Preavviso per disdetta anticipata

[Ducale]

Buongiorno.
Sono proprietario di un appartamento arredato che vorrei affittare.
Prima di porre il quesito, faccio un esempio.
Decorrenza: primo gennaio.
Tipologia: 4+4.
Canone mensile: 1.000,00 Euro, ovvero 12.000 euro annuali (il canone mensile sarà pagato, entro e non oltre, il giorno 10 di ogni mese);
Cauzione: nessuna;
Cedolare secca;
Preavviso per disdetta anticipata: soli 30 giorni.
L'inquilino, come previsto dal contratto, il giorno 2 gennaio, il giorno dopo la decorrenza del contratto, decide di spedire la raccomandata per dare la disdetta rispettando gli accordi previsti nel contratto, indicando che l'immobile sarà libero a partire dal giorno 9 febbraio. La raccomandata giunge a mia conoscenza il giorno 08 febbraio e l'inquilino il giorno 9 febbraio è ovviamente disponibile per la riconsegna delle chiavi. Di comune accordo, non gli faccio pagare il mese di febbraio.
Preso atto quindi di quanto comunicatomi dall'inquilino, procedo a comunicare all'Agenzia delle Entrate, entro trenta giorni dal 08 febbraio, la chiusura di questo contratto, appunto al giorno 08 febbraio. Da questa locazione avrei percepito, quindi, solo 1000,00 Euro che dovrò dichiarare l'anno successivo.

Il mio quesito è il seguente.

La procedura adottata è fatta nel rispetto delle normative civilistiche e fiscali?

Quali dati dovrò indicare, per questa locazione, l'anno successivo, sul modello 730?

a) Indicare nella colonna 3 del quadro B, come giorni di locazione, n. 39 (dal primo gennaio all'8 febbraio) e nella colonna 6 come canone di locazione Euro 1000,00 (ovvero quello che ho effettivamente percepito, ovvero una sola mensilità)?
b) Indicare nella colonna 3 del quadro B, come giorni di locazione, n. 39 (dal primo gennaio all'8 febbraio) e nella colonna 6, come canone di locazione, Euro 1.282,00 (ovvero derivanti dal seguente calcolo: Canone Annuale di 12.000 Euro, diviso 365 giorni, moltiplicato per 39 giorni in cui l'affittuario ha usato la casa)?
c) Indicare nella colonna 3 del quadro B, come giorni di locazione, n. 31 (dal primo gennaio al 31 di gennaio) e, nella colonna 6, come canone di locazione, Euro 1000,00 (quello che ho effettivamente percepito, ovvero una sola mensilità)?

Ringrazio in anticipo.

 

[BeppeX88]

Affidati ad un caf che per 50 euro all'anno fa tutto

 

[Ducale]

Affidati ad un caf che per 50 euro all'anno fa tutto

Ho chiesto se qualcuno conoscesse la procedura corretta, visto che me ne vorrei occupare io.
Comunque grazie per la risposta.

 

[uva]

il giorno 2 gennaio, il giorno dopo la decorrenza del contratto, decide di spedire la raccomandata per dare la disdetta rispettando gli accordi previsti nel contratto,

E' un caso un po' anomalo che l'inquilino il giorno X stipuli un contratto di locazione e il giorno X + 1 spedisca al locatore la disdetta anticipata per rilascio dopo solo un mese.
Comunque se i locatore la accetta non vedo alcun problema: la procedura è corretta dal punto di vista civilistico.

Dal punto di vista fiscale: se hai comunicato all'Agenzia delle Entrate che la data di risoluzione è l'8 febbraio, sulla dichiarazione dei redditi i giorni di locazione da indicare sono 39 (31 di gennaio + 8 di febbraio).
Le istruzioni prevedono che se il fabbricato è concesso in locazione solo per una parte dell'anno il canone va indicato in proporzione ai giorni di durata della locazione.
Quindi è giusto il calcolo del punto b).

Secondo me sarebbe stato opportuno indicare nel mod. RLI la data di risoluzione 31 gennaio, dato che hai incassato solo una mensilità di canone i 9 giorni di febbraio sono stati concessi gratuitamente all'inquilino di comune accordo per sgomberare l'immobile.
Così nella dichiarazione dei redditi avresti scritto 31 giorni e 1.000 euro di canone, che è quanto hai effettivamente percepito.

 

[Ducale]

E' un caso un po' anomalo che l'inquilino il giorno X stipuli un contratto di locazione e il giorno X + 1 spedisca al locatore la disdetta anticipata per rilascio dopo solo un mese.
Comunque se i locatore la accetta non vedo alcun problema: la procedura è corretta dal punto di vista civilistico.

Grazie per la risposta. Concordo per la soluzione di chiudere il contratto al trentunesimo giorno.
L'esempio, è infatti anomalo, ma volevo capire se fosse idoneo, pur restando nella legalità, per gestire locazioni di breve durata (inf. a 30 giorni), per esempio di soli 29 giorni, per le quali, le relative normative comunali, regionali inerenti il turismo e di pubblica sicurezza (comunicazione alloggiati web alla Questura), prevedono numerose incombenze burocratiche e statistiche. In pratica, ogni volta che trovo un inquilino che mi dice che gli serve un appartamento, arredato e corredato, con il wi-fi, per un periodo di 20/30 giorni, senza intestarsi le utenze (quindi pagare un tutto compreso) per motivi di lavoro, studio o assistenza parenti ricoverati, gli farei sempre un contratto 4+4, puntualmente da chiudere, comunque, al trentunesimo giorno, anche se, di fatti, l'inquilino ci starà meno di 31 giorni.
Poi, se capita che l'inquilino deve restare di più, nessun problema, il contratto c'è e prosegue. l'inquilino, così, continuerà a pagare, fino a quando gli serve, 1.000 euro al mese (tutto compreso, consapevole di pagare le tasse anche sui consumi).

E' fattibile tutto ciò, senza che si violi normative?

Grazie

 

[uva]

per motivi di lavoro, studio o assistenza parenti ricoverati,

Se le motivazioni dei conduttori sono queste, hanno una durata definita e sono documentate, allora mi pare più adatto un contratto transitorio.
Come avevo già scritto nell'altra discussione sull'argomento:
Locazione breve "non turistica". | propit.it - Forum per la Casa

Stipulare molti contratti liberi 4 + 4 che vengono risolti dopo 31 giorni, o pochi mesi se l'inquilino si ferma di più, potrebbe attirare l'attenzione dell'Agenzia delle Entrate. Ma se dichiari correttamente i canoni percepiti assoggettandoli a tassazione non dovresti avere problemi.
Tutti i contratti 4 + 4 devono essere registrati e la comunicazione cessione fabbricato alla P.S. va fatta solo in caso di conduttori extracomunitari.

 

[Ducale]

@Ducale

Il conduttore non viene per visitare la tua città, ma per un’esigenza più pressante, quella di assistere un parente infermo e, a tale esigenza limitata nel tempo, non rispondono i contratti per finalità esclusivamente turistiche, bensì i contratti di natura transitoria, art.5, co.1 della legge 431 che il legislatore del 1998 ha voluto separare da quelli turistici.

Conseguentemente tutti gli obblighi di natura amministrativa previsti dalla Regione Abruzzo (vedo che scrivi da Chieti) vengono a cadere: niente SUAP per comunicare l’inizio della locazione di “Appartamenti mobiliati per uso turistico” (art.32 LR 75/1995), niente codice identificativo regionale, niente rilevazione statistica dei movimenti turistici, niente imposta di soggiorno né tantomeno modello 21 (non si è in presenza di struttura ricettiva prevista nel Regolamento di Chieti).

Rimangono in piedi solo le disposizioni della legge nazionale art.109 TULPS che, alla luce dell’interpretazione autentica fornita dall’art.19-bis del DL 113/2018, onera chiunque alloggi persone con contratti di natura locatizia infra-mensili (tipico è il caso della locazione breve turistica, ma dal 2017 anche le locazioni transitorie possono essere “locazioni brevi”) ad effettuare le comunicazioni delle presenze attraverso il portale “AlloggiatiWeb”.

A Chieti nel 2019 è stato siglato un nuovo accordo che, in base al d.m. 16 gennaio 2017, prevede transitori brevi a canone libero (cedolarizzabili al 21%) e lunghi a canone conncordato (cedolarizzabili al 10%).

Ai contratti transitori di qualunque durata, art.5, co.1 della legge 431 del 1998 è applicabile il requisito formale di cui al quarto comma dell’art.1 (forma scritta), requisito definitivamente chiarito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nel 2015.

Dovrai utilizzare unicamente il contratto-tipo allegato B) al d.m. citato e, poiché il contratto è motivato sulla base di un’esigenza temporanea della durata fino a 30 giorni del conduttore individuata nell’accordo locale (necessità di cure o assistenza a familiari in un Comune diverso da quello di residenza e non confinante con esso), dovrai enunciarla all’art.2 scegliendo l’opzione indicata dalla lettera A), ma senza necessità alcuna di allegare documentazione probante detta esigenza e supporto e asseverazione (allegato F) da parte delle associazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini firmatarie dell’accordo.

Nell'occasione di quella discussione, trovai molto interessante anche queste informazioni fornite gentilmente da Clematide.
In effetti, si potrebbe utilizzare la tipologia di contratto transitorio fino a 18 mesi, ma per me due sarebbero gli inconvenienti.

A) Per periodi inferiori ai 30 giorni dovrei richiedere alla Questura le credenziali Alloggiati web. La Questura, per il rilascio, vuole obbligatoriamente allegata alla richiesta la comunicazione fatta al Suap di "inizio locazione di appartamenti per uso turistico".
Il comune in questa comunicazione, prevede che io dichiari che l'immobile rispetta i requisiti di cui al DM del 1975 (superfice minima, altezza ecc.). Il mio è ante 1967, è in centro storico e non rispetta questi requisiti. Quindi, niente comunicazione e niente Alloggiati web.
B) Per periodi transitori superiori ai 30 giorni, occorre l'asseverazione delle associazioni sindacali, in quanto l'immobile si trova in un Comune ad alta intensità abitativa. Il canone mensile massimo, risultante dai calcoli fatti fare, è di euro 40 mensili. Quindi altamente inconveniente.
Per quello avrei pensato ai 4+4 tanto per avere in mano un documento ufficiale.
Se la cosa attira l'attenzione dell'Agenzia delle Entrate, cosa mi può contestare, se io rispetto tutti gli adempimenti?
Il mio obiettivo è quello di affittare con il 4+4, cosa ci posso fare se, avendo derogato volontariamente ai canonici 6 mesi di preavviso (ovvero previsione di soli 30 giorni), l'inquilino ne approfitti per motivi suoi personali di andarsene via prima?
Grazie

 

[uva]

Agenzia delle Entrate, cosa mi può contestare

Probabilmente nulla.

Ma rimane comunque una tipologia di locazione anomala.
Qualche inquilino, insospettito da un contratto 4 + 4 relativo ad una locazione breve di un immobile con delle caratteristiche forse non regolari come hai scritto,
potrebbe indagare i veri motivi di questo tuo sistema. Informarsi magari tramite il Sunia sulla legge che disciplina i contratti transitori e/o turistici regolari, fare una segnalazione al Comune che ti contesterebbe quanto hai scritto al punto A).
La differenza di canone mensile da 40 euro a 1.000 (pur comprensivi dei consumi) è notevole!

Io come locatore preferisco evitare espedienti che possano procurarmi delle grane, perché sono prudente e abituata ad uniformarmi alle norme vigenti.
Sentiamo anche altri pareri di esperti del Forum!

 

[Ducale]

Volendo essere scrupolosi, l'unica cosa contestabile è il mancato pagamento dell'imposta di registro pari a 67 euro, ma solo se L'Agenzia delle Entrate riesce a dimostrare che c'è stato un accordo consensuale di rescissione del contratto tra le parti (infatti, in questo caso non è una disdetta, ma un nuovo accordo). Però, io ho in mano una lettera di disdetta firmata dal conduttore, quindi, nel caso, esibirei quello per dimostrare che la volontà di chiudere è partita dal conduttore secondo gli accordi inseriti nel contratto.
Per il resto, ripeto:
- non affitto in nero;
- dichiaro il reddito percepito al lordo delle spese;
- non faccio pubblicità;
- registrando il contratto, ottempero anche alle disposizioni previste dall'art. 12 del Decreto legge 59/78;
- il canone è libero riguardo all'importo offerto e se non gli sta bene, cerca altro;
- eviterei comunicazioni al Comune, alla Provincia alla Regione, alla Questura, al Prete ecc.

All'immobile privo dei requisiti igienico sanitari previsti dal DM del 1975, anche se regolare dal punto di vista urbanistico edilizio e catastale, ovvero ha una superficie al di sotto di 28 mq., pur se appetibile come punto di appoggio in centro e per brevi periodi, è stato privato, di fatto, della possibilità di essere regolarmente messo sul mercato degli affitti brevi.
L'escamotage descritto, ho pensato fosse utile a risolvere, in quanto non è illegale affittare un immobile privo dei requisiti minimi. Al massimo, se l'inquilino se ne accorge dopo, può smettere di pagare e abbandonare l'immobile, oppure accettarlo così come è.
Ma sono convinto che molti che, come me, che hanno questa tipologia di locale, affittano in nero senza farsi tanti problemi.

 

[uva]

Al massimo, se l'inquilino se ne accorge dopo, può smettere di pagare e abbandonare l'immobile

L'inquilino potrebbe anche approfittarne per restare nell'immobile, fino a quando ne ha la necessità, senza pagare.
Se si accorge che vi sono delle irregolarità potrebbe volgere la situazione a suo favore. Pensando che tu non agiresti legalmente nei suoi confronti, per non avere problemi col Comune al quale lui renderebbe nota la situazione irregolare dal punto di vista igienico sanitario.

Secondo me eventuali grane potrebbero arrivarti dagli inquilini e/o dal Comune, non dall'Agenzia delle Entrate che si occupa solo dell'aspetto fiscale (riguardo al quale saresti in regola).