Preliminare di vendita

[pellinoalessandro]

Ho stilato un preliminare di vendita di immobile senza indicare alcun termine. L'acquirente ha pagato solo la metà e sono 2 anni che mi deve l'altra metà, ma non paga. Quanto tempo massimo deve passare per annullare il preliminare?

 

[arciera]

un anno. ma non è entrato in casa? pare che tu non debba nulla a lui e puoi tenerti i soldi

 

[Nemesis]

un anno.

Art. 2645-bis, comma 3 c.c.:
"Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2)".
Quindi, se entro un anno dalla data convenuta tra le parti, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, segua la trascrizione del contratto definitivo o di un altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare, ovvero della domanda giudiziale di cui all'art. 2652, comma 1, n. 2 c.c., gli effetti di tale trascrizione o di quella della sentenza che accoglie la domanda diretta a ottenere l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare retroagiscono fino alla data della trascrizione di quest'ultimo, prevalendo sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite in data successiva contro il promittente venditore. Tale efficacia di "prenotazione" degli effetti tipici della trascrizione del contratto definitivo consiste nel fatto che, ove seguita da quest'ultima, la trascrizione del preliminare rende inopponibili al promissario acquirente tutte le iscrizioni o trascrizioni eseguite medio tempore nei confronti del promittente venditore.
Ma, premesso quanto sopra per quanto concerne gli effetti della trascrizione (e solo di quella), esiste la possibilità di rivolgersi al giudice per la fissazione di un termine ex art. 1183 c.c. affinché si perfezioni il contratto definitivo, oppure per esercitare direttamente l'azione ex art. 2932 c.c. (esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, al fine di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso). In difetto di ciò, il diritto alla stipulazione del contratto definitivo si estingue per prescrizione nel termine ordinario decennale. In mancanza di prescrizioni pattizie esplicite o implicitamente ricavabili dall'accordo, deve essere reputato vigente il principio secondo il quale "quod sine die debetur statim debetur". Ne consegue che il dies a quo di decorrenza del termine prescrizionale decennale decorre dal giorno del perfezionamento del contratto preliminare stesso.
Dunque, ex artt. 2934, 2935 e 2946 c.c., l'inattività delle parti, protrattasi per oltre dieci anni da quando il diritto alla stipulazione del contratto definitivo poteva essere fatto valere, comporta l'estinzione del diritto medesimo per intervenuta prescrizione.

 

[Gianco]

Arciera, puoi incamerare l'acconto solo se è stato versato a titolo di "caparra confirmatoria", altrimenti lo devi restituire.

 

[arciera]

È quello che intendevo. Quindi non è una caparra quella che è stata versata? Mi è nuovo questo procedimento. Cosa ha versato allora il promittente acquirente?[DOUBLEPOST=1404210764,1404210702][/DOUBLEPOST]Scusatemi, ma parla di preliminare.

 

[Gianco]

Semplicemente, ha versato un acconto senza il vincolo esclusivo della "caparra confirmatoria".

 

[arciera]

Quello che io so, con beneficio di inventario che farai, e' che: o si fa un contratto di vendita e si può dare il 10% ed il resto in comode rate oppure si fa un preliminare che non è il contratto di vendita bensì una promessa a vendere e a comprare. Questa promessa, a quel che il so, ha validità un anno. Per questo si chiama preliminare altrimenti avrebbe ragione Nemesis e te, perché sarebbe già una compravendita con le modalità che ognuno si può dare. Nei termini già specificati di legge.

 

[arciera]

Rileggendo tutto per bene, quindi l'acquirente ha versato un acconto. Non lo sapevo che si chiamasse preliminare in questo caso[DOUBLEPOST=1404227578,1404227496][/DOUBLEPOST]Non può essere capita come caparra?

 

[Gianco]

No, deve essere dichiarata esplicitamente.

 

[arciera]

Ahi! Ahi!