiesto finanziamento alla propria banca abituale...la stessa potrà fornire un documento "di comodo" dove dichiarerà un rifiuto visto che avrà interesse a mantenere/favorire il proprio cliente(chi andrebbe a verificare il contrario).

Porrei molta attenzione a come sia stato redatta la "proposta"...si trova amplissima "nomenclatura" sui modi truffaldini perpetrati da "mediatori" per intascare mediazioni no dovute.
E pure Giurisprudenza è "farcita" si sentenze che mostrano interpretazioni opposte in tema di clausole sospensive e risolutive.

Mi par di capire non sia interesse di @lazzarina rischiare di subire un citazione in giudizio per aver trattenuto una caparra adducendo la conclusione per inadempimento contrattuale su presunto mancato finanziamento per causa imputabile al compratore.

Ps.
@Ollj ...alcuni esempi dell'insostenibile leggerezza dell'essere (o meglio certezza del diritto:

http://www.ptpl.altervista.org/giurisprudenza
/2015/corte_cassazione_30112015_24399.pdf

IL CASO - Processo civile e preclusioni, promessa di vendita condizionata