Proposta di acquisto vincolata alla vendita di casa mia

[mic]

Buongiorno a tutti,

mi trovo nella seguente situazione. La mia casa è in vendita (ancora nessuna proposta ufficiale di acquisto) e nel frattempo ho trovato una casa che mi interessa e vorrei fermare.
Sono andato in agenzia per fare una proposta e mi è stato suggerito di versare 5000 € con la proposta, fissare il preliminare dopo circa un mese versando in quel momento altri 15000 €, fissare il rogito dopo un tempo fisso (6 mesi o 1 anno).
Premesso che le cifre suggerite mi possono stare bene non mi va proprio giù l'idea di indicare la data fissa per il rogito (se non vendo la mia in tempo perdo tutta la somma versata).
Mi chiedevo se non esiste la possibilità di fare una proposta di acquisto legata alla vendita della mia casa (rogito subito dopo la mia vendita).
Se tali proposte sono possibili, come sono regolate? Immagino debbano comunque avere un termine altrimenti il proprietario della casa che mi interessa resterebbe potenzialmente legato a me in eterno...
Grazie a tutti, ciao.

 

[lampo]

Mi è capitato, nella mia attività, di far sottoscrivere ad un potenziale acquirente una proposta vincolata alla vendita del proprio immobile. Il venditore però in questi casi non si vuole sentirsi particolarmente vincolato in quanto può precludersi la possibilità di vendere ad altri..... diffcilmente accetta scadenze troppo prolungate nel tempo. A te mic, sottoscrivere una proposta del genere può essere utile per concludere già la trattativa e riservarti una sorta di "prelazione" ma non credo che il tuo venditore, visti i tempi di magra, si faccia scappare altri acquirenti perchè si è "impegnato" con te.

 

[Jrogin]

Condivisibili appieno le considerazioni di lampo.:daccordo:

 

[mic]

Avete sicuramente ragione. Ho cercato di mettermi per un attimo dalla parte del venditore e sono arrivato alle stesse conclusioni.
Stavo solo cercando un eventuale punto di vista che non avevo considerato.
Per ora non mi resta che rinunciare e pazientare, sperando che la casa che ci interessa resti libera.
Grazie, ciao.

 

[Adriano Giacomelli]

Io ti voglio regalare un altro punto di vista. Tu hai un immobile che vuoi vendere, e diamo per scontato che tu sia sicuro di venderlo nell'arco di 12 massimo 18 mesi. Vuoi acquistare un immobile nuovo, ma hai bisogno di guadagnare tempo. Due sono le strade da percorrere parallelamente:
A) La tua tempistica di fare offerta, poi un preliminare con una scadenza di sei mesi, è ottima, ma per guadagnare tempo, comincia con offrire una cifra più bassa, (alla meglio ottieni uno sconto), aprirai una trattativa, allunghi i tempi.
B) Contemporaneamente, cerca un Istituto Bancario che ti conceda un mutuo sulla nuova casa che accenderai solo alla scadenza dell'atto Notarile se non avrai ancora veduto la tua casa vecchia. Contratta un mutuo con clausola di recesso a zero costi.
RISULTATO: alla peggio pagherai un mutuo per 12/18 mesi, ma avrai acquistato la casa dei tuoi sogni e avrai venduto la tua vecchia, e per un lasso di tempo, sarai stato proprietario di due immobili, che alle anche piace molto.
Adriano Giacomelli

 

[mic]

In effetti l'idea è buona, avevo pensato a qualcosa del genere ma il problema è che io ho ancora in corso un mutuo per la prima casa... quindi vedo difficile ottenere un mutuo ulteriore ...
Ammesso comunque di applicare la tua idea con qualche variante, non vado a incasinarmi un po' con il discorso "prima casa"?

 

[Adriano Giacomelli]

Il problema I° casa è un titolo che puoi sempre applicare all'acquisto della nuova casa se sono in comuni differenti. La residenza, poi, la puoi trasferire in un lasso di tempo di almeno 6 mesi. Così mi pare.
Adriano Giacomelli

 

[ralf]

In tempi diversi avrei ed ho suggerito ipotesi di queto tipo: metti in vendita il tuo immobile indicando come data della consegna e rogito 12/ 18 mesi dopo la data di stipula del contratto preliminare.
A quel punto avresti un lasso di tempo molto lungo per cercare ed acquistare un nuovo immobile sapendo con esattezza di quanto disponi e di quanto disporrai ed a quale data.
Il problema che si pone in questo caso è che non puoi sapere con certezza quale immobile ricomprerai prima di avere sottoscritto il preliminare del tuo, oppure può anche capitare che l'immobile che ti interessa non sia sta venduto.Potresti inoltre,se il tuo acquirente è d accordo, concordare che il rogito potrà avvenire in una data compresa tra quella prevista ed i sei mesi precedenti, a semplice tua richiesta, così avresti un margine di tempo superiore per concordare il rogito dell'appartamento che vai ad acquistare.In questo modo potresti inoltre nella stessa data estingure il mutuo sull'immobile attuale ed accenderne uno su quello nuovo. Mi auguro di essere stato chiaro ( la grammatica non è il mio forte).

 

[Jrogin]

non vado a incasinarmi un po' con il discorso "prima casa"?

Se l'immobile in tuo possesso adesso è stato acquistato da te usufruendo delle agevolazioni prima casa, NON puoi usufruirne nuovamente fino a che non lo vendi (prima rogitare la vendita, poi l'acquisto) non importa in quale comune d'Italia.
Diversamente come detto da Adriano Giacomelli, se possiedi immobili in Italia ma non nel comune dove vuoi acquistare, immobili acquistati SENZA usufruire delle agevolazioni, allora PUOI usufruire delle agevolazioni prima casa.

In ogni modo al di la delle imposte, personalmente (ma non conosco e non voglio conoscere le tue possibilità) prima di riacquistare provvederei alla vendita.

Sperando di non aver confuso le idee, saluto tutti.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

L'obiezione di Jrogin in tema fiscale è corretta - Condivido in pieno anche l'impostazione : vendita della vecchia casa (possibilmente facendo decorrere dalla promessa di vendita al rogito di vendita un anno ) , acquisto della nuova con calma entro 1 anno per beneficiare a fondo del credito di imposta per il riacquisto prima casa. .
Aggiungerei una ulteriore riflessione: quando Lei farà il preliminare di vendita della sua vecchia casa Le consiglio di farsi dare una cospicua caparra che tenga conto dei possibili danni che Le verrebbero arrecati se il promissario non adempisse (è un rischio spesso sottovalutato in questo tipo di acquisto" a cavallo") .
In fatto se l' aspirante acquirente della sua vecchia casa non adempisse e decidesse di non fare il rogito e perdere la caparra perchè ha trovato una casa secondo lui migliore e a buon prezzo, Lei a sua volta dovrebbe-probabilmente- rinunciare ad acquistare ritrovandosi inadempiente e danni imprevisti : pertanto l' entità della caparra incassata dovrà tener conto:
-danno per l'inadempienza e per la perdita del tempo e stress, che valuterà a suo giudizio
-danno derivante da due provvigioni inutilmente corriposte (una per l'impegno a vendere; una per l'impegno ad acquistare)
-danno per cauzioni versate per mobili ordinati prima di entrare nella nuova casa (p.es. per la nuova cucina su misura)
cordialità
PS: Per chiudere il cerchio mentre a "monte" è meglio riscuotere una "caparra confirmatoria" sostanziosa, " a valle" è meglio versare una "caparra penitenziale" piu' bassa possibile
Aggiungasi: fra l' altro Lei puo' già iniziare a muoversi sul mercato non assumendo alcun impegno cosi' da avere già un'idea delle realtà esistenti