Preventivo lavori straordinari

[FRANCOPAU66]

Salve,
questo è il mio quesito:
Novembre 2009 iniziano i lavori straordinari presso il mio condominio. (134.000€)
La ristrutturazione di 2 facciate su quattro + una terrazza sopra i negozi sottostanti. Dopo una settimana per vari problemi, i lavori per la metà di una delle due facciate si bloccano perchè il condomino al piano terra non da l'autorizzazione a montare i ponteggi sulla tettoia che ha creato in passato e "forse" condonata, anche i lavori per il terrazzo vengono bloccati. Arriviamo al dunque:
Se l'amministratore è un semplice esecutore della volontà dei condomini, per quale motivo ha escluso di sua iniziativa questi lavori senza chiedere l'autorizzazione al condominio? Capisco i problemi che ha avuto per la facciata, ma il terrazzo???? (all'inizio erano stati ripartiti a tutti i condomini, alla mia richiesta di ripartire le spese per un terzo ai condomini del primo piano e due terzi ai proprietari dei negozi sottostanti come dice molto chiaramente il C.C., i lavori per il terrazzo sono scomparsi)
Domandona: Ho chiesto per iscritto all'amministratore di rifare il contratto con la ditta per inserire un preventivo più vicino alla realtà e cambiare di conseguenza anche il riparto delle spese. Togliendo il terrazzo e il 50% di una delle due facciate l'importo non avrebbe superato i 90.000E. Stiamo a novembre 2010 ..... i lavori non sono ancora finiti e lo stesso amministratore non ha ancora indetto neanche una riunione!!!! In poche parole ha incassato almeno 40.000E più del dovuto. Coma considerate la vicenda?
Noi la consideriamo in questo modo:
Saluti e grazie per un eventuale risposta costruttiva.
Ciao

 

[acquirente]

se non vi fidate dell'amministratore, alla prossima assemblea annuale mandatelo via o criticatelo talmente aspramente che se ne va via lui, offeso. una bella litigata e se ha dignita' quando vede che si mette male, se ne va.
naturalmente se ha veramente lavorato contro i vostri interessi.
e comunque a monte bisogna vedere il contratto firmato fra condominio e l' impresa dei lavori.
e comunque ci sono altri modi per l'impresa per aggirare il problema dei ponteggi sul terrazzo.
le spese vanno suddivise per millesimi quando si va a fare una ristrutturazione straordinaria.
per quanto riguarda le spese del lastrico solare diviso tra il proprietario del terrazzo e quelli che abitano proprio sotto riguarda soprattutto quando il terrazzo in questione e' ammolorato, tipo infiltrazioni di acqua, piastrelle pavimento, cornicioni terrazzo etc etc ma non e' questo il caso..................qui si parla di facciata condominiale.
ciao

 

[FRANCOPAU66]

CONTRATTO???? L'HO VISTO SOLO DOPO CHE SONO INIZIATI I LAVORI, ERA LA FOTOCOPIA DI ALTRI LAVORI FATTI NEL PASSATO DALLA STESSA DITTA ..... IN UNA CITTà DIVERSA. TANTO PER CHIARIRE IL TERRAZZO è AL PIANO SUPERIORE DELLA STRADA, NE USUFRUISCONO SOLO I PROPRIETARI TRAMITE I LORO APPRTAMENTI E I NEGOZI SOTTOSTANTI COME SOFFITTATURA. POI SI INNALZANO ALTRO 9 PIANI. SIAMO 44 CONDOMINI, 5 O 6 CI ABITANO DA + DI 40 ANNI, POCHI ALTRI HANNO SEMPRE PAGATO SENZA VEDERE O CONTROLLARE I CONSUNTIVI E LA STRAGRANDE MAGGIORANZA VIVE ALTROVE ED USA QUESTE CASE SOLAMENTE PER LE VACANZE. TANTO PER RENDERE + CHIARA LA SITUAZIONE. IO SONO ARRIVATO SOLO DA 2 ANNI E ABITUATO A LEGGERE UN PO' LE CARTE MI SONO TROVATO SOLO A COMBATTERE CONTRO L'AMMINISTRATORE E I SUOI "CONSIGLIERI". FORTUNATAMENTE DOPO UN PO' DI DISCUSSIONI CON ALTRI CONDOMINI + DI QUALCUNO STA PASSANDO DALLA MIA PARTE. IL CONTRATTO è STATO FIRMATO SENZA CHE LO STESSO FOSSE PRESENTATO AL CONDOMINIO, ORA LO ASPETTIAMO PER LA CHIUSURA DEI LAVORI. . ANCORA UNA VOLTA, CHE NE PENSI CHE NON ABBIA RIFATTO IL PREVENTIVO FACENDOSI PAGARE DAGLI IGNARI DELLA SITUAZIONE I LAVORI COMPLETI QUANDO SAPEVA GIà CHE I LAVORI SAREBBERO COSTATI MOLTO MENO??? GRAZIE PER LA TUA RISPOSTA PRECEDENTE. COMUNQUE TERRò INFORMATO IL FORUM, SPERANDO CHE LA NOSTRA VICENDA SIA DI AIUTO IN FUTURO AD ALTRI. CIAO

 

[acquirente]

quando si fanno dei lavori straordinari , l'amministratore deve far compilare da un direttore dei lavori, un ingegnere il famoso capitolato.
sul capitolato, che di solito, e' formato da fogli e fogli, sono riportati tutti gli interventi da fare ed i relativi costi individuali.
ad esempio, terrazzi, piastrelle, tetto, balconi, fioriere, impalcatura, etc etc ............alla fine ci sara' il totale da pagare.
viene presentato alla assemblea e si vota. inoltre vengono presentate due o tre imprese buone, si fa una ricerca in banca sulla solvibilita' delle imprese, vengono presentati il capo cantiere, il geometra etc etc sotto la responsabilita', dell'ingegnere.
l'assemblea sceglie l'impresa che piu' la soddisfa e chiede dipende dal pagamento............12,24 o 36 mesi uno sconto all'impresa. Tutto viene pagato a seconda dei millesimi di ciascun proprietario.
si da' un acconto all'impresa e si iniziano i lavori. il preventivo non si tocca.
se dovessero capitare di dover fare dei lavori maggiori durante la ristrutturazione, ad esempio, mettere una antenna tv centralizzata in piu', l'amministratore ha il dovere di comunicarlo ai condomini per accettazione o meno.
non puo' decidere niente lui, di sua iniziativa.
mi sembra pero' che i condomini del tuo stabile siano molto "distratti", ti assicuro che nel mio palazzo, due anni fa abbiamo mandato via l'amministratore perche' non faceva i nostri interessi ed il nuovo riga molto piu' dritto anche perche' tutti stanno attentissimi alle spese.
se il tuo amministratore vi ha fatto pagare di piu', ci sono le fatture per poter confrontare le spese, e se dovesse essere cosi', ve le deve detrarre dal nuovo consuntivo.....................praticamente pagherete meno l'anno che verra'.
ciao.

 

[FRANCOPAU66]

Grazie per la risposta.
Vi terro' informati sulla situazione in merito.
Ciao

 

[FRANCOPAU66]

Vorrei sapere se il contratto per i lavori straordinari e relativo riparto deve essere fatto approvare dall'assemblea condominiale. L'assemblea ha approvato solamente il computo metrico e la ditta che doveva fare i lavori. L'amministratore non ha mai voluto riunire un'altra assemblea per far conoscere ed approvare il contratto. Vi sembra legale???
Grazie.
Francopau66

 

[acquirente]

Vorrei sapere se il contratto per i lavori straordinari e relativo riparto deve essere fatto approvare dall'assemblea condominiale. L'assemblea ha approvato solamente il computo metrico e la ditta che doveva fare i lavori. L'amministratore non ha mai voluto riunire un'altra assemblea per far conoscere ed approvare il contratto. Vi sembra legale???
Grazie.
Francopau66

diciamo che l'assemblea deve votare la spesa totale e la scelta dell'impresa edile che fara' il lavoro.
l'amministratore poi fara' il contratto con l'impresa e paghera' le rate secondo le disposizioni votate in assemblea.
certamente che l'assemblea deve votare i tempi e l'entita' delle rate.
il contratto fra l'amministratore e l'impresa non deve essere votato in assemblea.

 

[Antonio Azzaretto]

La questione non è così semplice.
Il condomìnio ha firmato un contratto di appalto per un valore di € 134.000.
Appare che parte dei lavori non si possono fare, perchè il condomino al piano terra non da l'autorizzazione a montare i ponteggi sulla tettoia (ossia non a cause che si possano imputare all' impresa).

In questo caso ritengo che l' impresa voglia essere pagata per l' importo complessivo del contratto di appalto firmato dal condominio.

Sarebbe opportuno andare a suggerire al condomino che si sta rifiutando di far montare i ponteggi di riflettere sulle conseguenze di questa ostinazione.

 

[FRANCOPAU66]

Sicuro che il contratto non vada discusso in assemblea? Dopo aver letto il contratto sono riuscito a farlo cambiare in parte, da solo, senza nessuna assemblea.
il contratto presentava molti errori e mancanze (data di stipula, data inizio lavori, lavori in economia non deliberati, dati responsabile della ditta, data fine lavori antecedente la fine dei lavori. Un contratto tutto da ridere ... o piangere. In poche parole era la copia di un altro contratto "standard" di lavori già effettuati in ..... un altro comune limitrofe.
Se lo avesse portato in assemblea per deliberarlo forse lo avremmo già spedito a casa.
Comunque grazie per la risposta.
Francopau66

 

[Antonio Azzaretto]

Se il contratto è nullo o annullabile, allora non c' è problema.
Se tu, da solo, sei riuscito a cambiare i termini del contratto, intuisco che qualche anomalia ci doveva essere.

Buona giornata!