Ponteggi balconi e facciate

[meri56]

Nel mio condominio hanno deliberato il rifacimento delle facciate e dei balconi che sono aggettanti. Io non ho balconi ma purtroppo molti millesimi. Il costo dei ponteggi va ripartito per i millesimi di proprietà o in proporzione tra le spese per le facciate e quelle dei balconi? In internet non ho trovato sentenze per il caso specifico.
Ho visto discussioni simili nel forum ma non recenti e per questo mi chiedevo se ci fosse giurisprudenza recente in merito. Grazie per le vostre risposte e con l'occasione auguri di Buon Anno a tutti i frequentatori del forum.

 

[Gregorio Albisani]

Buonasera, sul web dovrebbe trovare molte sentenze che trattano sotto vari profili il tema della manutenzione dei balconi aggettanti (la maggior parte purtroppo di merito).

Generalmente viene fatta una distinzione tra le ipotesi nelle quali i balconi aggettanti comprendano elementi decorativi presenti anche sul resto dell'edificio e sulla facciata, o viceversa, qualora non abbiano alcun elemento del genere.
Nel primo caso le sole spese afferenti gli elementi decorativi (quindi, grosso modo, la porzione esterna, inclusi intonaco, tinteggio, parapetti metallici) vengono ripartite tra tutti i condòmini su base millesimale (analogamente a quanto avviene per la manutenzione della facciata), mentre nel secondo le spese di manutenzione vengono poste a carico dei titolari del balcone.
Si tratta comunque di casistiche piuttosto 'scivolose' quindi le sconsiglio di prendere a riferimento una singola sentenza, che certe volte può essere fuorviante.

Ancora più scivolosa è la questione che pone lei, ovvero se debbano 'scorporarsi' una parte delle spese 'generali' per i ponteggi, imputandone una quota ai titolari dei balconi che 'beneficiano' dei lavori sulla facciata.
In linea di massima le direi che, se siamo nella prima tipologia di balcone aggettante, la spesa per i ponteggi vada messa in tabella generale.
Nel secondo caso bisognerebbe anzitutto sollecitare l'assemblea a prendere una decisione sul punto.
Mi è capitato un caso nel quale l'assemblea - dopo apposita richiesta dei condòmini interessati - ha individuato una quota forfettaria delle spese di allestimento di un cantiere sulle facciate da mettere a carico dei soli condòmini titolari di un lastrico esclusivo che hanno 'beneficiato' del cantiere per eseguire altri interventi in parte sui prospetti e in parte su porzioni di loro esclusivo interesse.

Se volesse approfondire la cosa sarebbe comunque necessario visionare una foto della facciata del Condominio e dei balconi aggettanti ed esaminare le tabelle millesimali.
Ricambio gli auguri e resto a disposizione se volesse ulteriori chiarimenti!

 

[Franci63]

Il costo dei ponteggi va ripartito per i millesimi di proprietà o in proporzione tra le spese per le facciate e quelle dei balconi?

In due fra i condominii in cui ho immobili hanno fatto lavori facciata e balconi aggettanti: in entrambi, non avendo balconi (in uno piano terra con giardino e nell’altro ultimo piano con terrazzo) , ho insistito perché parte del costo del ponteggio venisse scorporato e la spesa attribuita ai proprietari dei balconi, e così è stato fatto.
Tra l’altro, il lavoro dei balconi, essendo privati, secondo me non va nemmeno pagato tramite il conto condominiale, ma direttamente dai singoli proprietari, a cui va fatta direttamente fattura da parte dell’impresa.

 

[Dimaraz]

Il costo dei ponteggi va ripartito per i millesimi di proprietà o in proporzione tra le spese per le facciate e quelle dei balconi?

Entrambi i criteri...nel senso che i millesimi sono da utilizzarsi per la parte relativa alle padrti comuni (facciate ed eventuali elementi decorativi dei balconi aggettanti (1000/1000) ...mentre per i balconi si utilizzerà un riparto procapite fra quanti ne risultano proprietari eventualmente parametrando la superficie degli stessi.

Non ricordo se esiste giurisprudenza attinente ma di aver già discusso il problema.

Giusto per evitare contestazioni sarà opportuno far redigere un preventivo/capitolato dove l'impresa confermi quale quota per le facciate quale per i balconi.

 

[basty]

Oggi non dovrebbero più esserci le complicanze che si sovrapponevano alla questione qui dibattuta, in concomitanza con lo sconto in fattura., dove differenziare la fatturazione complicava le cose

 

[meri56]

Se volesse approfondire la cosa sarebbe comunque necessario visionare una foto della facciata del Condominio e dei balconi aggettanti ed esaminare le tabelle millesimali.

Si tratta di un edificio anni '70, senza particolari pregi estetici, molto lineare nella impostazione. Non ho intenzione di contestare le tabelle millesimali che risalgono all'epoca della costruzione. Poichè io ho appunto molti millesimi ma non ho balconi non mi sembra equo dover pagare i ponteggi tutti in base ai millesimi visto che i balconi sono le parti che risultano più ammalorate. Temo che i condomini non siano disposti a individuare una quota, seppure forfettaria, per i ponteggi a servizio dei balconi perchè solo quattro proprietari su 25, e tutti con tanti millesimi (circa 330 su 1000), non hanno balconi.

Giusto per evitare contestazioni sarà opportuno far redigere un preventivo/capitolato dove l'impresa confermi quale quota per le facciate quale per i balconi.

Purtroppo non ho potuto partecipare all'assemblea e sono in attesa di copia del capitolato e del preventivo. Da quanto ho letto nel verbale penso che i ponteggi e le spese per il cantiere siano stati stimati a corpo per tutti i lavori, senza distinzione tra i ponteggi a servizio dei balconi e quelli a servizio delle facciate. Tra l'altro due delle facciate hanno lunghe balconate che le occupano in gran parte il che, credo, richiederà una estensione dei ponteggi che sarebbero necessari per le sole facciate e senz'altro tempi più lunghi.

 

[Dimaraz]

Da quanto ho letto nel verbale penso che i ponteggi e le spese per il cantiere siano stati stimati a corpo per tutti i lavori, senza distinzione tra i ponteggi a servizio dei balconi e quelli a servizio delle facciate

Devi coalizzarti con gli altri "non proprietari" di balconi e fare il "diavolo a quattro" qualora non abbiano differenziato la spesa.

Se deciderete di agire in Giudizio ... sarà opportuno facciate periziare l'aggravio di spesa determinato dal montaggio/permanere dei ponteggi per la manutenzione dei balconi aggettanti.

Altrimenti rischiate la beffa della sentenza di Appello di Bari del 2020.

 

[Dimaraz]

Tra l’altro, il lavoro dei balconi, essendo privati, secondo me non va nemmeno pagato tramite il conto condominiale, ma direttamente dai singoli proprietari, a cui va fatta direttamente fattura da parte dell’impresa.

Non ipotizzabile salvo sia un intervento sul balcone di un singolo.

Il lavoro è fatto sul complessivo dell:edificio anche per "economia di scala".

Anche fiscalmente nulla osta che un lavoro su molteplici parti private (concomitante a parti comuni) venga addebitato al Condominio e poi ripartito solo a chi ne beneficia.

 

[Gregorio Albisani]

senza particolari pregi estetici, molto lineare nella impostazione

Buonasera, purtroppo non è il pregio in sé a fare la differenza né il fatto che i balconi del suo Condominio siano molto 'ammalorati' bensì il fatto che gli elementi estetici del balcone riprendano e completino quelli della facciata (complessivamente intesi).

Le riporto il succo di alcune sentenze della Cassazione: devono essere considerate parti comuni i rivestimenti del parapetto e della soletta e gli elementi decorativi non soltanto nella parte frontale, ma anche di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cass. 25/10/2018 n. 27083; Cass. 14/12/2017 n. 30071; Cass. 30/04/2012 n. 6624).
Vi è poi da considerare che, a livello di merito (primo e secondo grado di giudizio civile) in tema balconi se ne vedono comunque di tutti i colori...

Un'ipotesi nella quale si dovrebbe (con un certo grado di sicurezza) avere la ripartizione delle spese di manutenzione (e quindi anche di una quota delle spese generali di cantiere) SOLO a carico del singolo proprietario è quella del balcone aggettante costituito da una ringhiera metallica presente sulla facciata condominiale realizzata in muratura ed intonacata. Specie se i balconi sono pochi e magari non caratterizzano tutte le facciate / piani dell'edificio.

Altra ipotesi abbastanza sicura è quella dei balconi aggettanti realizzati su iniziativa dei singoli proprietari successivamente al completamento dell'edificio condominiale e che, magari, non abbiano un particolare abbinamento estetico con il resto della facciata (ipotesi ad oggi non molto probabile però in vecchi edifici capita di vedere balconi che 'non c'incastrano nulla' col resto del fabbricato).

Altrimenti, nella gran parte dei casi, vi è sempre una quota di spese che vengono legittimamente ripartite tra tutti i condòmini.
Ovviamente, come avevo già scritto, le spese per le parti dei balconi che non hanno una funzione decorativa ed estetica ricadono sempre e solo sul proprietario (es. manutenzione pavimentazione o soletta del balcone).

Siccome ci dice che i proprietari senza balcone raggiungono 330 millesimi le rinnovo il consiglio di adoperare la diplomazia e vedere se riuscite a convincere col buon senso o con reciproci favori qualche altro condòmino per raggiungere la maggioranza.
La modifica del criterio di ripartizione può essere ancora adottata purché correttamente motivata.