"poteri" amministratore condominio

[esselte50]

Buon pomeriggio a tutti, purtroppo ho ancora necessità dei vostri consigli e ringrazio tutti in anticipo per le vostre opinioni/suggerimenti.

condominio con 24 appartamenti, due ingressi separati A e B Ogni ingresso con due scale,
mentre l’Ingresso pedonale è comune.
una pulsantiera ad ogni ingresso + quella a livello pedonale


A fine novembre (sollecitata più volte) abbiamo ricevuto la lettera di convocazione per
l’ assemblea condominiale fissata il 6 dicembre approvazione rendiconto 1/1/18-1/12/18 +
approvazione "bilancio" 1/1/19-£1/12/19 ad oggi 5 dicembre non abbiamo ancora ricevuto rendiconto ne copia del bilancio.Di conseguenza non c’è tempo per verificare i conteggi.
A questo punto ci si può rifiutare di approvare il rediconto?

Sempre ad oggi, solo di recente, ci è stato richiesto di versare un acconto spese per cui non ci è chiaro come abbia pagato le varie utenze , giardiniere ecc. ecc.

Tra i vari punti da discutere in assemblea è stato inserito così dal nulla:
-sostituzione tastiere citofoniche e collegamenti con gli stabili : analisi dei preventivi e delibere conseguenti.
Sembra tutto già deciso anche se non abbiamo riscontrato alcun problema relativo al funzionamento .

Commentando questa notizia con un condomino che abita nella scala A sono venuta a sapere che un appartamento all’ultimo piano con mansarda, è stato suddiviso in due unità.
Sembrerebbe che le parti comuni non siano state modificate. Sempre la stessa porta di ingresso con una bussola interna.
Ed ecco probabilmente la necessità di sostituire le pulsantiere e sicuramente (con la scusa) conoscendo l'andazzo sostituire anche i citofoni negli appartamenti.


C’è qualche altro modo per ovviare a questo “inconveniente? ovvero se le pulsantiere vengono sostituite per necessità del nuovo arrivato come vanno ripartiti i costi?

Chiedo queste info non per la preoccupazione di dover contribuire ai costi sostituzione pulsantiere ma bensì per cercare di far capire all’amministratore che non può decidere lui in anticipo quali lavori fare presentando 3 preventivi in assemblea, sollecitando seduta stante la ns. approvazione.
Questo suo modo di fare vale per qualsiasi tipo di spesa debba essere sostenuta da parte del condominio.
Suggerimenti per cercare di boccare queste sue iniziative?

Un ritardo nel convocare le assemblee condominiali e non inviando in tempo utile la documentazione relativa al rendiconto (vedi sopra ) può far decadere un
amministratore dal suo incarico? Chiedo perché non è la prima volta che succede.
Purtroppo, se propongo di sostituire l’amministratore mi rispondono…..tanto sono tutti uguali.

Chiedo scusa per il lungo messaggio e grazie per l'attenzione.

 

[Luigi Criscuolo]

A questo punto ci si può rifiutare di approvare il rediconto?

si può rimandare l'approvazione motivandola con il fatto che non è stato dato il tempo materiale per esaminare il bilancio. Anzi coglierei l'occasione per obbligare l'amministratore ad inserire con la convocazione la documentazione oggetto dell'ordine del giorno.

Sempre ad oggi, solo di recente, ci è stato richiesto di versare un acconto spese per cui non ci è chiaro come abbia pagato le varie utenze , giardiniere ecc. ecc.

questo deve essere deliberato ed approvato dalla assemblea dei condomini.

se le pulsantiere vengono sostituite per necessità del nuovo arrivato come vanno ripartiti i costi?

sono a suo carico.

amministratore che non può decidere lui in anticipo quali lavori fare presentando 3 preventivi in assemblea, sollecitando seduta stante la ns. approvazione.

l'assemblea decide se non ci sono i quorum si rimandano gli interventi.

Un ritardo nel convocare le assemblee condominiali

Il termine ordinario per l'approvazione del bilancio è fissato in 120 giorni dalla chiusura dell'esercizio. Ne deriva, con riferimento al bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2019, che la convocazione dell'assemblea deve essere fissata, in prima convocazione, al più tardi, entro il 30 aprile 2020.
La revoca dell'incarico all'amministratore può essere assemblare, senza alcun motivo, oppure giudiziale, per ben precisati motivi.
Ai sensi dell’art. 1129 c.c., comma 12, le ipotesi di gravi irregolarità cui può incorrere l’amministratore sono le seguenti:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); quando non convochi l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale annuale entro 180 giorni dalla sua redazione; quando non comunichi o comunichi in modo incompleto i propri dati, si rifiuti di fornire dati aggiornati sullo stato dei pagamenti, non curi la tenuta dei registri obbligatori o non fornisca al condominio che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti, degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

 

[Dimaraz]

Il termine ordinario per l'approvazione del bilancio è fissato in 120 giorni dalla chiusura dell'esercizio

???

entro 180 giorni

Buona la seconda... tenendo presente che la Legge parla di termini per la "convocazione" e non di "approvazione".

 

[Dimaraz]

ma bensì per cercare di far capire all’amministratore che non può decidere lui in anticipo quali lavori fare presentando 3 preventivi in assemblea, sollecitando seduta stante la ns. approvazione.

Non devi far "capire" un bel niente.
Un amministratore di Condominio ha il compito ed il potere di indire assemblea per qualsiasi lavoro capiti (sia per necessità xia per iniziativa personale).
Voi potete/dovete decidere se approvare o meno...ma il tuo è un voto che deve unirsi a tanti altri si da formare maggioranza.

Se tu sei il solo (o se siete pochi) ad avere tale "opinione"...rassegnatevi.
Al più puoi solo portare ulteriori preventivi.

’ assemblea condominiale fissata il 6 dicembre approvazione rendiconto 1/1/18-1/12/18 +
approvazione "bilancio" 1/1/19-£1/12/19 ad oggi 5 dicembre non abbiamo ancora ricevuto rendiconto ne copia del bilancio.Di conseguenza non c’è tempo per verificare i conteggi.

Dubito che la tempistica sia studiata per nascondere errori di calcolo...e nessuna norma impone di presentare gli "elaborati" in anticipo rispetto alla data di assemblea.

Se tu ritieni non ti fidi non hai che da verificare al momento della consegna e votare NO se non riesci a completare la verifica o trovi errori.

Non capisco perché parli di esercizio contabile 1/1 - 1/12 (11 mesi) e perché il 6 dicembre 2029 deliberate su bilancio 2028 ma anche 2019 (il primo in ritardo di 6 mesi...il secondo kn anticipo.

 

[esselte50]

Ringrazio Luigi Crisculo e Dimaraz per i loro interventi, comunque Dimaraz, ho ricevuto stasera via mail i documenti contabili.
Mi sembrerebbe logico, anche se l'amministratore non ha nessun obbligo di presentare gli "elaborati", di riceverli con qualche giorno di anticipo magari anche corredati da copia di tutti i vari preventivi che l'amministratore si è premurato di raccogliere, così ci si può fare almeno un'idea degli argomenti su cui si dovrà discutere.
A parte le pulsantiere, nell'ordine del giorno sono elencati altri lavori.Non si tratta di sostituire delle lampadine, ma di fare interventi consistenti con un impegno finanziario non indifferente e a mio avviso, con tutta la buona volontà non si possono ( anche a causa degli altri argomenti) discutere e prendere delle decisioni appropriate in un tempo limitato dove tutti controllano l'orologio.
L'amministratore in oggetto non pensa minimamente di indire un'assemblea ne per necessità ne per iniziativa personale. Lui fa i lavori ( e non mi riferisco alle emergenze)
che gli vengono chiesti nell'arco dell'anno l'anno dai singoli condomini e poi presenta ovviamente il conto. Per assurdo se io gli chiedessi di dipingere la porta del garage rosa shocking probabilmente mi accontenterebbe.
Gli esercizi contabili si riferiscono ai periodi: 1/1/18 - 31/12/2018 + 1/1/19 - 31/12/19
Ancora grazie e cordiali saluti

 

[Dimaraz]

con un impegno finanziario non indifferente e a mio avviso

Sei libero di avere le tue opinioni...ma resta il fatto che stai "lamentando" vizi/difetti che "ufficialmente" non sono tali.

Sei in un Condominio e se l'operato dell'amministratore viene "ratificato" (approvato a posteriori) ...o mangi la minestra o...cambi casa.

Oppure ti attivi per indottrinare gli altri condòmini ad imporre le tue idee sulla gestione.

Ps.
Continuo a non "capire" come possiate discutere un Bilancio Consuntivo che termina dopo l'assemblea.
O continui a sbagliare date oppure hai omesso parte della storia.

 

[Luigi Criscuolo]

Gli esercizi contabili si riferiscono ai periodi: 1/1/18 - 31/12/2018 + 1/1/19 - 31/12/19

forse vuoi dire che l'argomento è : "Approvazione bilancio consuntivo 01/01/18-31/12/18 e del bilancio preventivo 01/01/19-31/12/19"?
La convocazione della assemblea per discutere l'approvazione del bilancio consuntivo del 2018 andava convocata entro il 30 giugno 2019 quindi l'amministratore è in palese ritardo.
L'approvazione del preventivo della gestione 2019 è una formalità essendo ormai arrivata la fine dell'anno stesso.
Secondo me, visto che contribuisci al pagamento dell'onorario dell'amministratore, in assemblea devi prendere il coraggio a due mani e con tutta serenità, senza alcuna acredine, devi far presente che non ti va questo sistema, e spieghi il perché.
Se il bilancio consuntivo non viene approvato in tempi brevi si procrastina la possibilità, anzi il dovere, di fare il decreto ingiuntivo ai condomini morosi.
Se il bilancio preventivo non viene approvato i condomini possono pagare le somme a loro carico che erano state approvate nel bilancio consuntivo e non quelle decise dall'amministratore, creando potenzialmente degli ammanchi di cassa, il condominio diventerebbe moroso nei confronti dei fornitori, e l'amministratore sarebbe impossibilitato nel pretendere le somme corrette. Infine il saldo di fine gestione potrebbe essere molto oneroso.

 

[esselte50]

mi scuso, probabilente nella fretta mi sono espressa male, comunque fortunatamente Criscuolo è riuscito ad interpretare quello che indendevo dire.
Grazie a tutti x i vostri preziosi consigli/suggerimenti e invio cordiali saluti

 

[Luigi Criscuolo]

nessuna norma impone di presentare gli "elaborati" in anticipo rispetto alla data di assemblea.

vero. Tuttavia alle assemblee condominiali ci si dovrebbe andare tutti (amministratore e condomini) preparati. Se l'amministratore usa l'accortezza di inviare il bilancio in forma cartacea a tutti gli aventi diritto assieme alla convocazione della assemblea stessa lascia il tempo di verificare il documento in modo da consentire ai partecipanti all'assemblea di porre domande pertinenti, o addirittura di chiedere spiegazione all'amministratore prima dell'assemblea, in forma privata, in modo che la discussone che precede l'approvazione sia rapida e proficua per tutti e non sia una perdita di tempo in banalità. Io esprimo sempre il mio dissenso nei confronti dei condomini del condominio in cui abito che palesano di prendere visione del bilancio durante l'assemblea e pretendono di esaminare collettivamente voce per voce tutto il documento. Una tale pratica assorbe almeno un'ora e mezza sopratutto perché si innescano delle discussioni senza costrutto: siccome di solito all' OdG ci sono diversi punti finisce che l'assemblea dura tre ore mezza/quattro ore per cui la gente viene presa per sfinimento oppure decide di rimandare le deliberazioni sugli ultimi argomenti ad una successiva assemblea.

 

[Dimaraz]

l'accortezza di inviare il bilancio in forma cartacea a tutti gli aventi diritto assieme alla convocazione della assemblea

Non lo fanno nemmeno nelle società.