Preliminare con caparra penitenziale

[acquirente]

la proposta di acquisto magica che diventa compromesso con la solita misera caparra confirmatoria di 2-5mila euro e che che non rimanda più a un compromesso giudicato nulla oramai dalle famose sentenze mi chiedo a questo punto cosa e' meglio fare.
Forse se invece non ce la sentiamo di provare quanto l’Ai sia o incosciente o troppo sicuro di se, cominciamo a togliere la confirmatoria e a metterci una bella penitenziale che le parti accettano e confermano ESPRESSAMENTE come corrispettivo del recesso.
il compromesso, perchè di questo si parla oramai, dopo l’accettazione, in questa forma sarà perfettamente valido e registrabile e perfino trascrivibile.
ci saremo dati una scappatoia e un limite al danno eventuale, che corrisponderà esattamente a quanto da noi versato come caparra: se abbiamo versato 5mila euro quelli perderemo se ci ritiriamo, oltre a dover pagare l’agenzia, ma almeno intanto siamo un po più al sicuro.
Dopo prendiamo noi acquirenti un bel tecnico di parte, geometra o architetto etc che controlli tutto quanto da capo, per evitare sorprese
facciamo dei bei compromessi con PENITENZIALE, e poi quando tutto è a posto, passiamo al rogito.
Il migliore iter, nella compravendita, è quello che prevede controlli da parte di chi è qualificato a farli, per conto dell’acquirente tutto questo solo per la casa per la quale si vuole assolutamente fare la proposta.
normale che l’Ai avrà fatto un pre-controllo, anche approfondito, ma questo sarà semplicemente informativo/cognitivo, non certificante di una qualità che invece potrebbe non esserci affatto.
E i controlli vanno fatti immediatamente prima della proposta, comunque

non e' tutta farina del mio sacco, naturalmente ma lo trovo molto molto interessante.
voi che ne dite???

 

[ralf]

Molto interessante, tra l'altro ho un amico agente immobiliare che prevede la penale nella proposta senza neppure fare "girare" una caparra penitenziale, questo da una quindicina d'anni, ma è l'unico in Italia, che mi risulti.:daccordo:

 

[acquirente]

Molto interessante, tra l'altro ho un amico agente immobiliare che prevede la penale nella proposta senza neppure fare "girare" una caparra penitenziale, questo da una quindicina d'anni, ma è l'unico in Italia, che mi risulti.:daccordo:

meno male che qualcuno c'e'.
del resto la proposta che diventa compromesso con la solita caparra confirmatoria di 2-5mila euro ha la solita finalità di far riscuotere prima possibile la provvigione agli A.I.
solo e sempre questo come obbiettivo principale.
Per giustificare questo andazzo terribile, poi, l’AI si arroga la capacità e la qualità di certificatore della regolarità dell’immobile.
cose da pazzi !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
si confonde la normale raccolta di documentazione, con i CONTROLLI da fare su un immobile che solo un tecnico di fiducia dell'acquirente e' in grado di fare veramente con l'intento di tutelare veramente gli interessi del suo cliente anche perche' un tecnico abilitato mai e poi mai certificherebbe qualcosa che non sia la sola verita', non gioca la sua credibilita' e la sua reputazione per nessuno.
solo il Notaio GARANTISCE la regolarità dell’immobile e ne risponde.

 

[ralf]

Il notaio purtroppo non garantisce per la regolarità dell'immobile.

 

[Jrogin]

Da anni le proposte di acquisto che faccio prevedono la possibilità da parte di chi lo desidera, di tirarsi indietro perdendo la caparra PENITENZIALE data o raddoppiandola se a ritirarsi è il venditore. Inoltre in entrambi i casi chi si ritira pagherà anche la propria quota di mediazione, mentre nulla è dovuto all'agenzia da parte di chi è adempiente.

 

[acquirente]

Da anni le proposte di acquisto che faccio prevedono la possibilità da parte di chi lo desidera, di tirarsi indietro perdendo la caparra PENITENZIALE data o raddoppiandola se a ritirarsi è il venditore. Inoltre in entrambi i casi chi si ritira pagherà anche la propria quota di mediazione, mentre nulla è dovuto all'agenzia da parte di chi è adempiente.

ottimo.
complimenti.
domanda............................le proposte di acquisto-preliminare con caparra penitenziale vanno benissimo.
di solito le cifre non sono certamente alte.
se il venditore vuole prima del rogito altri acconti come ci si regola?
grazie

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Notaio GARANTISCE la regolarità dell’immobile e ne risponde.

Non sopravvalutate troppo la figura del Notaio. Il notaio risponderebbe in toto a livello urbanistico, solo se si accolasse l' obbligazione di controllare la pratica urbanistica (prima piantina allegata alla licenza originaria, eventuale varianti autorizzate , se il risultato risponde allo stato dei luoghi etc) ma a tale deve essere espressamente delegato, ma questo la gente non losà ed a lui non conviene adossarsi un lavoro cosi' impegnativo e rischioso ; diversamente finisce come in tutte "le scritture private " (sintetizzo) : la parte venditrice mi dichiara che il fabbricato è stato costruito con licenza n......del......e che dopo essa non sono stati effettuati abusi etc.)
Cosa diversa se il notaio attestasse in atto pubblico ( che è l'atto che il Notaio dovrebbe adoperare automaticamente, e la scrittura privata rappresentare l'eccezione, mentre in realtà avviene l'esatto contraio -a conforto vedi art. 47 legge notarile) che il fabbricato ieri è stato regolarmente costruito e oggi è perfettamente regolare secondo gli strumenti urbanistici del comune di..... (mai vista una clausola del genere e sarebbe la sola che garantirebbe veramente l'acquirente); in genere il Notaio "ribalta " sull'acquirente le responsabilità.....e potrei scrivere fiumi di inchiostro al riguardo, ma metterei in crisi le già vacillanti sicurezze degli acquirenti

 

[arianna26]

molto interessante. grazie Ennio Alessandro

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Ieri sono stato a cena con il mio amico-avvocato che (dal suo racconto) ha tentato di coinvolgere la responsabilità di un notaio che aveva rogato una compravendita con " scrittura privata autenticata"indicando un accordo tra venditore e compratore circa alcune opere che il venditore si sarebbe impegnato ad eseguire dopo il rogito ; il venditore, malgrado fosse ben intenzionato, non potè eseguirle perchè difformi agli strumenti urbanistici del Comune . Il notaio chiamato in causa ha declinato (sempre secondo il racconto) ogni responsabilità sancendo che lui si era limitato ad autenticare le firme ed registrare le volontà dei due contraenti al quale ora è stato demandato "il cerino".
Conclusione : L'acquirente pertanto dovrà attivare una causa contro il vendiotre per richiedere la riduzione del prezzo.

Ecco un esempio per cui i notai non vogliono fare "atti pubblici" ; nel caso avrebbe risposto di una clausola illegittima