Presunta quota di manutenzione ordinaria dovuta dal proprietario

[davideboschi]

una quota della spesa ordinaria che, anziché andare in carico all'inquilino (come è sempre stato) va in carico al proprietario

Non esiste una suddivisione della spesa "in quote" di cui una in capo all'inquilino e l'altra al proprietario (a meno che l'amministratore non abbia ricevuto istruzioni da te in tal senso).
Per prassi, e per giurisprudenza consolidata, le spese ordinarie (riscaldamento, luce, pulizia, manutenzione ordinaria) le paga l'inquilino in toto, semplicemente perché è lui che gode di tali servizi.
Fanno eccezione soltanto alcune voci, che possono essere imputate in quota al proprietario: l'assicurazione e il compenso dell'amministratore (spero di non averne dimenticata qualcuna), sempre per il fatto che di tali servizi godono sia l'inquilino che il proprietario.
In ogni caso non è legge: è il contratto di affitto che regola la suddivisione delle spee condominiali. La giurisprudenza interviene solo se il contratto non dice nulla in proposito.

 

[mapeit]

L'errore sta a monte. A meno che non sia stato incaricato da te e pagato a parte da te per tale prestazione, non spetta all'amministratore suddividere le spese tra locatore e conduttore, ma al locatore stesso.
L'amministratore deve inviare la richiesta di pagamento delle spese condominiali a te e solo a te. Sei tu poi, che in base al contratto che hai stipulato con il conduttore, suddividi le spese tra quella di tua competenza e quelle di sua competenza.
Paghi tutto tu al condominio e poi richiedi al conduttore la sua parte, giustificando e documentando il tutto.
Questa è la prassi corretta. Far interagire l'amministratore direttamente con il tuo inquilino è scorretto verso gli altri proprietari. L'amministratore opera in maniera uguale per tutti i condomini e non deve fornire prestazioni accessorie a carico di tutti verso chi affitta il proprio immobile.
Spese "generiche in capo al proprietario" non esistono. L'amministratore deve motivare TUTTE le spese condominiali e sarai poi tu a decidere se assumertene l'onere oppure addebitarle all'inquilino, a seconda di quello che è previsto nel tuo contratto di locazione con l'inquilino, un rapporto privato nel quale l'amministratore non deve avere nulla a che fare.

 

[Zenzera]

Per quanto ho capito (mi darà udienza telefonica la prossima settimana) è una quota che richiede a tutti i proprietari dello stabile. Abitando in un'altra città, non partecipo ormai da tempo alle assemblee condominiali; può essere che una tale ripartizione sia stata approvata in assemblea? Potrebbe essere che si sia deciso (o che l'amministratore abbia deciso) di imporre ai proprietari proprio quelle voci come l'assicurazione e il suo compenso? Ma non sarebbe stato più corretto fare un conto unico e poi io avrei deciso se imporlo per intero al locatario (che avrebbe potuto rifiutare di prendere la casa)?

 

[mapeit]

L'amministratore non può imporre niente. E' l'assemblea l'organo impositivo del condominio e, anche se non partecipi alle assemblee, mi auguro che tu abbia ricevuto dall'amministratore i verbali delle assemblee svolte dai quali questa decisione dovrebbe risultare molto chiaramente. Se le spese non sono documentate ed approvate in assemblea non sono esigibili. L'amministratore, se si rende necessario perché le casse del condominio languono a seguito di spese impreviste, può eventualmente richiedere ai proprietari degli acconti extra-preventivo che, comunque, dovranno essere oggetto di rendicontazione ed approvazione nell'assemblea ordinaria o straordinaria che si svolgerà in seguito. Quindi leggiti i verbali delle assemblee e forse avrai la spiegazione.
Il compenso dell'amministratore e le spese per le assicurazioni sono voci che vengono illustrate e approvate nel bilancio preventivo durante l'assemblea.
Quindi tu dovresti avere ricevuto sia il consuntivo dell'esercizio precedente che il preventivo per l'esercizio in corso unitamente alla convocazione dell'ultima assemblea ordinaria e poi il verbale (dove c'è scritto cosa è stato approvato e cosa non lo è stato) entro un mesetto dalla data di svolgimento dell'assemblea.