Problema con condomino

[Beaver]

Buona sera,
Ho un quesito da proporre in merito al rifacimento della parte esterna del balcone. Pochi mesi fa, sentite le lamentele del proprietario dell'appartamento sottostante, ho provveduto a rifare la pavimentazione del balcone per impermeabilizzarlo e togliere al vicino ogni scusante per le sue continue vessazioni.
Per favorire l'instaurarsi di un buon rapporto di vicinato, con l'occasione ho chiesto all'impresario un preventivo anche per sistemare la facciata esterna del balcone che in un punto sta "cadendo" (con l'aiuto del proprietario di sotto che una volta ci ha battuto sopra con un bastone - cosa che non fa regolarmente perché non gli cada addosso, visto che è in un angolo remoto del suo grandissimo balcone, gli è bastato farlo una volta per esagerare il danno) a pezzi (danno comunque non grave di cui ero appena venuta a conoscenza). Pur essendo stato avvisato dell'inizio dei lavori senza che peraltro si opponesse, il primo giorno dell'intervento, durante lo smantellamento del pavimento il proprietario dell'appartamento di sotto ha pensato bene di lanciare improperi, insulti e altro su cui sorvolo contro di me e i muratori.
Visto che se non sbaglio, le spese di rifacimento della facciata esterna dei balconi è da dividere (mi potete confermare in quale misura?), e visto l'atteggiamento del vicino mi sono limitato a terminare i miei lavori.
Il secondo quesito è: il rifacimento della pavimentazione del balcone è di mia esclusiva competenza o deve partecipare anche il proprietario dell'appartamento di sotto il cui balcone ha come copertura il mio? Non ho intenzione di rivalermi al momento, ma vorrei sapere se ho qualche appiglio legale qualora il vicino avanzasse qualche assurda pretesa per farmi fare lavori a casa sua che non mi competono.
Avevo anche intenzione di mandare una ditta a casa del vicino per verificare se vi sia bisogno di eventuale tinteggiatura nei punti dove prima del rifacimento del balcone questi asserisce che si era infiltrata acqua. Sono tenuto a farlo? Il timore è che il vicino si "allarghi" e richieda cose che non sono di mia competenza come è successo innumerevoli volte in passato. Devo prima mandare una lettera mettendo in chiaro tutto questo e chiedendo ufficialmente, giacché ogni mia offerta a voce è stata infruttuosa, se vuole rifare la facciata del balcone PARTECIPANDO alle spese?
Scusate per la lunghezza del messaggio.
Grazie.

 

[acquirente]

l'unico che conosce bene la divisione delle spese comuni e' il tuo amministratore.
prova a sentirlo come prima cosa.
comunque ognuno e' responsabile del proprio balcone. tu per il tuo pavimento al 100% e anche per la sbiancatura del tuo soffitto.
per il suo soffitto ci deve pensare lui.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

http://www.propit.it/f82/balconi-ag...clusiva-sentenza-n-218-5-gennaio-2011-a-9410/

 

[Beaver]

Grazie per le risposte. Perfetto per quanto riguarda la pavimentazione. Ma per quanto riguarda la parte esterna che costituisce il soffitto del balcone del vicino di sotto? I frontalini e annessi in che proporzione si devono risistemare?

Aggiunto dopo 5 minuti :

Non so se possa servire. La conformazione dei balconi è un po' anomala. Il mio balcone non sporge oltre quello del vicino di sotto e per 2/3 affacciandosi si vede un bel pezzo della pavimentazione del balcone sottostante. Inoltre, non esiste un amministratore di condominio. Spero che questo possa aiutare a chiarire.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

I balconi sono di due tipi rispetto al profilo del condominio: incassati ossia quelle speci di logge al'interno del profilo che si sorreggono l'un l'altra; aggettanti che si propendono al di fuori del profilo che sono solo ancorati all'appartamento di cui si ritiene rappresentino un prolungamento . Quest'ultimo pare il suo caso .
Pertanto nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, (in cui pur puo' riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante - trattandosi di sostegno non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti) non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani. (Cassazione civile, sezione II, 30 luglio 2004, n.14576). Dal che si evince la regola relativa alla proprietà esclusiva del balcone, eccetto per la parte frontale dello stesso da considerarsi comune

Per completezza : e naturalmente, salvo diverso accordo contrattuale che in condominio potrebbe prevedersi nel regolamento condominiale e nella tabella di ripartizione allo stesso allegata.

 

[Beaver]

Grazie, ora la questione mi è più chiara. Quindi, le spese per la parte frontale sono da condividere. E per quanto riguarda il sottobalcone? Come ho detto, ho provveduto per parte mia a rifare e impermeabilizzare il mio balcone e mi metto a disposizione per pagare quello che è giusto, anche in proporzione, per la sistemazione del resto. Il sottobalcone e la facciata (in muratura, non è presente ringhiera) sono in condivisione?
Grazie ancora. Ne ho bisogno per incaricare una ditta e individuare esattamente quello che devo pagare io.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

A mio parere:
Determinazione del regime giuridico dei singoli elementi del balcone: spettano al proprietario dell’appartamento le spese effettuate per impermeabilizzare e pavimentare a nuovo il balcone, mentre spettano a tutti i condomini, (anche a quelli che eventualmente non sono proprietari di balconi) e vanno divise secondo le tabelle millesimali, le spese per il ripristino delle parti esterne dei balconi come i frontalini (parte bassa esterna dei balconi), le piantane, le fasce marcapiano, gli sporti, la ringhiera e il parapetto, ecc.
Con riferimento alle spese per i “sottobalconi”, cioè la parte inferiore del balcone, l’orientamento è oscillante.
Secondo alcuni le spese di manutenzione dei sottobalconi debbono essere poste a carico di tutti i condomini poiché i sottobalconi , in quanti visibili, avrebbero pure essi una funzione decorativa ed estetica per l’intero fabbricato.
Quest’ultimo orientamento trae da una interpretazione estensiva (Corte Cass. 17/07/2007 n. 15913) che pure ha confermato che i balconi aggettanti non possono considerarsi neppure in parte di proprietà del proprietario dell’appartamento sottostante.
Ne consegue l’impossibilità di applicare, anche in via analogica, l’art. 1125 c.c. al fine di stabilire i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione del sottobalcone che, quindi, dovrebbero gravare o solo sul proprietario del balcone o secondo l'interpretazione estensiva su tutti i condomini, a seconda che i sottobalconi vengano considerati di proprietà esclusiva o di proprietà condominiale.

 

[adimecasa]

la casistica non ha fine solo con un accordo fra tutti i condomini si puo applicare entrambi i sistemi purchè vengono applicati i divisi creando dei precedenti nello stesso condominio:daccordo:

che in seguito dovrà essere sempre applicato

 

[Beaver]

Buona sera.
Ho consultato un sito in cui viene spiegata la definizione di balcone incassato e mi chiedevo se potesse essere applicabile al mio caso. Come ho già spiegato in precedenza, la conformazione dei balconi è un po' strana. La definizione che ho trovato è "Per balconi incassati, invece, s’intende fare riferimento a quelle terrazze che formano una rientranza nella facciata dell’edificio e solitamente sono chiuse su due o tre lati." Ora, il mio balcone non forma esattamente una rientranza nell'edificio se si prende il tetto come punto di riferimento, pur essendo dotato di una tettoia, ma è chiuso su due lati e ha ad un'estremità un bagno esterno (cosa che ha anche il vicino di sotto uguale nella stessa posizione) e dall'altra parte è chiuso dal muro divisorio che confina con l'appartamento del vicino che in quel punto è chiuso con una vetrata, così come l'appartamento sotto ad esso - suppongo si possa in tal senso considerare un balcone incassato. Sarebbe un'interpretazione plausibile?

 

[ciccio63]

Salve: se il balcone è un prolungamento del solaio non subentra nell'art. 1125?
Quindi il ripristino dei frontalini e dell'impermeabilizzazione sono parti comuni,
mentre il ripristino del pavimento va a carico del proprietario del piano di sopra,
mentre il ripristino del soffitto va a carico del proprietario del piano di sotto.
dico questo perche io impresa edile lavorando con enti pubblici per l'edilizia abitativa abbiamo sempre operato in questo modo.
( può essere che hanno sempre sbagliato?)