Proposta d'acquisto accettata ma subordinata ad ottenimento mutuo.

[nicolettag]

A meta' dello scorso Settembre ho accettato firmandola una proposta d'acquisto relativa ad un appartamento che ho in vendita da un paio d'anni in una localita' a me lontana e molto scomoda da raggiungere. Affidata ad agenzia di mio conoscente con solo incarico verbale cosi' come ad un altro paio di agenzie della zona.

Nella proposta esiste clausola n. 4: "Patti: la presente e' condizionata all' approvazione da parte di istituto bancario di concessione di mutuo. Mi impegno a comunicare il buon fine dell'operazione finanziaria entro 30 giorni dall'accettazione della presente proposta" .
Ed a chiudere la proposta quanto sopra viene ribadito ( con ennesima firma dell'acquirente e mia) :
"Ai sensi e per gli effetti degli Art. 1341 e 1342 c.c. si approva specificatamente la clausola 4 ( termine di irrevocabilita' della proposta) ".
Nella proposta purtroppo non ci cita una data entro la quale necessariamente debba avvenire il rogito ma
" L'atto notarile avverra' entro 30 giorni dal buon esito della condizione sospensiva".
Purtroppo non e' neppure specificato entro quando debba avvenire notifica della suddetta condizione sospensiva.
La caparra e' rimasta nelle mani dell' agente immobiliare in attesa dell'eventuale ottenimento mutuo.
Ca 1 mese dopo -meta' Ottobre-l'agente immobiliare afferma d'aver fatto visitare l'appartamento a Perito incaricato dalla banca del proponentesi acquirente e costui ha affermato che la cifra di vendita era consona all'entita' dell' immobile.
Agli inizi di Dicembre, sempre a detta dell' agente immobiliare, il proponentesi acquirente gli avrebbe telefonato dicendo che il mutuo era stato concesso e che a breve si sarebbe fatto sentire per definire
la data di rogito.

Ormai ono trascorsi 4 mesi dalla proposta e 3 dalla perizia della banca.
L'agente immobiliare dice di non riuscire a contattare il proponentesi acquirente che si e' reso irreperibile.

Ora pare sia prossima un'altra Proposta d'acquisto tramite altra Agenzia ma io sono in dubbio se poterla sottoscrivere accentandola dato che temo di poter essere ancora obbligata con la proposta che ho descritto
e quindi permanga il problema di dover rendere il doppio della caparra giacente nella prima Agenzia in caso di mia retrocessione.

l'agente immobiliare di cui sopra ha suscitato in me dubbi a causa di un comportamento sottilmente ambiguo e non riesco a fargli porre in forma scritta tramite e-mail il fatto che il suo proponentesi acquirente si sia reso irreperibile nonostante il suo cercarlo. In pratica non mi sento professionalmente tutelata.

Gradisco molto un vostro obiettivo parere al riguardo dato che al momento mi sento come ... un piccolo naviglio tra i flutti
Grazie

 

[Ollj]

Ormai ono trascorsi 4 mesi dalla proposta e 3 dalla perizia della banca

Spetta a lei far la mossa, ma solo avendo le prove di quanto si andrà a contestare.
Da quanto descritto la condizione sospensiva si sarebbe avverata: lei ne ha prova documentale, oppure solo verba volant? Le è stato comunicato da chi e in che forma la concessione del mutuo?

L'agente immobiliare dice di non riuscire a contattare il proponentesi acquirente che si e' reso irreperibile.

non riesco a fargli porre in forma scritta tramite e-mail il fatto che il suo proponentesi acquirente si sia reso irreperibile nonostante il suo cercarlo.

Irrilevante ai fini della contestazione alla controparte degli impegni presi; lei dovrà semplicemente pretendere che, avveratasi la condizione e non ottemperato l'obbligo di andare a rogito entro 30 gg, l'acquirente faccia fronte al suo impegno. Lei potrà:
- pretendere giudizialmente l'esecuzione del contratto
- trattenere la caparra facendosela consegnare dall'Agente Immobiliare; costuti si rifiutasse, lo stesso risponderebbe professionalmente dei danni a lei arrecati (mancata consegna caparra).

Se ha le prove dell'avverarsi della condizione, metta subito tutto per iscritto, diffidando formalmente:
- l'acquirente ad andare a rogito in tempi brevi (dia un termine perentorio)
- l'agenzia immobiliare ad adempiere agli impegni indicati nel preliminare (consegna della caparra). Non avesse risposta alcuna, salvo non pretenda il risarcimento del danno e la caparra (che le spetterebbero in ogni caso), sarà libera di procedere in una nuova trattativa.

 

[Dimaraz]

Capisco che fosse un tuo "conoscente"...ma mi pare che tu sia stata un po' "leggerina" sul come e cosa firmare.
Infilarsi in simili problematiche senza sapere cosa si sta facendo espone a rischi da cui poi e difficile liberarsi.

Nella proposta esiste clausola n. 4: "Patti: la presente e' condizionata all' approvazione da parte di istituto bancario di concessione di mutuo. Mi impegno a comunicare il buon fine dell'operazione finanziaria entro 30 giorni dall'accettazione della presente proposta" .

Bisognerebbe leggere bene tutto quanto è stato firmato ma tale clausola contempla un termine passato il quale il proponente acquisto perde ogni diritto.
Sono passati ben più di 30 gg. dalla firma della proposta...e...ops...nel metre scrivo è arrivato il "vate" nonchè "compagno di merende".

Volevo completare con la "stranezza" di una caparra "trattenuta" dall'agente...ma vedo che il mio "gemello" ha già messo "il dito nella piaga"

 

[nicolettag]

Grazie per la risposta.
Non ho alcuna prova ca l'ottenimento del mutuo come ho scritto
( Agli inizi di Dicembre, sempre a detta dell' agente immobiliare, il proponentesi acquirente gli avrebbe telefonato dicendo che il mutuo era stato concesso e che a breve si sarebbe fatto sentire per definire la data di rogito).
E non mi interessa avventurarmi in una causa
ma avere la certezza di potere accettare un'altra proposta d'acquisto
senza incorrere in qualcosa di illecito e quindi risarcibile al proponentesi acquirente che non da piu' notizie da un paio di mesi.
Nella proposta d me 4 mesi fa accettata infatti vi e':
" L'atto notarile avverra' entro 30 giorni dal buon esito della condizione sospensiva"
ma NON vi e' specificato entro quando io debba essere informata del suddetto esito.
Mi sento in una ragnatela
Nicoletta

 

[Dimaraz]

ma NON vi e' specificato entro quando io debba essere informata del suddetto esito.

???
Certo che è scritto...entro 30 dalla tua firma per accettazione.

Nella proposta purtroppo non ci cita una data entro la quale necessariamente debba avvenire il rogito ma

Mi vien il sospeto che non comprendi il significato delle parole...la risposta l'hai scritta tu stessa.

" L'atto notarile avverra' entro 30 giorni dal buon esito della condizione sospensiva".

Io ho il sospetto che il tuo "conoscente" stia facendo il furbone.

Se ha ricevuto la caparra doveva consegnartela.
Ora deciditi...o ne pretendi il versamento e il completamento della vendita o ti fai restituire proposta annullata e chiavi minacciando che affidi incarico ad un avvocato.

 

[Ollj]

Ha firmato una clausola assurda: su ciò Dimaraz ha ben colto; per uscirne, dovrà andare da un Giudice che fissi un tempo limite (non essendo stato predeterminato dalle parti) entro cui poter dimostrare che il mutuo è stato accettato; diversamente è nelle fauci dell'acquirente!

 

[Dimaraz]

Ollj...io non vedo problemi.

"Patti: la presente e' condizionata all' approvazione da parte di istituto bancario di concessione di mutuo. Mi impegno a comunicare il buon fine dell'operazione finanziaria entro 30 giorni dall'accettazione della presente proposta"

La parte acquirente si era impegnata a comunicare l'esito (irrilevante se positivo o negativo) entro 30 gg dalla firma per accettazione della parte venditrice.

Nella proposta d me 4 mesi fa accettata infatti vi e':
" L'atto notarile avverra' entro 30 giorni dal buon esito della condizione sospensiva"

e con quest'altra clausola è fissato il termine per il rogito.

Premesso che, a quanto rileva, non esiste documento scritto di comunicazione dell'accettazione, ma solo la parola dell'agente...il compratore è comunque inadempiente.

 

[Ollj]

Già vero Dimaraz, mi era sfuggito tal passaggio

Mi impegno a comunicare il buon fine dell'operazione finanziaria entro 30 giorni dall'accettazione della presente proposta"

Ottimo, la prova dell'inadempimeto c'è tutta. Si proceda!

 

[Gianco]

Si parla di caparra, ma credo che si voglia indicare un acconto versato per bloccare la vendita dell'immobile. Preliminarmente, nell'incertezza dell'accettazione della richiesta di mutuo, è errato versare una cospicua somma a titolo di caparra confirmatoria perché, nel caso non fosse accettata, la perderebbe. E' più probabile e logico che sia stato versato un acconto che copra i diritti di agenzia in attesa di potere ricevere detta caparra con assegno intestato alla venditrice, che a quel punto sarebbe vincolata come prevede la legge. Questa tesi sarebbe confermata dal fatto che l'assegno non è stato versato alla venditrice, ma con tutta probabilità sarebbe stato intestato all'"amico" intermediario.

 

[Dimaraz]

Preliminarmente, nell'incertezza dell'accettazione della richiesta di mutuo, è errato versare una cospicua somma a titolo di caparra confirmatoria perché, nel caso non fosse accettata, la perderebbe.

Non se viene apposta idonea clausola vincolante ( la qui riportata n°4).
Viceversa un "acconto" non costituisce "caparra"...non rispettando il compromesso/accordo/contratto non si procederebbe con la restituzione del "doppio".

Io ho qualche dubbio che vi sia stato cliente interessato o quantomeno "caparra/acconto" versato.

L'agente non era autorizzato a trattenere dette somme.