Problemi con inquilino

[SM-VM]

Come da titolo.
I fatti.
Mia moglie è il rappresentante di un'agenzia immobiliare di cui io e lei siamo soci.
Abbiamo svolto la mediazione per l'affitto di un appartamento pubblicizzato e proposto tramite i nostri uffici. Questo appartamento risulta cointestato e me e a mia moglie.
L'attività di intermediazione è dovuta ugualmente ? Secondo me si visto che abbiamo fatto la prassi standard di locazione con proposta con indicata percentuale e cifra di mediazione.
Oltre tutto ora si pone il problema che l'inquilino aveva dato regolare disdetta per fine marzo ma ha potuto rientrare in Lombardia (secondo Lui) solo ai primi di giugno per togliere le proprie cose.
Aprile e maggio non li vuole pagare. E l'indisponibilità, secondo lui, della casa non dipende da lui ma dai decreti. Bel soggetto, vero ?
Come indennità di occupazione non dovrebbe pagare i giorni che non ci ha rilasciato immobile? Resto dell'idea che avrebbe potuto venire con autocertificazione e disdetta contratto. Anche nel mese di marzo/aprile.
Dove ho torto e dove ho ragione?
Io ho in mano la cauzione e vorrei capire quanto corretto sia trattanergli, considerato che l'imbiancatura non è possibile pretenderla (è entrato 8 mesi fa in una casa nuova di ristrutturazione) e particolari obiezioni, rilascio tardivo e mediazione a parte, non ci sono.
Accetto pareri e punti di vista.
Grazie

 

[Franci63]

Hai ragione per l’inquilino vecchio.
Hai torto su quello nuovo, poche non puoi farti pagare una provvigione per un’immobile di proprietà (o comproprietà) dell’agente stesso.

 

[mapeit]

Riguardo al rilascio dell'immobile, penso che in marzo l'inquilino non avrebbe potuto rientrare in Lombardia nemmeno con l'autocertificazione, poiché non so se il rilascio di un immobile rientrasse tra i motivi di estrema urgenza o meno. Purtroppo ci sono stati pareri discordi rilasciati dalle autorità su questo tema e se il rilascio non è potuto avvenire per cause di forza maggiore non gli si può addebitare un comportamento colposo. Sinceramente non so che cosa accadrebbe se si andasse a giudizio per una questione del genere. Resta comunque il fatto che l'immobile era occupato dalle sue cose e che quindi il proprietario ha subito un'occupazione prolungata. Ma siamo certi che anche se l'immobile fosse stato libero si sarebbe potuto consegnarlo a fine marzo al nuovo inquilino e che questi avrebbe potuto tranquillamente traslocarvi ?

 

[basty]

Perché parlate di inquilini vecchio e nuovo?

 

[uva]

Riguardo al rilascio dell'immobile,

Forse ha ragione @mapeit , perché nei mesi di marzo e aprile la Lombardia si trovava in una situazione molto difficile per l'emergenza sanitaria.
Occorreva verificare se il rilascio di un immobile, dovuto alla disdetta di un regolare contratto di locazione, era un motivo tra quelli che consentivano gli spostamenti.
Un mio inquilino, ad esempio, a fine marzo ha potuto traslocare qui a Torino, rilasciando il mio appartamento e stabilendosi in un'altra abitazione. Il tutto dopo essersi informato presso le FdO secondo le quali erano consentiti i traslochi in Piemonte se documentati con la disdetta/risoluzione del contratto di locazione e data stabilita per il rilascio.
Ne avevo parlato qui:

Coronavirus e nuovo domicilio

Buonasera, mi trovo nella seguente condizione: 3 mesi fa(prima dello scoppio della pandemia),mandai la disdetta del fitto di locazione del mio appartamento(che dovrò' lasciare entro il 15 maggio) e firmai un contratto di locazione a partire dal 5 maggio. In tutto questo nell'ultimo mese sono...

www.propit.it

(post n. #5 - #7 - #9)

E' possibile che in quei mesi il trasferimento tra Regioni diverse, fra cui la Lombardia, fosse più complicato. Ma non mi risulta siano state emanate norme che sollevavano il conduttore dall'obbligo di pagamento del canone o dell'indennità di occupazione per cause di forza maggiore.
Per cui secondo me il locatore può trattenere i canoni di aprile e maggio dal deposito cauzionale. Se il conduttore non è d'accordo o si trova un compromesso tra le parti oppure la questione finirà davanti ad un giudice.

 

[uva]

non puoi farti pagare una provvigione per un’immobile di proprietà (o comproprietà) dell’agente stesso.

Questo l'ho pensato anch'io, ma avrei un dubbio.
L'immobile è proprietà di due persone fisiche: i coniugi soci dell'Agenzia immobiliare.
Se però l'Agenzia fosse una società di capitali, ad esempio una piccola s.r.l., cambia qualcosa?
Dal punto di vista etico no, perché i proprietari dell'immobile e i soci sono le stesse persone.
Ma dal punto di vista legale forse sì. Perché la società, soprattutto se di capitali, è un soggetto distinto dai soci.

 

[Luigi Criscuolo]

Mia moglie è il rappresentante di un'agenzia immobiliare di cui io e lei siamo soci.

abbiamo fatto la prassi standard di locazione con proposta con indicata percentuale e cifra di mediazione

appartamento risulta cointestato e me e a mia moglie.
L'attività di intermediazione è dovuta ugualmente ?

sì.

 

[Franci63]

Perché la società, soprattutto se di capitali, è un soggetto distinto dai soci.

Ma la responsabilità e l'abilitazione riguardano il singolo agente, che non deve avere conflitti di interessi.
Come fai a non averne, se affitti casa tua ?
Come fai ad essere imparziale, se sei tu stesso ad accettare la proposta dell'interessato?
Che l'appartamento sia stato pubblicizzato tramite i canali dell'agenzia , non è strano.
Ma sarebbe strano se non fosse stato comunicato al proponente che agente e proprietario erano la stessa persona; e sarebbe illegittimo chiedere provvigioni.

Non avrebbe senso una fattura per provvigioni, incassata dai proprietari dell'immobile, secondo me.

 

[basty]

Due opinioni contrastanti. Sarebbe interessante però la risposta di agenti immobiliari. E la ns Francesca mi pare abbia risposto di no. Certo è un caso particolare. Io ho comprato qui l’alloggio familiare ereditato dall’ AI insieme alle Sue sorelle e proposto ovviamente tramite la sua agenzia. Non ho versato alcuna provvigione

 

[uva]

sì.

Quindi secondo te, @Luigi Criscuolo , la provvigione è dovuta.
Per quale motivo?

Io avrei risposto di no, e concordo con i motivi che ha specificato @Franci63: anche se l'Agenzia è costituita sotto forma di società, il patentino di Agente immobiliare è personale. Perciò non si può chiedere la provvigione se il proprietario dell'immobile e l'agente che ne ha curato la vendita o la locazione sono la stessa persona.