Preavviso per disdetta anticipata

[Ducale]

L'inquilino potrebbe anche approfittarne per restare nell'immobile, fino a quando ne ha la necessità, senza pagare.
Se si accorge che vi sono delle irregolarità potrebbe volgere la situazione a suo favore. Pensando che tu non agiresti legalmente nei suoi confronti, per non avere problemi col Comune al quale lui renderebbe nota la situazione irregolare dal punto di vista igienico sanitario.

Secondo me eventuali grane potrebbero arrivarti dagli inquilini e/o dal Comune, non dall'Agenzia delle Entrate che si occupa solo dell'aspetto fiscale (riguardo al quale saresti in regola).

Sono pienamente d'accordo. Il mio inquilino ideale però sarebbe quello che è da solo, gli serve per un breve periodo, quindi ha poche esigenze, basta che ha un letto, un angolo cottura e un bagnetto, viene messo a conoscenza delle criticità riguardanti le minime dimensioni del locale, e che, comunque, non trovando offerte di breve periodo che sono proporzionati ad un affitto mensile classico (ad esempio, per soli 25 giorni può trovare solo b&b, affitti brevi ecc. che costano non meno di 50 euro a notte, se è fortunato) forse gli conviene prendere in affitto il mio locale. Io se fossi l'interessato, mi accontenterei. Per un albergo una camera singola di 9 mq è perfettamente regolare, se è invece un monolocale no. Io preferirei il monolocale.

 

[uva]

Il mio inquilino ideale

Chiedo per curiosità: come fai a cercare e trovare la tipologia di inquilini potenzialmente interessati al tuo immobile?
Avevi scritto che non fai pubblicità; forse ti avvali di un'Agenzia immobiliare? Che comunque inserirebbe degli annunci online sul suo sito e sui vari portali.

E per quanto riguarda l'APE, che deve essere consegnato al conduttore, ne sei provvisto?
Nei contratti di locazione è obbligatorio inserire una clausola per la quale il conduttore dichiara di averlo ricevuto.

 

[Ducale]

Chiedo per curiosità: come fai a cercare e trovare la tipologia di inquilini potenzialmente interessati al tuo immobile?
Avevi scritto che non fai pubblicità; forse ti avvali di un'Agenzia immobiliare? Che comunque inserirebbe degli annunci online sul suo sito e sui vari portali.

E per quanto riguarda l'APE, che deve essere consegnato al conduttore, ne sei provvisto?
Nei contratti di locazione è obbligatorio inserire una clausola per la quale il conduttore dichiara di averlo ricevuto.

Nell'annuncio viene descritto come piccolo monolocale come punto di appoggio o per uso saltuario e, comunque, ideale per single. Ho Ape. Sono sommerso di richieste per queste esigenze, perché i proprietari, normalmente, o affittano per periodi di almeno un anno, oppure fanno gli affitti brevi, dove i prezzi arrivano anche a 120 euro a notte. Ci sono molte persone che hanno necessità di fermarsi in città, non sempre per motivi turistici, però, per queste esigenze, trova solo offerte turistiche con i suoi alti prezzi. Questo lo spiego agli interessati molto bene ed è molto gradito.
Quindi, la soluzione del contratto a canone libero, disdetto dopo solo un mese, secondo me, è l'ideale, se accettato. Però chiedevo altri pareri.

 

[uva]

chiedevo altri pareri.

Magari quello di @mapeit , che è esperto in locazioni transitorie e per studenti fuori sede.
Speriamo che legga questo thread ed esprima la sua opinione!

 

[Ducale]

Certo, grazie.
Sarebbe il contratto ideale, anche perché, a partire dal 2017, si possono fare anche contratti transitori della durata inferiore al mese e a canone libero.
Esiste però l'obbligo di comunicare alla Questura (grazie al Decreto Sicurezza), tramite una piattaforma telematica (Alloggiatiweb), i dati degli inquilini.
Le Questure rilasciano le credenziali solo se, alla richiesta, viene allegata una comunicazione al comune, sempre per via telematica. In questa comunicazione (inizio di locazione di appartamenti per uso turistico in maniera non imprenditoriale) si deve dichiarare, sotto responsabilità penale, che l'immobile rispetta i requisiti minimi previsti dalle normative igienico-sanitarie (DM del 1975). Tra questi requisiti, ci sono la metratura minima di 28 mq. per un monolocale e l'altezza interna minima di m. 2,70. Il mio monolocale non raggiunge questi requisiti minimi, pur essendo regolare dal punto di vista urbanistico e catastale e pur avendo l'Ape. Quindi il comune ti mette un grosso paletto per fare affitti transitori e turistici di breve periodo con locali che hanno queste caratteristiche. Soluzioni diverse da quella che avrei trovato io?

 

[Ducale]

In un contratto 4+4, non è previsto dichiarare all'inquilino, sotto responsabilità penale che quell'immobile è troppo piccolo. Magari gli si fa presente e, sen non gli va bene, non è obbligato a stipulare il contratto (pur se comprensibilmente anomalo). Può liberamente andare a pagare 120 euro a notte presso un locale di pochi metri più grande.

 

[uva]

Magari gli si fa presente e, sen non gli va bene

Sì, hai ragione.
Io però avrei timore di relazionarmi con un inquilino particolarmente informato e pignolo che stipula il contratto 4 + 4 "anomalo" perché gli conviene rispetto ad una soluzione alberghiera.
E poi prende qualche iniziativa (segnalazione delle anomalie dell'immobile alla Polizia municipale, al Comune, ecc) che possa danneggiare il locatore.

 

[Ducale]

Nel contratto di affitto gli faccio presente che l'unità immobiliare è sprovvisto del certificato di abitabilità.
Non è illegale abitare in un locale sprovvisto di abitabilità.
Non è prevista neanche più una sanzione.
L'unico potere che hanno i Vigili è quello di emettere una ordinanza di sgombero, se attraverso un sopralluogo con l'Ausl, dovesse emergere una carenza di salubrità nel locale. A quel punto il comune potrebbe non percepire più l'IMU e la tari per un immobile reso inagibile.
Per me, l'unico problema che mi potrebbe creare l'inquilino è che non accetti di firmare, oppure firma e poi vuole i soldi indietro, perché si trova male. Ma se ha firmato con quella clausola, deve rispettare i patti sottoscritti. Poi, un contratto "anomalo", se firmato regolarmente dalle parti, compresa la disdetta, non crea danno a nessuno, compreso allo Stato, in quanto dichiaro tutto.
Io non ci vedo responsabilità di sorta per eventuali violazioni commesse.
Poi, se ci sono pareri diversi, ne faccio volentieri tesoro.

 

[mapeit]

A mio avviso nei confronti dell'Agenzia delle Entrate tutto funziona se hai affittanze continue che non lasciano dei "buchi" tra un contratto e l'altro. Certamente la quantità di contratti 4+4 per lo stesso immobile che poi sfociano in risoluzioni anticipate immediate fa scattare una segnalazione. Se però l'Agenzia vede che nel corso di un anno il locale è stato quasi sempre locato e il reddito dichiarato corrisponde a quello indicato in fase di registrazione dei contratti, non dovrebbe preoccuparsi di accertare. Potrebbe solo presumere che i periodi di "non locazione" tra un contratto e l'altro siano invece degli affitti in nero. Quindi se ci sono dei periodi di non occupazione piuttosto lunghi tra un contratto 4+4 e l'altro aspettati un accertamento.
Per quanto riguarda l'aspetto civilistico, essendo previste dalla legislazione vigente delle forme di contratto che servono a soddisfare esigenze transitorie, ricorrere ad un contratto di locazione 4+4 risolto con preavviso il giorno dopo apparirebbe a qualsiasi giudice un escamotage per aggirare le norme vigenti. il tuo sistema funziona quindi finché qualcuno non decide di metterti i bastoni tra le ruote. Chi ? Può essere un inquilino, può essere il Comune, può essere un sindacato degli inquilini, può essere un condomino che vede troppo viavai di gente sempre diversa, o altri soggetti che, con una causa civile, ti citano a giudizio. In tal caso, pur essendo formalmente a posto, potresti vederti annullare le risoluzioni anticipate in quanto evidentemente non sopraggiunte per volontà postuma dell'inquilino, ma concordate in fase di stipula per aggirare le norme sui contratti ad uso transitorio.

 

[Ducale]

A mio avviso nei confronti dell'Agenzia delle Entrate tutto funziona se hai affittanze continue che non lasciano dei "buchi" tra un contratto e l'altro. Certamente la quantità di contratti 4+4 per lo stesso immobile che poi sfociano in risoluzioni anticipate immediate fa scattare una segnalazione. Se però l'Agenzia vede che nel corso di un anno il locale è stato quasi sempre locato e il reddito dichiarato corrisponde a quello indicato in fase di registrazione dei contratti, non dovrebbe preoccuparsi di accertare. Potrebbe solo presumere che i periodi di "non locazione" tra un contratto e l'altro siano invece degli affitti in nero. Quindi se ci sono dei periodi di non occupazione piuttosto lunghi tra un contratto 4+4 e l'altro aspettati un accertamento.
Per quanto riguarda l'aspetto civilistico, essendo previste dalla legislazione vigente delle forme di contratto che servono a soddisfare esigenze transitorie, ricorrere ad un contratto di locazione 4+4 risolto con preavviso il giorno dopo apparirebbe a qualsiasi giudice un escamotage per aggirare le norme vigenti. il tuo sistema funziona quindi finché qualcuno non decide di metterti i bastoni tra le ruote. Chi ? Può essere un inquilino, può essere il Comune, può essere un sindacato degli inquilini, può essere un condomino che vede troppo viavai di gente sempre diversa, o altri soggetti che, con una causa civile, ti citano a giudizio. In tal caso, pur essendo formalmente a posto, potresti vederti annullare le risoluzioni anticipate in quanto evidentemente non sopraggiunte per volontà postuma dell'inquilino, ma concordate in fase di stipula per aggirare le norme sui contratti ad uso transitorio.

Ti ringrazio, la tua analisi relativa al mio intendimento è precisa e professionale.
Quindi dovrei orientarmi su locazioni transitorie della durata da 0 a 18 mesi.
Mi sembra di aver compreso che fino a 29 giorni il canone è libero, non c'è bisogno di asseverare, bisogna attenersi al modello allegato al decreto Ministeriale del 2017 e bisogna solamente indicare le motivazioni senza doverle documentare.
Invece, per periodi da 30 giorni fino a 18 mesi occorre l'asseverazione da parte delle associazioni sindacali di categoria e allegare la documentazione comprovante l'esigenza transitoria.
Fin qui, nessun problema, tutto fattibile.
Ma quali sono gli ulteriori eventuali adempimenti?
Comunicazione in Questura solo per i periodi inferiori a 30 giorni?
Tassa di soggiorno?
Comunicazione in Comune?
Codice identificativo regionale?
Oppure, non rientrando nella casistica delle attività "ricettive extralberghiere", non bisogna fare altro, oltre a dichiarare il reddito percepito?
Grazie