Proposta d’acquisto con clausola sfavorevole (per me)

[Micclo]

Buongiorno a tutti,
venerdì 15 aprile 2022 ho fatto in agenzia una proposta d’acquisto per un appartamento in un piccolo fabbricato appartenente ad un’unica proprietaria, composto da sette unità immobiliari (tutte in vendita) e nel quale in passato non è mai stato nominato un amministratore condominiale. Il fabbricato ha necessariamente bisogno della ristrutturazione di tetto e facciata e l’agenzia sta vendendo solo a persone consapevoli di questo e intenzionate a ristrutturare (ovviamente a detta dell’agente). Ad oggi ne sono stati venduti quattro su sette (se la mia proposta venisse accettata il mio sarebbe il quinto). Sulla proposta d’acquisto l’agente ha inserito la seguente clausola aggiuntiva (ovviamente obbligatoria) “Si precisa che le parti di comune accordo stabiliscono che i lavori di ristrutturazione del fabbricato sia interno che esterno e la costituzione di un eventuale condominio verranno eseguiti soltanto quando la proprietà avrà alienato tutti gli immobili facenti parte del fabbricato”. La medesima clausola è stata inserita in tutte le proposte d’acquisto e nei preliminari di vendita dei quattro appartamenti già venduti (ma non ancora rogitati). Io, dopo le prime perplessità e presa alla sprovvista, ho firmato comunque pensando da un lato che avrebbero realmente venduto in breve tempo anche gli ultimi due appartamenti e dall’altro che fosse una clausola “illegale” e che sarebbe stata pertanto eliminata dal notaio durante l’eventuale futuro rogito. Tornata a casa però sono stata assalita dal dubbio di aver sottovalutato il problema. Secondo voi quella clausola è legalmente valida? Se la proprietaria dovesse accettare la mia offerta e volesse reinserire quella clausola anche nel contratto preliminare di compravendita (cosa che immagino accadrebbe) che verrebbe firmato sempre in agenzia come dovrei comportarmi? Potrei oppormi oppure, dato che l’ho accettata con la firma in calce alla proposta d’acquisto, devo per forza mantenerla e incrociare le dita? Sarebbe poi eliminata dal notaio in fase di rogito definitivo?

Spero che qualcuno di voi sappia aiutarmi. Scusate il papiro.

Grazie, Michela

 

[Yopy]

Perché hai firmato se non eri convinto? Perché chiedi aiuto adesso e non prima di firmare?

 

[Micclo]

Buongiorno ovviamente perchè ho sottovalutato il problema

 

[Yopy]

Clausole illegali non ce ne sono.
Hai firmato ed accettato le condizioni, l'eventuale preliminare deve riportare le medesime condizioni altrimenti rimane valida la proposta, se e quando la accetterà il venditore

 

[Micclo]

Clausole illegali non ce ne sono.
Hai firmato ed accettato le condizioni, l'eventuale preliminare deve riportare le medesime condizioni altrimenti rimane valida la proposta, se e quando la accetterà il venditore

Pensavo fosse "illegale" perchè avevo letto che la costituzione del condominio avviene di diritto in tutti i casi in cui in un edificio ci sono anche solo due proprietari e due unità immobiliari distinte. Il che vuol dire che per costituire un condominio non è necessario alcun atto formale.
Ma purtoppo evidentemente mi sono sbagliata...

 

[vittorievic]

anche secondo me il condominio è già costituito: il proprietario vale una testa e tutti i millesimi di proprietà degli appartamenti non venduti.

 

[uva]

un piccolo fabbricato appartenente ad un’unica proprietaria, composto da sette unità immobiliari (tutte in vendita) e nel quale in passato non è mai stato nominato un amministratore condominiale.

Essendoci un'unica proprietaria non esisteva condominio e non vi era obbligo di nominare un amministratore.

la costituzione di un eventuale condominio verranno eseguiti soltanto quando la proprietà avrà alienato tutti gli immobili facenti parte del fabbricato

Forse intendeva dire che la maggioranza dei proprietari deciderà se "formalizzare" il condominio. Ossia chiedere all'Agenzia delle Entrate l'attribuzione del codice fiscale e nominare un amministratore professionista. La nomina è obbligatoria quando i condòmini sono più di 8.

 

[alberto bianchi]

Ad oggi ne sono stati venduti quattro su sette (se la mia proposta venisse accettata il mio sarebbe

La nomina è obbligatoria quando i condòmini sono più di 8.

Corretto.

 

[Micclo]

Essendoci un'unica proprietaria non esisteva condominio e non vi era obbligo di nominare un amministratore.


Forse intendeva dire che la maggioranza dei proprietari deciderà se "formalizzare" il condominio. Ossia chiedere all'Agenzia delle Entrate l'attribuzione del codice fiscale e nominare un amministratore professionista. La nomina è obbligatoria quando i condòmini sono più di 8.

Ma quindi sottoscrivendo la clausola posso aver rinunciato al mio diritto di costituire un condominio (anche non formalizzato)? Calusola sottoscritta anche da tutti gli altri nuovi proprietari...

 

[vittorievic]

un condominio si forma automaticamente quando in un fabbricato coesistono beni di proprietà esclusiva (gli appartamenti) con beni di proprietà comune.
Affinché si abbia un condominio occorre che ci siano almeno due proprietari diversi che siano titolari esclusivi di alcune parti dell’edificio (le unità abitative, in pratica) e, al contempo, proprietari comuni e indivisi di altre parti (tetto di copertura, fondamenta, muri perimetrali, pianerottoli, scale, cortile, ecc.) poste al servizio delle prime.