Proposta di COMODATO a ZERO costi per il proprietario

[effemme8]

Buongiorno a tutti,
oggi a mio figlio, una coppia di anziani, han fatto questa proposta :

- apt di 50mq, con bagno e cucina funzionante "as is", con stato immobile "as is" (che significa con impianto elettrico non certificato) - con contratto di COMODATO validità di 6 mesi, automaticamente rinnovabile ogni 6 mesi, con disdetta da ambo le parti avente preavviso di 3 mesi

Costo per i proprietari : NULLO, eccetto le eventuali opere straordinarie e per quelle quote condominiali spettanti al proprietario, con rimborso del DOVUTO di IMU e TASSE LOCALI se richieste al proprietario

Gli anziani proprietari sono amici di famiglia da lungo tempo (ma, si dice, "mai fidarsi") :
esiste normativa di riferimento per questa tipologia di affitto?

Suggerimenti ?

 

[Dimaraz]

per questa tipologia di affitto?

Un "comodato" non è un contratto di affitto.

Mettere "nero su bianco" il rimborso di tasse o manutenzioni (anche se solo ordinarie) non è nelle "corde":del fisco.

 

[effemme8]

Mettere "nero su bianco" il rimborso di tasse o manutenzioni (anche se solo ordinarie) non è nelle "corde":del fisco.

Perdonami,
Non ho capito nulla di quanto sopra : cortesemente, puoi con parole più semplici, semmai con esempi o link, spiegare cosa si può mettere nero-su-bianco.. E cosa, invece, é vietato mettere nero-su-bianco in un contratto di comodato ?

 

[basty]

Quella proposta è un Comodato.
Il rimborso delle imposte e delle spese condominiali secondo Dimaraz sono un canone mascherato, per il fisco.
Tecnicamente forse è vero: nella pratica non è così insolito e improbabile la ingerenza del fisco: situazione frequente tra comproprietari dove uno ci abita.
Il concordato anche verbale sarebbe soggetto a registrazione (200€) .

 

[effemme8]

Ok,
Ma nella "scrittura privata" uno può mettere quel che vuole no?

Non si parla di comodato gratuito, ma con importo che "non intasca il proprietario" : quindi, come dettagliare il documento per essere più regolare possibile?

 

[basty]

Ok,
Ma nella "scrittura privata" uno può mettere quel che vuole no?

Non si parla di comodato gratuito, ma con importo che "non intasca il proprietario" : quindi, come dettagliare il documento per essere più regolare possibile?

Non sono un esperto, ma un po' di pratica ce l'ho.
E nel tuo caso la cessione di immobile, avviene o con un contratto di locazione, o con un contratto di comodato.
Il contratto di locazione deve obbligatoriamente essere registrato, e con un 4+4, il canone è libero: e consistere in un semplice rimborso spese (condominiali e imposte): come minimo il proprietario dovrà dichiarare al fisco una rendita pari a quella catastale maggiorata. E non è detto che Agenzia delle Entrate creda ad un canone irrisorio.

IL Comodato, per definizione dovrebbe essere gratuito: ma ho sempre immaginato che possano essere previsti dei semplici rimborsi come nel tuo caso; il comodato può essere anche verbale, quindi non necessariamente va accompagnato da una scrittura privata; in una scrittura privata puoi scrivere ciò che vuoi: ma è nell'interesse delle parti indicare le condizioni che vi interessano. Che nel tuo caso sono proprio quelle che hai indicato: e non c'è nulla di irregolare; lo sarà eventualmente il trattamento fiscale che il proprietario adotterà: ma se ti farai carico anche di quella quota IRPEF che potrebbe scaturire da tale accordo, non ci sarebbe alcuna irregolarità.

 

[uva]

esiste normativa di riferimento

Per quanto riguarda gli oneri a carico del comodatario, l'art. 1808 Cod. Civ.

il comodatario che abbia in godimento un bene concesso in comodato, può sostenere delle spese di manutenzione.
Le spese di manutenzione ordinaria saranno completamente ed interamente a suo carico.

Qualora debbano sostenersi delle spese di manutenzione straordinaria, il comodatario potrà liberamente decidere se sostenerle o meno, consapevole del fatto che se deciderà di farvi fronte, non potrà essere rimborsato dal comodante.

L’unica eccezione ammessa e consentita di rimborso, afferisce gli interventi di manutenzione straordinaria che possano definirsi necessari e/o urgenti.
Fonte:

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Se decidete che siano a carico del comodante

Costo per i proprietari ... le eventuali opere straordinarie e per quelle quote condominiali spettanti al proprietario

è corretto.

rimborso del DOVUTO di IMU e TASSE LOCALI se richieste al proprietario

Se come "tasse locali" intendi la TaRi, è a carico del comodatario che occupa l'immobile e la voltura a suo nome.

Invece l'IMU è a carico del proprietario.
Una clausola che obblighi il comodatario a rimborsargliela secondo me è ambigua: l'Agenzia delle Entrate potrebbe interpretarla come una specie di corrispettivo soggetto a tassazione in capo al comodante.

 

[effemme8]

Invece l'IMU è a carico del proprietario.
Una clausola che obblighi il comodatario a rimborsargliela secondo me è ambigua: l'Agenzia delle Entrate potrebbe interpretarla come una specie di corrispettivo soggetto a tassazione in capo al comodante.

Quindi il comodato non sarebbe più totalmente gratuito, ma con "rimborso spese" (si dovrebbe indicare con questa forma?) pari a 25€/mese (25x12 potrebbe essere il valore dell'IMU)

Quindi +200€ per la registrazione del comodato... eppoi, che altro "di tasse"?

(tanto per far calcolare bene quel valore per adesso fissato a 25€/mese)

 

[uva]

25€/mese

Così è troppo ambiguo.

Puoi scrivere che sono a carico del comodatario le spese condominiali ordinarie, le spese di manutenzione ordinaria, le utenze, la Ta.Ri. Senza fissare un importo forfetario.

200€ per la registrazione del comodato... eppoi, che altro "di tasse"?

L'imposta di bollo:

Per i contratti di comodato è dovuta l’imposta di registro di 200 euro, inoltre per i comodati in forma scritta è dovuta l’imposta di bollo di 16 euro. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.

Schede - Contratti di comodato – Modello Rap - Che cos'è - Che cos'è - Agenzia delle Entrate

Contratti di comodato – Modello Rap - Che cos'è

www.agenziaentrate.gov.it

 

[effemme8]

Così è troppo ambiguo.

Puoi scrivere che sono a carico del comodatario le spese condominiali ordinarie, le spese di manutenzione ordinaria, le utenze, la Ta.Ri. Senza fissare un importo forfetario.

mi sono spiegato male

voglio proprio aggiungere ANCHE il valore dell'IMU ...oltre a quelle citate, per non lasciare ambiguità : "SOLO i costi di eventuali opere straordinarie condominiali e dell'appartamento" rimarranno a carico del proprietario