Preliminare di vendita e comproprietari

[Antoniovarese]

Salve a tutti,
nella firma di un preliminare di vendita di un immobile intestato a 3 eredi, uno di questi è assente in quanto residente a 1000km di distanza. Verbalmente , quindi senza alcuna delega o procura speciale, viene dichiarato che questo sarà presente al rogito. Intanto al preliminare gli assegni vengono intestati solo ai 2 presenti. Cosa ne pensate? Conviene rifare il contratto?

 

[Nemesis]

L'oggetto della promessa di vendita non deve essere considerato la semplice sommatoria delle quote dei tre comproprietari, ma è un unicum inscindibile. I tre comproprietari costituiscono un'unica parte (complessa) e le loro dichiarazioni (di voler promettere di vendere) non godono di autonomia. Esse si fondono, come espressione di un'unica volontà, quella della parte promittente venditrice. Pertanto, mancando il consenso espresso da uno dei comproprietari, quel contratto è sicuramente nullo.

 

[erwan]

mancando il consenso espresso da uno dei comproprietari, quel contratto è sicuramente nullo.

addirittura?

a me semplicemente pare che i due firmatari abbiano promesso di fargliene acquistare la proprietà: perché dovrebbe essere nullo il preliminare di cosa solo parzialmente altrui quando non lo è neppure la vendita di cosa altrui?

 

[User_29045]

Mi spiace erwan, ma concordo con Nemesis. Se io ho 2 fratelli, il fatto che io e Caio promettiamo di vendere riguarda solo 1/3 + 1/3 = 66,66666 % della proprietà, nulla si può assumere per il terzo mancante.

Se non esiste una delega o una procura speciale, la dichiarazione verbale che la terza parte sarà presente al rogito è illecita e quindi nulla.

Il preliminare è carta straccia.

Io parlo di nullità per quanto riguarda L'INTERO, ossia la cosiddetta PROPRIETA' PER 1/1.

Il preliminare di compravendita così stilato è valido solo per la PROPRIETA' PER 2/3, nulla si può dire sul terzo mancante.

 

[erwan]

Se non esiste una delega o una procura speciale, la dichiarazione verbale che la terza parte sarà presente al rogito è illecita e quindi nulla.
Il preliminare è carta straccia.

come sempre si parla della categoria della nullità con eccessiva leggerezza...
tu stai scomodando la "illiceità": in base a cosa?

 

[Jrogin]

Personalmente, in assenza di una procura speciale notarile, non avrei fatto "passare denaro" se non con la firma di tutti e tre i comproprietari.
In pratica se il terzo non firmatario è libero di non adempiere alle obbligazioni assunte con il preliminare firmato dagli altri due.
Se si dovesse verificare questo caso, il promittente acquirente nulla può fare, a mio modo di vedere, per poter acquistare l'immobile.
Potrà invece tentare di rivalersi sui due firmatari promittenti venditori.

 

[erwan]

Potrà invece tentare di rivalersi sui due firmatari promittenti venditori.

... e neanche tanto, perché glielo hanno promesso a VOCE che il terzo proprietario si farà vivo il giorno del rogito.

come sempre si parla della categoria della nullità con eccessiva leggerezza...
tu stai scomodando la "illiceità": in base a cosa?

Intendevo dire che non ha valenza legale una dichiarazione verbale. Io posso dichiarare a voce che domani mattina vendo casa, prova tu a venire domattina a fare il rogito, e vedi un po' cosa ti rispondo

... e neanche tanto, perché glielo hanno promesso a VOCE che il terzo proprietario si farà vivo il giorno del rogito.

non importa: hanno sottoscritto la promessa di vendere l'intero.

 

[User_29045]

non importa: hanno sottoscritto la promessa di vendere l'intero.

Però scusa, non hanno la facoltà di vendere l'intero, io ho inteso che sono proprietari per 1/3, per 1/3 e per 1/3. Non si può promettere di vendere ciò che non si possiede. O no?

 

[erwan]

Intendevo dire che non ha valenza legale una dichiarazione verbale. Io posso dichiarare a voce che domani mattina vendo casa, prova tu a venire domattina a fare il rogito, e vedi un po' cosa ti rispondo

non so cosa intendevi dire, ma leggo quello che hai scritto, e cioé che "il preliminare è carta straccia": non è vero!
se il terzo erede si presenta all'atto, come promesso, tutto bene;
se non si presenta il contratto non diventa perciò nullo: si agirà per la sua risoluzione, ma è anche in base ad esso che saranno chiesti i danni a chi l'avesse incautamente firmato...

Però scusa, non hanno la facoltà di vendere l'intero, io ho inteso che sono proprietari per 1/3, per 1/3 e per 1/3. Non si può promettere di vendere ciò che non si possiede. O no?

in primo luogo non confondere proprietà e possesso...

in secondo luogo , sì, posso promettere di venderti la fontana di Trevi.
il problema è se non ci riesco...

come ho già ricordato a Nemesis, il codice si occupa espressamente della vendita di cosa altrui, e non prevede nessuna delle conseguenze di cui parli....

 

[User_29045]

Intanto ho scartabellato un po' su internet e la conclusione di questo PDF (dopo una serie di legali ragionamenti ovviamente) dice che c'era una procura per vendere di mezzo, che nel caso di questo thread non vedo:

http://www.percorsi.giuffre.it/psix...civile 1_doc_psix/preliminare SAN GIORGIO.pdf

In PRESENZA della procura per vendere per rappresentare il proprietario per 1/3 in sede di preliminare di compravendita, il promittente acquirente non può tirarsi indietro. In ASSENZA della procura per vendere, come dici tu accadono due cose, in sintesi:

a) Il proprietario per 1/3 si presenta e roga normalmente: tutto OK;
b) Il proprietario per 1/3 non si presenta. A questo punto non si può rogare perché manca 1/3 della proprietà. I 2/3 della proprietà però non hanno messo per iscritto che il proprietario per 1/3 si sarebbe presentato, l'hanno solo detto a voce. Si dovrà risolvere il contratto preliminare con mutuo consenso delle parti.

Ci si augura che in caso di assenza del proprietario per 1/3, i proprietari per 2/3 accettino tranquillamente di risolvere il contratto preliminare con mutuo consenso da ambo le parti (parte venditrice e parte acquirente).

Mi auguro che non sia possibile che possano vendere i 2/3, facendosi forza proprio del preliminare, e del fatto che non è scritto da nessuna parte che 1/3 si sarebbe presentato, né è stato rappresentato per procura legale.