Preliminare d'acquisto e "deposito cauzionale"

[Franci63]

Allegando un assegno intestato a me, a titolo di "caparra confirmatoria - deposito".

Inoltre mi riferisce che l'aspirante acquirente, nel caso io accettassi la sua proposta, non vorrebbe registrarla.
Non vuole neppure versare un acconto prezzo: pagherebbe il saldo al rogito.
Rogito che non è imminente, ma previsto entro quattro mesi.

Non riesco bene a capire: dici che non vuole versare acconto, ma ha già lasciato un assegno in deposito, destinato a diventare caparra se si conclude il contratto (con la tua accettazione e la comunicazione di avvenuta accettazione al proponente).
Posso sbagliare, ma ho due ipotesi:
1] non vuole versare soldi perché , senza passaggio di denaro , non c'è prova della conclusione del contratto preliminare, quindi si riesce a eludere la registrazione
2] l’acquirente chiede il 100% di mutuo, e quindi vuole farsi finanziare tutto il costo dell’immobile, usando le sue risorse per notaio, agente e imposte.

Non è strano che un agente immobiliare non chiarisca al proponente che il suo assegno diventerà caparra confirmatoria, e prospetti la possibilità di non registrare la proposta di acquisto in caso di accettazione del venditore?

In entrambi i casi non mi pare limpidissimo il comportamento dell’agente, che peraltro è obbligato quanto le parti a registrare i contratti, ed e responsabile in solido per le relative imposte.
Ma sei sicura che da qualche parte non ci sia una clausola “salvo mutuo” , cioè una condizione sospensiva scritta male, che spiegherebbe un po’ meglio come l’acquirente intende procedere?
Perché so che molti agenti non registrano, in quel caso.

 

[uva]

sei sicura che da qualche parte non ci sia una clausola “salvo mutuo”

L'unica cosa sicura è che l'aspirante acquirente non intende chiedere mutui!

L'importo della compravendita è relativamente modesto per un imprenditore apparentemente benestante (per capirci: al di sotto dei 100.000 euro).
Lui ora non li ha; ma dice che fra qualche mese avrà tutta la liquidità necessaria, che pare derivi dalla liquidazione di una sua attività imprenditoriale. Il che già mi pare strano perché essendo un 45enne non ha raggiunto l'età pensionabile. Però può essere vero, e comunque non mi riguarda.

Penso che la tua ipotesi n. 1) sia la più verosimile. Forse non vuole lasciare traccia di pagamenti per eludere la registrazione del contratto preliminare.
Però ho il sospetto che lui voglia anche eludere la caparra confirmatoria, versando solo un "deposito", magari come acconto prezzo.

Perché se non si arriverà al rogito a causa di inadempienza del proponente, i casi sono i seguenti (correggimi se sbaglio!):
a) se lui ha versato una caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 Cod.Civ. io la trattengo.
b) se invece ha versato un acconto prezzo, gli deve essere restituito.

Secondo me non intende rischiare.
Ho l'impressione che, non essendo sicuro di realizzare la liquidità necessaria per l'acquisto dell'immobile, non vuole essere penalizzato in alcun modo se alla fine rinuncia all'acquisto.

 

[uva]

Aggiungo che mi pare determinante la distinzione tra "caparra confirmatoria" e acconto prezzo".
E soprattutto è bene precisare fin da subito a che titolo il proponente versa la somma:

Differenza tra acconto e caparra: come riconoscerle?
Abbiamo detto che sia l’acconto che la caparra costituiscono un anticipo sul pagamento finale, sebbene si differenzino per i diversi effetti nel caso in cui il contratto non si concluda. Come fare a distinguere concretamente l’acconto dalla caparra?

Semplice: in mancanza di diverso accordo, la somma versata senza specificare che si tratta di una caparra è considerata come acconto. Perché possa considerarsi caparra è necessario che ciò venga esplicitato nel contratto.

ecco il link:
Differenza tra acconto e caparra

 

[Franci63]

Però ho il sospetto che lui voglia anche eludere la caparra confirmatoria, versando solo un "deposito", magari come acconto prezzo.

Credo anch’io.

Perché se non si arriverà al rogito a causa di inadempienza del proponente, i casi sono i seguenti (correggimi se sbaglio!):
a) se lui ha versato una caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 Cod.Civ. io la trattengo.
b) se invece ha versato un acconto prezzo, gli deve essere restituito.

Corretto; ma in ogni caso il venditore ha il diritto di chiedere il risarcimento di eventuali danno subito, compreso le provvigioni, che sono comunque dovute dopo la stipula di un contratto preliminare .
Ovviamente, se la caparra copre i danni, è tutto più semplice, quindi è sempre preferibile che ci sia.

Secondo me non intende rischiare.
Ho l'impressione che, non essendo sicuro di realizzare la liquidità necessaria per l'acquisto dell'immobile, non vuole essere penalizzato in alcun modo se alla fine rinuncia all'acquisto.

Non mi pare un acquirente ideale.
Rischieresti di perdere del gran tempo.
Meglio che tu abbia già deciso che non accetterai per l’importo basso, così non devi discutere su altri “dettagli” che non rassicurano.

 

[uva]

Grazie delle risposte @Franci63 !
Infatti non intendo perdere tempo con una persona che reputo poco affidabile.

Ora sono un po' preoccupata per come lavora l'agente immobiliare. Si impegna per gestire le visite ma è un po' pasticcione quando si tratta di affrontare la parte burocratica.
Quando parlavamo della proposta di acquisto che in caso di accettazione diventa contratto preliminare e io ho accennato alla registrazione, mi ha detto con tono stupito: "ma lei la vuole registrare?" come se per lui non fosse la prassi normale (e tantomeno obbligatoria).

Allora mi domando come verrebbe stipulato l'atto di compravendita dal notaio. La proposta di acquisto accettata da me non verrebbe citata; e neppure l'assegno consegnato dall'acquirente in deposito fiduciario all'agente e da quest'ultimo trattenuto fino al rogito.

Se il rogito salta perché l'acquirente cambia idea, io avrei già pagato le provvigioni all'agente nel momento dell'accettazione della proposta, non avrei incassato nulla, e per tentare di rivalermi del danno subìto dovrei iniziare una causa sopportandone i tempi e costi.
Situazione assolutamente da evitare!

 

[Franci63]

Quando parlavamo della proposta di acquisto che in caso di accettazione diventa contratto preliminare e io ho accennato alla registrazione, mi ha detto con tono stupito: "ma lei la vuole registrare?" come se per lui non fosse la prassi normale (e tantomeno obbligatoria).

Quando ti troverà un acquirente più affidabile, che non si faccia troppi problemi a lasciare una caparra decorosa , almeno pari alla provvigione dovuta , credo che ti converrà provvedere personalmente alla registrazione , chiarendo fin da subito chi deve sostenere le relative spese tra te e l’acquirente.
Almeno stai tranquilla e, visto che sei pratica, non rischi errori.