Posso vendere un appartamento affittato con contratto in prima scadenza?

[a.cassio]

Devo vendere il mio appartamento che è locato dal marzo del 2006 con formula 4+4 quindi la prima scadenza del contratto è a marzo 2010.
Premesso che sono proprietario oltre che dell'appartamento che intendo vendere, anche di un'appartamento dove vivo e di un villino; che ho inviato disdetta del contratto e di rilasciare l'immobile alla sua scadenza nel marzo 2010, nonchè comunicazione di esercitare la prelazione nei termini di legge; che scaduti i termini non mi hanno dato comunicazione; che ho effettuato la vendita dell'appartamento locato.
Domanda: vorrei sapere se il nuovo proprietario può chiedere, nel caso in cui gli inquilini che occupano detto appartamento non vogliono andarsene, lo sfratto per finita locazione.

grazie

 

[ralf]

ciao cassio direi che non sia possibile lo sfratto per finita locazione in quanto il contratto non scade calla fine dei primi 4 anni ma alla fine degli 8 anni.Alla prima scadenza è possibile chiedere il rilascio per necessità proprie e poi andarlo ad abitare.
E ' pur vero che lo hai venduto (già rogitato) ma chi ha acquistato non penso abbia ora titolo per chiederne il rilascio per utilizzo personale.magari vediamo se un esperto ci chiarisce le idee.

 

[catia]

Anche se il proprietario è cambiato le condizioni per il conduttore non cambiano. Il locatore dovrà provvedere a comunicare all'ufficio delle entrate che è il nuovo proprietario dietro pagamento (di € 67,00 comunque da chiedere per sicurezza.) In ogni caso se il nuovo proprietario ha bisogno in prima persona o per un familiare dell'appartamento, potrà chiedere disdetta 6 mesi prima della scadenza dei primi 4 anni con lettera raccomandata.

 

[federobe]

Anche se il proprietario è cambiato le condizioni per il conduttore non cambiano. Il locatore dovrà provvedere a comunicare all'ufficio delle entrate che è il nuovo proprietario dietro pagamento (di € 67,00 comunque da chiedere per sicurezza.) In ogni caso se il nuovo proprietario ha bisogno in prima persona o per un familiare dell'appartamento, potrà chiedere disdetta 6 mesi prima della scadenza dei primi 4 anni con lettera raccomandata.

Catia ha ragione perchè il principio affermato è quello che nel rapporto di locazione esiste il c.d. "intuitus personae" solo nei riguardi del conduttore ( il quale infatti non può sostituire a sè altri se non con il consenso del locatore) . Per la seconda parte del quesito ...il nuovo proprietario "entra" nella stessa posizione del cedente, quindi dovrebbe valere quanto affermato da "catia" ( il condizionale è d'obbligo perchè ogni giudice è un mondo a parte.... ) . Non si capisce perchè addirittura si sia inviata la proposta di acquisto al conduttore "prelazione", di solito tutti i contratti per locazione residenziale la escludono ( mentre è abbligo di legge "equo canone" per i contratti uso commerciale...). Il consiglio è sempre di farsi assistere nella stipula di contratti da un professionista/associazione di proprietari.

 

[ralf]

a me pare però che nei contratti di locazione abitativa sia prevista la clausola della prelazione,non so se obbligatoria nei 4+4
o quelli a canone concordato

 

[catia]

a me pare però che nei contratti di locazione abitativa sia prevista la clausola della prelazione,non so se obbligatoria nei 4+4
o quelli a canone concordato

Assolutamente no, in quanto la prelazione sia sull'acquisto che su una nuova locazione è solo per locali commerciali, terreni produttivi per aziende agricole ecc insomma tutto ciò che è inerente allo svolgimento di un'attività lavorativa. Se in una locazione abitativa il locatore concede prelazione al conduttore al termine della stessa è una pattuizione che le parti formalizzano sul contratto, ma non so fino a che punto sia ritenuta valida dal Giudice a livello di contenzioso :?

 

[paolo ferraris]

...la prelazione o meno non è il "contendere"...cmq non è vietato concederla anche se non prevista contrattualmente e cmq nei contratti di locazione residenziale 4+4 era sempre esclusa, è previsto per quelli "concordati" la possibilità di concedere o meno all'inquilino questo diritto...tornando a noi...purtroppo essendo passati i termini dei 6 mesi (se ho ben contato) il nuovo proprietario non può far valere il suo diritto alla prima scadenza della disdetta per uso proprio(disdetta MOTIVATA)...percui si rinnova tacitamente per altri 4 anni....la disdetta data dal vecchio proprietario non è valida, perchè non motivata e poi perchè anche se lo fosse stata avrebbe dovuto mandarla il nuovo proprietario...(spero di essere stato chiaro)...i passaggi erano VENDITA...COMUNICAZIONE all'inquilino che cè un nuovo proprietario....DISDETTA MOTIVATA di quest'ultimo...saluti!

 

[a.cassio]

SCUSATE... il contratto indica che la durata è da 1 aprile 2006 a 31 marzo 2010

ma in realtà i 4 anni dovrebbero andare dal 1 aprile 2006 al 1 aprile 2010 per essere effettivi 4 anni "vero?"

per cui il nuovo proprietario è ancora intempo????

urgenbte risposta

 

[catia]

No il termine ultimo era il 30 sett. infatti da 1° di ottobre si contano i 6 mesi ott. nov dic. gen feb mar. cosa centra il 1° aprile 2010?

 

[Mariangela Morelli]

I contratti di locazione 4+4 sono regolati dalla Legge n. 431/98.
La stessa norma all'art. 3 lettera G) prevede che i contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'art. 2 (4 anni + 4anni) possono essere disdettati in prima scadenza (i primi 4 anni) , qualora il locatore non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, comunicando al conduttore 6 mesi prima della scadenza stessa la propria intenzione di vendere l'immobile.
In tal caso, al conduttore è riconosciuto IL DIRITTO DI PRELAZIONE.
E' opportuno rivolgersi ad una Associazione di categoria dei proprietari immobiliari per effettuare correttamente la comunicazione al conduttore dell'intenzione alla vendita, al fine di non innescare successivamente motivi di contenzioso in caso di vendita dell'immobile a terzi.