Prezzo congruo per compravendita tra padre e figlio

[tailgrab]

Salve a tutti, sono nuovo del forum. Scusate se mi dilungo ma la situazione è per me critica e vorrei essere preciso sulla questione....
Vorrei avere un parere riguardo al prezzo più o meno congruo di una compravendita che dovrei concludere con mio padre a fine mese di un suo garage. Premetto che lui è proprietario di alcuni immobili ma non ancora pagati per intero...
Il dubbio è relativo ad un eventuale contenzioso sia con l'agenzia delle entrate che con i potenziali creditori di mio padre che ha uno scoperto in banca che andrebbe sistemato appunto con questa compravendita. Quindi le minacce da cui mi vorrei tutelare sono due:

1) le eventuali fidejussioni personali firmate di cui non ho notizie che potrebbero annullare l'atto (non esiste un'anagrafe fidejussoria nazionale... inoltre eventuali assegni a garanzia non sono al momento tracciabili)
2) l'agenzia delle entrate per gli oneri fiscali scaturiti dalla compravendita (tenendo conto comunque che il mio reddito è congruo con l'acquisto)

Per prima cosa sono andato all'agenzia delle entrate chiedendo delucidazioni su come si muovono relativamente alle valutazioni dei prezzi degli immobili e mi hanno detto che si rivolgono all'agenzia del territorio che fa le opportune perizie. A questo punto mi sono rivolto a loro, ma non fanno servizio per i privati!! Lo fanno solo per gli enti pubblici!

Per le fidejussioni credo mi rivolgerò alla banca d'Italia andandoci con mio padre, ma la garanzia al 100% che lui non abbia altre rogne in giro non l'avrò mai...

A questo punto vista la situazione quale prezzo devo tenere buono per il garage? La valutazione verbale o scritta di 3 o 4 agenzie sul territorio o il valore che mi indica CRIF con una perizia?
Ammesso che si riesca ad individuare il valore di mercato corretto e preciso, per difendersi dall'Agenzia delle Entrate ed eventuali creditori quanto può essere abbassato questo valore dell'immobile per il fatto che un padre vende al proprio figlio un immobile a prezzo di favore? Se vale 100 a 70-75 è accettabile?
Non si tratta di finta vendita, verserò una parte di denaro subito e il resto un pò alla volta con BB coprendo l'intero importo inclusi i costi notarili e fiscali....

Grazie in anticipo a tutti!

 

[Jrogin]

Per quanto riguarda la valutazione, personalmente mi farei fare una perizia giurata da un tecnico. Con detta perizia mi sentirei tranquillo sul valore dichiarato in atto.
Poi dichiarerei il 100% del valore indicato in perizia. Pagherai un po' di più ma non credo proprio che l'Agenzia delle Entrate ti venga addossso.
Tra l'altro puoi vericare anche le valutazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate al seguente link:
Agenzia del Territorio - Quotazioni Immobiliari OMI

 

[Nemesis]

Poi dichiarerei il 100% del valore indicato in perizia.

Perché non potrebbe limitarsi al valore ex art. 52, comma 4 D.P.R. n. 131/1986?

 

[Jrogin]

Caro Nemesis, stimo molto i tuoi interventi sempre precisi e puntuali e grazie alla tua domanda sto cercando di reinquadrare meglio la questione.

Riporto da un articolo di Pietro Bruno (Team leader Agenzia delle Entrate) (http://www.contribuenti.it/tassimm/autocalc.pdf)
L'articolo 52, quarto comma, del D.P.R.131/1986, prevede espressamente l'impossibilità per l'Ufficio
dell’Agenzia delle Entrate di procedere alla rettifica del valore o del corrispettivo degli immobili iscritti in
catasto con attribuzione di rendita, valore e/o corrispettivi dichiarati in misura non inferiore all'importo
risultante dall'applicazione di determinati moltiplicatori alla rendita catastale (fabbricati) o al reddito
dominicale (terreni) risultanti in catasto ed aggiornati con i coefficienti di rivalutazione stabiliti per le
imposte sul reddito.
L’articolo 2, comma 63, Legge n. 350 del 24/12/2003 ha rivalutato i moltiplicatori di cui sopra del 10%
(La disposizione non comporta conseguenze né sulle imposte sui redditi, né sull’I ci.). A
decorrere dall’1/1/2004, quindi, ai soli fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, i moltiplicatori
previsti dal comma 4 dell’art. 52 del D.P.R. 131/1986, sono rivalutati nella misura del 10% .
Ne consegue che a far data dall’1/1/2004, in caso di cessione di fabbricati, i valori e/o corrispettivi
dichiarati dalle parti non sono soggetti a rettifica se sono uguali o superiori agli importi risultanti dalla
moltiplicazione della rendita catastale per i seguenti coefficienti:
- 110, se si tratta di fabbricati appartenenti ai gruppi A, B, C (esclusi A/10 e C/1);
- 55, se si tratta di fabbricati appartenenti alle categorie A/10 e D;
- 37,4 se si tratta di fabbricati appartenenti ai gruppi C/1 e E.
Se non sbaglio in base all'art. 52, comma 4 D.P.R. n. 131/1986 il valore minimo per il quale non vie era accertamento d'ufficio dell'Agenzia delle Entrate era la rendita catastale moltiplicata

Succesivamente, vado a memoria, grazie alla legge Bersani venne introdotta la facoltà da parte di alcuni contrubuenti di tassare la compravendita con il Prezzo_Valore (Prezzo e valore tassabile)

Con il decreto legge 223/2006 è stata data la possibilità agli uffici delle Entrate di determinare, nell'ambito delle cessioni di beni immobili e relative pertinenze, la prova dell'esistenza o inesattezza delle operazioni imponibili sulla base del valore normale dell'immobile. (Agenzia delle Entrate: criteri per il calcolo del valore degli immobili per i rogiti - Forum di Finanzaonline.com)

Quindi, se non mi sono perso qualcosa per strada, credo di aver capito che dal 2006 se dichiaro come valore di compravendita un prezzo inferiore al valore normale (che ha come punto di partenza i valori OMI da moltiplicarsi poi per vari coefficienti a seconda dei casi) rischio un accertamento dell'Agenzia delle Entrate.

 

[tailgrab]

Grazie per le precisazioni in merito
Buona giornata a tutti