Problemi con il contratto di locazione

[Iwona Petri]

Buonasera. Mio marito ha stipulato contratto di affitto 4+4 in 2011. Credo che il proprietario non ha fatto nessuna comunicazione di proroga dopo i primi 4 anni perché non ci vuole mostrare nessun tipo di documentazione. Nel fra tempo ovviamente vuole versati affitti( sono versati con bonifico bancario). Sono in possesso di contratto di primi 4 anni registrato dove è presente la voce"si intenderà rinnovo per altri 4 anni". Non abbiamo mai ricevuto una disdetta. Adesso mi sorge il dubbio se il contratto è ancora valido( presumo ché non ha pagato nessun imposta) e se eventualmente posso revocare affitti versati in caso di nullità.

 

[Ezequiel]

A mio modesto parere, il contratto rimane valido in quanto per i primi otto anni, può essere disdetto, dal locatore, solo in pochi e ben determinati casi. Altro discorso per quanto riguarda l'imposta di registro, che deve essere versata ad ogni scadenza annuale (se non si è scelta la tassazione c.d. cedolare secca). Sono obbligati al versamento, in solido, sia il locatore che il conduttore, quindi entrambi passibili di sanzioni amministrative.

 

[uva]

Sono in possesso di contratto di primi 4 anni registrato dove è presente la voce"si intenderà rinnovo per altri 4 anni". Non abbiamo mai ricevuto una disdetta

Se il proprietario non vi ha inviato disdetta al termine del primo quadriennio (e lo poteva fare solo in determinati casi previsti dalla legge, con un preavviso di almeno sei mesi) il contratto è stato rinnovato per ulteriori 4 anni.
Logicamente voi dovete continuare a pagare l'affitto; anche se il proprietario non ha comunicato la proroga all'Agenzia delle Entrate e se eventualmente lui evade le tasse non pagando le imposte sul reddito da locazione. Comportamento ovviamente illegale e riprovevole.

Per quanto riguarda l'imposta di registro (dovuta annualmente se il proprietario non ha esercitato l'opzione per la cedolare secca) concordo con @Ezequiel

 

[gattosofia]

Non serve alcuna proroga dopo i primi 4 anni e anche dopo i 4 più 4 se non c'è una disdetta scritta il contratto si rinnova tacitamente per altri 4 più 4 anni.
Non capisco perché pensi che il proprietario non ha pagato nessuna imposta. Se hai un contratto registrato e paghi con bonifico, presumo che tutto sia in regola.
Chi non vuole pagare le imposte di solito si comporta in altro modo, ad esempio si fa pagare in contanti.

 

[Nemesis]

Non serve alcuna proroga dopo i primi 4 anni

Serve la comunicazione della proroga, come prevede l'art. 17, comma 1, ultimo periodo del TUR:
Entro il termine di trenta giorni deve essere presentata all'ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione la comunicazione relativa alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe anche tacite dello stesso.

 

[Iwona Petri]

Quindi se proroga non esiste è il proprietario none disposto a farla il contratto è nullo una volta passati 4 anni?

 

[Nemesis]

Quindi se proroga non esiste è il proprietario none disposto a farla il contratto è nullo una volta passati 4 anni?

No. Per gli effetti civilistici, se alla prima scadenza quadriennale, il locatore, in presenza dei motivi di legge, non si era avvalso della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, il contratto stesso si è rinnovato per altri quattro anni.
Dal punto di vista fiscale, occorre verificare che sia stata data la comunicazione della proroga.

 

[Ezequiel]

Se il proprietario avesse optato la tassazione cedolare, avrebbe dovuto obbligatoriamente comunicarlo al locatore con raccomandata AR o inserirla nel contratto quindi, se negli anni ha versato l'imposta di bollo dovuta deve esibire la relativa ricevuta e può richiedere il rimborso della parte spettante al locatore (1% dell'affitto annuo).

 

[gattosofia]

Serve la comunicazione della proroga, come prevede l'art. 17, comma 1, ultimo periodo del TUR:
Entro il termine di trenta giorni deve essere presentata all'ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione la comunicazione relativa alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe anche tacite dello stesso.

Io intendevo che non serve comunicare all'inquilino la proroga del contratto.
La proroga all'ufficio di registro deve farla il proprietario e non deve per forza mostrarla all'inquilino.
Chi ha aperto la discussione mette in dubbio che il proprietario non si stia comportando correttamente perché non ha mandato comunicazione scritta della proroga.
Dalle informazioni che ha dato io non vedo comportamenti sospetti.

 

[Nemesis]

La proroga all'ufficio di registro deve farla il proprietario e non deve per forza mostrarla all'inquilino

La comunicazione della proroga, all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate (l'ufficio del registro non esiste più dal 1999) è onere delle parti contrattuali. E se il contratto non è assoggettato alla cedolare secca, le parti sono solidalmente obbligate al pagamento dell'imposta di registro.