Ponteggio su terrazzo privato e lavori sine die

[NeverSayNever]

Buongiorno a tutti e grazie a chi mi aiuta.

Circa 4 anni fa nel mio condominio fu deciso di dare inizio ai lavori di rifacimento facciata, frontalini, etc.

Ho già dato a suo tempo in assemblea condominiale assenso a far montare sul mio terrazzo il ponteggio necessario per la facciata cui appartengo, a titolo gratuito.

Il preventivo iniziale ha nel tempo subito innumerevoli integrazioni: siamo oggi a ben oltre il doppio di quanto stabilito all'inizio, perché man mano l'impresa ci comunica di aver "scoperto" nuovi lavori "indispensabili" che richiedono integrazioni al preventivo.
Poiché non tutti i condomini pagano -vuoi perché non possono, vuoi perché non intenzionati a sottostare al bello e al cattivo tempo imposto dall'impresa, ad oggi i lavori proseguono a singhiozzo: si lavora un paio di mesi, si sta fermi un anno e più, poi si riprende quando in cassa ci sono abbastanza soldi per proseguire.

Abbiamo avuto un ponteggio "abbandonato" montato nel cortile condominiale per un anno e mezzo!

Ora, a breve vorrebbero iniziare la facciata che mi riguarda, e dunque montare ponteggio sul mio terrazzo; come posso tutelarmi da lavori "infiniti"?

Io vorrei ribadire in assemblea la mia disponibilità a far montare il ponteggio a titolo gratuito, chiedendo però come condizione:
-che l'inizio lavori avvenga solo nel momento in cui in cassa ci sono abbastanza soldi da poter completare l'intervento sulla facciata stessa.
- che venga fissato, di concerto con l'impresa, un tempo "congruo" per terminare l'intervento. Dopodiché, vorrei chiedere una mora giornaliera.

Non mi interessa speculare, ma devo assolutamente tutelarmi da ingombri "sine die".

Posso farlo? se sì, in che modo mi consigliate di porre la cosa? E poi, chi sarebbe responsabile? Le casse del condominio o l'impresa? Esiste una prassi che quantifichi tale mora?

E' necessario secondo voi farmi tutelare da un avvocato? Io non vorrei incorrere in spese....

Grazie a chi vorrà aiutarmi.

Daniela

 

[Franci63]

Io vorrei ribadire in assemblea la mia disponibilità a far montare il ponteggio a titolo gratuito, chiedendo però come condizione:
-che l'inizio lavori avvenga solo nel momento in cui in cassa ci sono abbastanza soldi da poter completare l'intervento sulla facciata stessa.
- che venga fissato, di concerto con l'impresa, un tempo "congruo" per terminare l'intervento. Dopodiché, vorrei chiedere una mora giornaliera.

Trovo che questa sia la strada migliore per non avere ritardi e/o brutte sorprese.
L’unico problema è che devi chiedere all’amministratore di mettere all’ordine del giorno di una futura assemblea questa questione,e se non è prevista a breve devi chiedere che sia appositamente convocata.
La “penale” giornaliera in caso di eccessivi ritardi, secondo me dovrebbe essere a carico del condominio,e approvata dall’assemblea patti chiari,amicizia lunga.
Il rapporto è tra te e il condominio.
Se ci saranno ritardi l’amministratore sarà autorizzato a versarti le somme previste,e anche a chiedere il versamento pro-quota della spesa relativa .
La cifra è a vostra discrezione,deve essere sufficiente a farti tollerare il fastidio,se capiteranno ritardi.

Non ti serve assolutamente un avvocato;devi partecipare all’assemblea spiegando bene i rischi che non vuoi correre,e verificare che l’accordo sia correttamente votato e verbalizzato .

 

[Dimaraz]

La Legge prevede che i lavori siano appaltati previa costituzione dei fondi necessari...e non deve essere l'impresa a specificare, secondo suo "vezzo", la necessità di nuovi o differenti interventi senza che sia un tecnico incaricato a indicarne necessità.

 

[Franci63]

Concordo. Di solito la responsabilità di indicare ai condomini la necessità di nuovi interventi non preventivati è il direttore lavori,certo non l’impresa.

 

[moralista]

se il direttore dei lavori è stato scelto da voi, dovrà incaricarsi di eseguire tutti i controlli fatti e eventuali modifiche al preventivo previo approvazione dell'assemblea, e l'impresa dovrà eseguire solo lavori approvati dal condominio

 

[Luigi Criscuolo]

Ho già dato a suo tempo in assemblea condominiale assenso a far montare sul mio terrazzo il ponteggio necessario per la facciata cui appartengo, a titolo gratuito.

quindi tu stai a piano terra? se si segui quanto ha evidenziato nel suo intervento @Franci63

 

[NeverSayNever]

La “penale” giornaliera in caso di eccessivi ritardi, secondo me dovrebbe essere a carico del condominio,e approvata dall’assemblea patti chiari,amicizia lunga.
Il rapporto è tra te e il condominio.
Se ci saranno ritardi l’amministratore sarà autorizzato a versarti le somme previste,e anche a chiedere il versamento pro-quota della spesa relativa .
QUOTE]

Grazie a tutti.
Mi chiedo, però: perché il rapporto economico, in caso di mora, dovrà essere tra me e il condominio?
Se i lavori partono sulla base di un preventivo accettato, e poi l'impresa (che o fa la furba, o non sa fare il suo lavoro) comunica che occorre un'integrazione (dunque + soldi e + tempo), che c'entra il condominio?
Per quanto riguarda il direttore dei lavori.....sì, è stato scelto dal condominio.....
buona serata
daniela

 

[Franci63]

Tu non hai ne avrai mai un rapporto diretto con l’impresa.
Starà al condominio firmare un contratto di appalto che tuteli dai ritardi,e dall’eventualità che i ritardi ti procurino disagi e comportino pagamento di penali (magari prevedendo penali a carico dell’impresa per il ritardo nei confronti del condominio,che poi risponde a te).
Il direttore lavori dovrebbe servire proprio per evitare richieste non motivate .

 

[NeverSayNever]

Tu non hai ne avrai mai un rapporto diretto con l’impresa.
Starà al condominio firmare un contratto di appalto che tuteli dai ritardi,e dall’eventualità che i ritardi ti procurino disagi e comportino pagamento di penali (magari prevedendo penali a carico dell’impresa per il ritardo nei confronti del condominio,che poi risponde a te).
Il direttore lavori dovrebbe servire proprio per evitare richieste non motivate .

ok. capito. grazie mille!

 

[Luigi Criscuolo]

Mi chiedo, però: perché il rapporto economico, in caso di mora, dovrà essere tra me e il condominio?

perché tu sei uno, nessuno, centomila.
Quando si devono fare lavori sulle parti comuni del condominio non è il singolo che decide ma l'assemblea dei condomini con le dovute maggioranze.
La prassi vuole che l'assemblea, considerando di fare dei lavori di manutenzione delle facciate del condominio, innanzitutto nomini, con la debita maggioranza, un Progettista con lo scopo di fargli preparare un capitolato dei lavori ed un computo estimativo degli stessi, ed un Coordinatore della Sicurezza in fase di Progettazione (CSP). Occorre che questi professionisti siano presentati dall'Amministratore o da un condomino volonteroso; devono portare delle credenziali e devono anticipare quale sarà il loro compenso in modo che l'amministratore possa raccogliere le somme per il pagamento delle parcelle. Il capitolato praticamente descrive tutti i lavori che devono essere fatti, in quali quantità e quali prodotti devono essere usati per fare il lavoro. Il computo metrico invece serve per avere una idea del costo massimo dei lavori che il progettista ritiene necessario fare: questi elaborati devono essere approvati a maggioranza dalla Assemblea Condominiale. Se putacaso l'assemblea a maggioranza ritenesse di non fare determinate lavorazioni o di non usare determinati prodotti per risparmiare sulla spesa se ne assume la responsabilità in caso di cattiva riuscita dei lavori medesimi.
Pensiamo positivo e cioè che il capitolato non venga modificato e quindi approvato; a questo punto sia l'amministratore che dei volenterosi condomini invitano alcune imprese di loro conoscenza a presentare delle offerte. Le offerte si baseranno sulle quantità delle lavorazioni e sulla quantità del materiale impiegato. Inoltre siccome il
CSP avrà preparato un Piano di Coordinameto della Sicurezza (PSC) questo verrà dato alle imprese per poter presentare la loro offerta compresa dei costi per la sicurezza.
Le offerte andrebbero tenute chiuse fino alla assemblea nella quale si deciderà il criterio con il quale si affideranno i lavori: prezzo più basso, prezzo medio, impresa che da maggiori garanzie ecc... ecc... ; una volta scelta l'impresa l'assemblea dovrà nominare un Direttore dei Lavori, che curerà che l'impresa esegua i lavori secondo il capitolato accettato, ed un Coordinatore per la Sicurezza nella Esecuzione dei Lavori (CSE): in genere sono gli stessi professionisti che hanno fatto da Progettista e da CSP, che dovranno dichiarare il loro compenso per ricoprire queste cariche. A questo punto l'amministratore, secondo quanto prescrive il c.c. deve aprire un fondo di accantonamento a copertura dell'importo dei lavori e delle parcelle dei professionisti che sono state approvate dall'assemblea. In sostanza non può autorizzare l'impresa ad iniziare i lavori se non ha i soldi per pagarla.
Nel capitolato dei lavori c'è il capitolo che riguarda le penali per interruzioni causate dal committente o ritardi nella consegna dei lavori; il Direttore dei Lavori, che ha fatto anche da Progettista dei lavori medesimi, è doppiamente responsabile nei confronti del Condominio committente dei lavori: sia per la progettazione che per il controllo. Lui può, nel corso dei lavori, autorizzare delle variazioni e delle aggiunte di lavorazioni: di ciò ne deve dare conto all' Amministratore del Condominio che riveste la carica di Responsabile dei Lavori (e che per questa incombenza di solito chiede di essere pagata). L'amministratore dovrà fare approvare in fase di consuntivo le eventuali maggiori spese dovute a lavori non approvati ma ritenuti essenziali ed indispensabili dal Direttore dei Lavori nonché Progettista. Se i lavori ritenuti necessari e non preventivati dal Progettista hanno un certo costo, un Amministratore prudente chiede di sospendere il cantiere per il tempo necessario di convocare una assemblea straordinaria per far approvare le varianti in corso d'opera.
Tu che sopporti il disagio della impalcatura puoi chiedere che nella voce penali del capitolato sia inserito un risarcimento riservato te per ogni giorno di sospensione dei lavori o per ogni giorno di ritardo di consegna dei lavori.