Proposta d'acquisto con Posizione reddituale ok, ma ci sono problemi sull'immobile

[mammosal]

Salve,
pongo alla vostra attenzione il mio quesito.

Ad aprile vendo casa (prima casa con estinzione mutuo) per trasferirmi in un altra zona.

Individuo il l'immobile, e faccio una proposta. Faccio presente che la mia posizione reddituale è ok, in quanto oltre ad aver gia acceso e poi estinto un altro muto senza la necessita di un garante, mi sono fatto fare un'analisi preventiva da due istituti di credito diversi con esiti positivi.

La proposta è stata accettata, il venditore ha incassato l'assegno di 5000. Nella proposta non è stata specificata alcuna clausola relativa al buon esito del mutuo. A oggi la banca mi dice che la mia posizione reddituale è ok, ma ci sono problemi sull'immobile in particolare sulla documentazione del diritto di superficie di cui è soggetto l'immobile.

Tale diritto di superficie è indicato nella proposta.

In questo caso se il muto non passa non per la mia posizione reddituale ma per problemi sull'immobile, perdo la caparra?

L'agenzia mi ha fissato la data del compromesso, mi dice che se la mia posizione reddituale è ok non c'è da preoccuparsi... Devo Fidarmi?

 

[Adriano Giacomelli]

Se ti fosse possibile, fatti rilasciare un documento, dalla tua banca, con le motivazioni specificate di "stop" all'iter rilascio mutuo.
Con tale carta ti rechi dall'agenzia e documenti le responsabilità a te estranee al rilascio mutuo. Nel compromesso, esigi, che venga scritto che in caso di mancato ottenimento del mutuo per cause imputabili all'immobile, pretenderai il doppio della caparra, (Che è già stata incassata).
Risulta evidente che è tuo diritto acquistare con l'ausilio di un mutuo e se l'immobile non rispecchia i criteri di garanzia richiesti da un Istituto bancario, la colpa è del venditore.

 

[massimoca]

Salve,
pongo alla vostra attenzione il mio quesito.

Ad aprile vendo casa (prima casa con estinzione mutuo) per trasferirmi in un altra zona.

Individuo il l'immobile, e faccio una proposta. Faccio presente che la mia posizione reddituale è ok, in quanto oltre ad aver gia acceso e poi estinto un altro muto senza la necessita di un garante, mi sono fatto fare un'analisi preventiva da due istituti di credito diversi con esiti positivi.

La proposta è stata accettata, il venditore ha incassato l'assegno di 5000. Nella proposta non è stata specificata alcuna clausola relativa al buon esito del mutuo. A oggi la banca mi dice che la mia posizione reddituale è ok, ma ci sono problemi sull'immobile in particolare sulla documentazione del diritto di superficie di cui è soggetto l'immobile.

Tale diritto di superficie è indicato nella proposta.

In questo caso se il muto non passa non per la mia posizione reddituale ma per problemi sull'immobile, perdo la caparra?

L'agenzia mi ha fissato la data del compromesso, mi dice che se la mia posizione reddituale è ok non c'è da preoccuparsi... Devo Fidarmi?

attenzione !! da come scrive l' utente la proposta di acquisto non è condizionata e lo stato di diritto dell' immobile viene specificato.
Così presentata , la situazione non volge a tuo favore, mammosal.
Aspetto altri pareri

 

[tovrm]

Se la proposta accettata dall'acquirente rimanda ad un contratto preliminare, la proposta è nulla (preliminare di preliminare) ed il proponente ha diritto alla restituzione di quanto già versato al venditore.

 

[salvo cervino]

Ritengo ci sia un falso problema causato dalle banche. Il mio consiglio: interpella altre banche. Il diritto di superficie non è ostativo alla concessione di un mutuo è nella mente usuraia di (alcuni) banche e banchieri che purtroppo viste le ristrettezze finanziarie e l'assenza di regole che hanno fatto aumentare la richiesta di denaro, dando la possibilità alle banche per mancanza di regolamentazione di poter scegliere la propria clientela così come si fa con le lattughe al mercato, privando molti della possibilità di poter realizzare i propri sogni. Sarebbe comunque un sogno che questo schifo finisse e che questa supremazia monopolista fosse normata da disposizioni di governo precise puntuali che guardassero ANCHE al sociale sempre con le dovute garanzie s'intende. Detto ciò se nella proposta d'acquisto era esplicitato credo che la proposta incassato l'assegno (senso di assenso) è valida a tutti gli effetti. Il successivo passo che può e deve essere un preliminare che segue sempre la proposta d'acquisto e precede il rogito, può essere l'occasione per ribadire il concetto e subordinare il negozio proprio all'esito del mutuo. Non sono d'accordo con tovrm che parla di preliminare di preliminare e non capisco cosa intenda dire. La proposta è una proposta e non è un preliminare; un preliminare è un atto d'obbligo che va poi a concretizzarsi in un rogito qualora le condizioni, se ne esistono, si sono concretizzate.
GURU dammi e dacci il tuo parere illuminante in proposito.

 

[mammosal]

Diciamo che avevo trovato un mutuo conveniente con Cariparma....Quest'ultima mi ha messo un po d'ansia. Asserendo che molti mutui non erano passati per via si questo diritto di superficie... Ho deciso di perseguire due vie diverse a Cariparma ho aggiunto Che Banca..... Ribadisco che entrambe le banche hanno dato l'esito positivo sulla mia posizione reddituale.. Da entrambe (nel caso di Cariparma la storia va a vanti gia da due mesi e mezzo, mi chiedono la documentazione a singhiozzo), aspetto l'esito della valutazione dell'immobile. Nel frattempo domani ho il compromesso, ho chiesto se mi inserivano la clausola di salvo accettazione mutuo...L'agenzia ha accettato senza farmi problemi! Dopo domani vi aggiorno!

 

[tovrm]

Non sono d'accordo con tovrm che parla di preliminare di preliminare e non capisco cosa intenda dire. La proposta è una proposta e non è un preliminare; un preliminare è un atto d'obbligo che va poi a concretizzarsi in un rogito qualora le condizioni, se ne esistono, si sono concretizzate.

Più che con me dovresti essere in disaccordo con la Cassazione (Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009), secondo cui una proposta che rimanda al preliminare è nulla.

Leggi anche qui, sul forum:
http://www.propit.it/f67/acquisto-casa-pagamento-provvigione-all-agenzia-11967/
http://www.propit.it/f67/l-proposta-accettata-solo-dichiarazione-intenti-12345/
http://www.propit.it/f67/preliminare-che-slitta-colpa-venditore-11159/
http://www.propit.it/f67/proposta-acquisto-7419/

 

[salvo cervino]

Anch'io sono aggregato a immobilio.it che ha pubblicato la sentenza di cui parli e che mi sono letto ATTENTAMENTE, infatti sono arrivato a conclusioni diverse dalla tua. Infatti: < 1) La parte che sottoscrive la "proposta irrevocabile di acquisto", ancorchè accettata non obbliga nè a stipulare il compromesso nè il rogito definitivo e non vi può essere condanna in sede di esecuzione coattiva ex art. 2932 c.c. ;> poi continuando dice:<2) Ove fosse stata versata una somma quale caparra confirmatoria ovvero prevista una penale, non essendo di fronte ad un accordo di natura contrattuale, tali clausole non esplicheranno i loro effetti tipici e non potranno essere pretese, a tale titolo, somme dalla parte non inadempiente, la quale potrà solo agire con azione di danni per la violazione degli obblighi di buona fede nelle trattative contrattuali ai sensi dell'art. 1337 c.c.; Beh! esce dalla porta e entra dalla finestra non ti pare. Poi per condire vai sul sito all'indirizzo di qui sotto e troverai 14 commenti che ti ossideranno il cervello

Leggi Tutto cliccando su: immobilio.it - Sentenza Cassazione 2 aprile 2009 n. 8083 sulla proposta irrevocabile di acquisto

Leggi Tutto cliccando su: immobilio.it - Sentenza Cassazione 2 aprile 2009 n. 8083 sulla proposta irrevocabile di acquisto

 

[tovrm]

Anch'io sono aggregato a immobilio.it che ha pubblicato la sentenza di cui parli e che mi sono letto ATTENTAMENTE, infatti sono arrivato a conclusioni diverse dalla tua. Infatti: < 1) La parte che sottoscrive la "proposta irrevocabile di acquisto", ancorchè accettata non obbliga nè a stipulare il compromesso nè il rogito definitivo e non vi può essere condanna in sede di esecuzione coattiva ex art. 2932 c.c. ;> poi continuando dice:<2) Ove fosse stata versata una somma quale caparra confirmatoria ovvero prevista una penale, non essendo di fronte ad un accordo di natura contrattuale, tali clausole non esplicheranno i loro effetti tipici e non potranno essere pretese, a tale titolo, somme dalla parte non inadempiente, la quale potrà solo agire con azione di danni per la violazione degli obblighi di buona fede nelle trattative contrattuali ai sensi dell'art. 1337 c.c.; Beh! esce dalla porta e entra dalla finestra non ti pare. Poi per condire vai sul sito all'indirizzo di qui sotto e troverai 14 commenti che ti ossideranno il cervello

Leggi Tutto cliccando su: immobilio.it - Sentenza Cassazione 2 aprile 2009 n. 8083 sulla proposta irrevocabile di acquisto

Leggi Tutto cliccando su: immobilio.it - Sentenza Cassazione 2 aprile 2009 n. 8083 sulla proposta irrevocabile di acquisto

Mi sembra che quanto riporti non fa altro che confermare le mie affermazioni: non c'è obbligo di stipula del compromesso, dunque il patto non esplica effetti giuridici e, conseguentemente, è nullo.
La caparra non esplica i suoi effetti in caso di inadempienza, proprio per la nullità dell'atto.
Infine l'unica azione che puoi fare è per violazione degli obblighi di buona fede nelle trattative. Un po' pochino, non credi?

A proposito: dov'è il link?

 

[salvo cervino]

Io credo di essermi espresso in lingua italiana, se non chiudi il rapporto puoi essere citato per i danni che vanno ben al di là di una semplice penale, in particolare se trovi quello, e non è difficile, che ti dimostra che per questo ha perso un altro affare di qualche centinaio di migliaia di euro. Quindi la sentenza è una bovata il nostro paese non ti scordare mai che è noto nel mondo come paese del diritto ove santi, navigatori, poeti e tanti altri figli di buona donna hanno fatto e continuano a fare cose immonde.