Preliminare: cosa scrivere e cosa non scrivere

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Buongiorno!

Sto per vendere casa tramite agenzia immobiliare: l'acquirente è stato individuato, ha fatto la sua proposta che è stata da me accettata e tra qualche giorno firmeremo il preliminare (sto aspettando l'ok dalla banca per il mutuo che mi servirà per comprare la mia nuova casa).

Il compratore vuole fare affittanze turistiche e per farle serve l'agibilità. che né io né la proprietaria precedente (che è colei che ha realizzato l'appartamento) abbiamo mai chiesto. Quando comprai l'appartamento, sul preliminare c'era chiaramente scritto che non c'era l'agibilità. Io vorrei scrivere la stessa cosa sul mio preliminare, ma l'agenzia non vuole scriverlo: dice "non scriviamo che non c'è. ma non scriviamo nemmeno che c'è".

Io non mi fido di questa cosa. E se avessero detto al compratore che invece c'è l'agibilità? Io voglio tutelarmi e non avere problemi in futuro. Presumo che l'appartamento abbia tutte le carte in regola per avere l'agibilità: ma se magari c'è qualche problema di cui nemmeno io so l'esistenza? D'altro canto, il compratore ha anche mandato un architetto a visionare l'appartamento prima di fare la sua proposta: immagino che l'architetto abbia valutato tutto facendo la sua visita.

Io non mi fido degli agenti immobiliari e sono preoccupato. Secondo voi sarebbe una buona idea chiamare direttamente il compratore bypassando l'agenzia e spiegandogli tutto direttamente? Non vorrei nemmeno far torto all'agenzia: in fondo vendere è il suo lavoro e non il mio...

Qualunque consiglio è ben accetto. Grazie mille!

 

[uva]

sarebbe una buona idea

fissare, tramite l'agenzia immobiliare, un appuntamento col promissario acquirente.
Incontrandovi in tre (tu, l'agente e l'acquirente) potrai sapere con certezza che documentazione gli serve per adibire l'immobile alle locazioni turistiche.
E' possibile che ti chieda anche le dichiarazioni di conformità degli impianti.

l'agibilità

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Il requisito dell'agibilità nel contratto di compravendita immobiliare

ntplusdiritto.ilsole24ore.com

 

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fissare, tramite l'agenzia immobiliare, un appuntamento col promissario acquirente.
Incontrandovi in tre (tu, l'agente e l'acquirente) potrai sapere con certezza che documentazione gli serve per adibire l'immobile alle locazioni turistiche.
E' possibile che ti chieda anche le dichiarazioni di conformità degli impianti.


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Grazie mille per il consiglio!

Nel preliminare che io firmai a suo tempo quando acquistai, c'è scritto "Parte promittente venditrice garantisce la conformità degli impianti alla normativa in materia di sicurezza vigente all'epoca in cui detti impianti sono stati realizzati". Ma io non ho in mano dichiarazioni che attestino questa conformità. È un problema?

 

[Franci63]

Io vorrei scrivere la stessa cosa sul mio preliminare,

Il preliminare , salvo accordi diversi, non può contenere clausole diverse da quelle sottoscritte nella proposta accettata, di cui è solo una riscrittura .
Se non era già prevista l’assenza di agibilità, difficilmente l’acquirente accetterà di farne a meno: quindi , fossi in te, mi attiverei per averla, sperando che non ci siano problemi per il suo ottenimento.

ma l'agenzia non vuole scriverlo: dice "non scriviamo che non c'è. ma non scriviamo nemmeno che c'è".

Pessimo consiglio.
Non scrivere che non c’è, equivale a scrivere che c’è .

Secondo voi sarebbe una buona idea chiamare direttamente il compratore bypassando l'agenzia e spiegandogli tutto direttamente?

Non direi. Sei tu che devi procurarti il certificato di agibilità.

. Ma io non ho in mano dichiarazioni che attestino questa conformità. È un problema?

No, se eseguiti prima che fosse obbligatoria la certificazione.

Scusa la domanda, ma perché di questi aspetti ti preoccupi solo ora, e non quando hai messo in vendita l’immobile ?
Il fatto che l’acquirente voglia adibire l’immobile ad affittanze turistiche , se non è esplicitato in proposta, è del tutto ininfluente.

 

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Il preliminare , salvo accordi diversi, non può contenere clausole diverse da quelle sottoscritte nella proposta accettata, di cui è solo una riscrittura .
Se non era già prevista l’assenza di agibilità, difficilmente l’acquirente accetterà di farne a meno: quindi , fossi in te, mi attiverei per averla, sperando che non ci siano problemi per il suo ottenimento.

Pessimo consiglio.
Non scrivere che non c’è, equivale a scrivere che c’è .

Non direi. Sei tu che devi procurarti il certificato di agibilità.

No, se eseguiti prima che fosse obbligatoria la certificazione.

Scusa la domanda, ma perché di questi aspetti ti preoccupi solo ora, e non quando hai messo in vendita l’immobile ?
Il fatto che l’acquirente voglia adibire l’immobile ad affittanze turistiche , se non è esplicitato in proposta, è del tutto ininfluente.

Grazie per la risposta!
Qui a Venezia è di prassi non preoccuparsi della presenza o meno di agibilità se si compra un immobile per abitarci. Come ho già scritto, io ho comprato l'appartamento che ora sto vendendo sapendo e controfirmando il fatto che era privo di agibilità: mi piaceva, volevo abitarci e mi stava bene. Quindi non mi sono preoccupato di ottenere l'agibilità ora che l'ho messo in vendita.
Ci tengo a precisare che io sono stato molto trasparente con l'agenzia riguardo a questa cosa: ho detto subito che l'immobile non ha certificato di agibilità. Il fatto che l'agenzia non voglia esplicitarlo nel preliminare mi fa sospettare che abbiano raccontato fandonie all'acquirente. Preferisco rischiare che quest'ultimo non accetti il preliminare e annulli tutto anziché rischiare di dichiarare il falso.

 

[uva]

Parte promittente venditrice garantisce la conformità degli impianti alla normativa in materia di sicurezza vigente all'epoca in cui detti impianti sono stati realizzati

Questo si scrive quando il venditore non ha né le dichiarazioni di conformità né quelle di rispondenza aggiornate.

io non ho in mano dichiarazioni che attestino questa conformità. È un problema?

Può essere un problema se nella proposta di acquisto che hai accettato (e di conseguenza è già un contratto preliminare) ti sei impegnato a fornirle al promissario acquirente.

Da quest'anno è cambiata la normativa sugli affitti brevi.
Essendo più stringente anche per quanto riguarda i requisiti di sicurezza degli impianti, è possibile che lui ne abbia bisogno.

Non è chiaro se e quale documentazione ti sei impegnato a fornirgli accettando la sua proposta.

 

[Franci63]

Ci tengo a precisare che io sono stato molto trasparente con l'agenzia riguardo a questa cosa: ho detto subito che l'immobile non ha certificato di agibilità.

Questo sarebbe stato molto meglio scriverlo già nella proposta.
L’agenzia dovrebbe saperlo, visto che una proposta accettata, con comunicazione al proponente dell’avvenuta accettazione, configura un contratto preliminare.
Spero che tu possa inserire nella riscrittura del preliminare l’assenza del certificato di agibilità, senza problemi da parte dell’acquirente.

 

[Dimaraz]

l'acquirente è stato individuato, ha fatto la sua proposta che è stata da me accettata e tra qualche giorno firmeremo il preliminare

Allora il preliminare è già "conclamato".

Adesso prega.

 

[StoredMask]

Allora il preliminare è già "conclamato".

Adesso prega.

Grazie per la risposta!

Questa non è la prima proposta d'acquisto che ricevo. Ne ricevetti un'altra, la accettai e dopo qualche giorno il compratore cambiò idea e si ritirò.

Da come leggo qui, sembra che controfirmare una proposta d'acquisto significhi già firmare un contratto vincolante: pensavo che questo scattasse solo col preliminare. Avrei potuto chiedere i danni al compratore precedente che si è ritirato?

 

[uva]

dopo qualche giorno il compratore cambiò idea e si ritirò

Se il mancato acquirente ti aveva versato la caparra confirmatoria, potevi trattenerla.