Polizza Rc condominiale

[adimecasa]

situazione anomala per i non addetti ai lavori, di solito quando un costrutture costruisce un condominio e lo mette in vendita, per i primi 2 anni gestisce anche l'amministrazione condominiale, direttamente o con un amministratore di fiducia ma il costruttore a si la maggioranza dei mm. ma non la maggioranza delle teste, pertanto per un buon vivere civile dovete riunirvi e cercare di organizzarvi alla meglio con un vs. amministratore da affiancare a quello del costruttore ciao

 

[condobip]

Il costruttore non può gestire ne nominare l'amministratore prechè è contrario alle norme previste dall'art 1129 cc (inderogabile), è l'assemblea dei condomini che lo deve nominare;

E’ nulla la nomina dell’amministratore fatta dal costruttore​

Gli articoli 1129 (nomina e revoca dell'amministratore) e 1136 (maggioranze e modalità per la nomina) sono espressamente indicati come inderogabili dall'articolo 1138 del codice civile. Non è possibile quindi farvi eccezione, neppure contrattuale. E tanto basta per dire che la nomina dell’amministratore fatta dal costruttore è in ogni caso illegittima.
Non è per niente chiaro, in giurisprudenza, se l’amministratore vada considerato come mandatario con rappresentanza dei condomini (Cassazione 1046/74)oppure un professionista intellettuale, per la cui attività è riconosciuta la facoltà di recesso del cliente anche senza giusta causa, con il solo onere del pagamento delle spese sostenute e del compenso per l’opera svolta (così, per esempio, il Tribunale di Milano, sentenza 6 novembre 1989, n. 10868).
Nel caso in questione, però, non è dubbio il fatto che la giusta causa esisterebbe, dal momento che la nomina è nulla. Quindi gli indennizzi sono esclusi. Quanto al riconoscimento dell’onorario per il periodo in cui ha prestato la sua prestazione, nonché per l’eventuale proroga della sua attività in attesa della nomina di un nuovo amministratore, sarebbe bene giungere a una trattativa economica che sfoci in un compromesso, approvato in assemblea. Ritengo che la richiesta di un congruo “sconto” possa essere validamente motivata soprattutto se vi sono condomini che hanno contestato sin da subito la nomina illegittima, della quale l’amministratore stesso aveva l’obbligo di essere consapevole. http://www.confappi.it/assets/news/Nomin_amcostr.htm

E c'è anche una spiegazione logica, oltre quella del Codice Civile, poniamo il caso che l'edificio presenti dei difetti, il costruttore amministratore mai procederà contro se stesso neppure se sollecitato dai condomini, cosìchè la cosa andrà in prescrizione (un anno dalla scoperta, art. 1669 cc)

 

[Daniele 78]

Ma non è vero non funziona mica così, quando abbiamo un complesso immobiliare in costruzione (so perchè rientro in un caso, e mi sono informato sia con notaio ed avvocati) non avendo ancora completato il P.E.C. non sei tenuto a costituire il condominio, ma (momentaneamente lo sto gestendo io), questo proprio perchè
1) mi sono informato
2) l'intervento che porta a cmpimento il P.E.C non è ancora stato completato, anche se 18 unità sono già finite e vendute. (però per costituire il tutto ne mancano ancora una decina).

Tuttavia ciò non toglie che non si debbano amministrare le spese delle parti comuni (visto che si tratta di un complesso residenziale, tipo marciapiedi, panchine, strade ecc.)

un conto è quando tutto è finito( allora si) ma quando si è ancora in itinere le cose sono un po differenti, contando anche che il P.E:C in questione ha subito delle modiche richieste al Comune (anche per un loro errore cartografico).

Quando c'è di mezzo un piano esecutivo PEEP, PEC ecc c'è di mezzo anche la CONVENZIONE con il Comune , variandolo devi variare anch'essa, questo prima di costituire il condominio vero e proprio con il suo regolamento....proprio perchè nella convenzione vi sono elencate le parti private e pubbliche (per il condominio) e quelle parti da cedere al Comune. di conseguenza il regolamento condominiale (che non regola solo il codice di comportamento degli utenti) ma da indicazione sulla consistenza del condominio stesso (millesimi totali) e per ripartirli devi avere anche indicato quali sono le proprietà non esclusive....il problema è che se è ancora in corso di costruzione come si fa a darle???

ma non la maggioranza delle teste, pertanto per un buon vivere civile dovete riunirvi e cercare di organizzarvi alla meglio

Su questo per forza

con un vs. amministratore da affiancare a quello del costruttore ciao

Questo non esiste invece, come fai ad affiancare 2 amministratori?? Al massimo (di solito si fa così) c'è qualcuno dei condomini che si prende più la briga di raccogliere informazioni e trasmetterle agli altri anche se (per lo meno io) comunico sempre a tutti le eventuali problematiche cercando di risolvere tutto.

 

[condobip]

Ma non è vero non funziona mica così, quando abbiamo un complesso immobiliare in costruzione (so perchè rientro in un caso, e mi sono informato sia con notaio ed avvocati) non avendo ancora completato il P.E.C. non sei tenuto a costituire il condominio, ma (momentaneamente lo sto gestendo io), questo proprio perchè
1) mi sono informato
2) l'intervento che porta a cmpimento il P.E.C non è ancora stato completato, anche se 18 unità sono già finite e vendute. (però per costituire il tutto ne mancano ancora una decina).

Tuttavia ciò non toglie che non si debbano amministrare le spese delle parti comuni (visto che si tratta di un complesso residenziale, tipo marciapiedi, panchine, strade ecc.)

un conto è quando tutto è finito( allora si) ma quando si è ancora in itinere le cose sono un po differenti, contando anche che il P.E:C in questione ha subito delle modiche richieste al Comune (anche per un loro errore cartografico).

Quando c'è di mezzo un piano esecutivo PEEP, PEC ecc c'è di mezzo anche la CONVENZIONE con il Comune , variandolo devi variare anch'essa, questo prima di costituire il condominio vero e proprio con il suo regolamento....proprio perchè nella convenzione vi sono elencate le parti private e pubbliche (per il condominio) e quelle parti da cedere al Comune. di conseguenza il regolamento condominiale (che non regola solo il codice di comportamento degli utenti) ma da indicazione sulla consistenza del condominio stesso (millesimi totali) e per ripartirli devi avere anche indicato quali sono le proprietà non esclusive....il problema è che se è ancora in corso di costruzione come si fa a darle???

Non so cosa intendi per P.E.C., comunque un condominio nasce spontaneo quando i proprietari sono due o più;

Elemento indispensabile per poter configurare l'esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell'edificio. Quindi la nascita di un condominio non è collegata ad un formale atto costitutivo, ma si verifica di diritto con la prima vendita, da parte dell'originario proprietario di tutto l'edificio, degli appartamenti o singole porzioni di piano a uno o più soggetti (Cass. 4.11.1994 n. 9062; Cass. 18.12.1978 n. 6073; Trib Roma 2.11.2000)

Per cui già da questo momento, ossia alla vendita della prima unità immobiliare, uno dei due condomini potrebbe convocare un assemblea, costruttore con tot. numero di appartamenti ma rappresentante come una testa sola o il primo acquirente, ed assieme approvare la nomina di un amministratore.
Ovvio se questo stabile ha un solo proprietario e/o nessuna delle unità immobiliari sono vendute, la gestione e tutte le spese ricadono sull'unico proprietario, costruttore o imprenditore che sia.

 

[dolly]

Non so cosa intendi per P.E.C.,

Piano Esecutivo Convenzionato.
http://it.wikipedia.org/wiki/Pianif...Il_Piano_Esecutivo_Convenzionato_.28P.E.C..29

 

[Daniele 78]

P.E.C =piano esecutivo convenzionato, area dove oltre al progetto delle abitazioni vi è un progetto delle opere di urbanizzazione delle stesse....per cui marciapiedi, aree parcheggio, strade e c'è un a CONVENZIONE, scritta e firmata dall'impresa costruttrice ed il Comune da un notaio....è un classico dei villaggi residenziali, un pò meno (molto meno) per il classico condominio mono fabbricato.

Ora nella CONVENZIONE come scrivevo sopra vi è indicato il l'oggetto in questione ( il villaggio residenziale) anno di costruzione anno di fine,eventuali proroghe oltre i 10 anni) ma vengono inserite anche tutte le opere che sono di proprietà del villaggio residenziale sia quelle che andranno poi cedute al Comune (parcheggi, giardini ecc.) quindi le proprietà esclusive (le abitazioni e pertinenze) e quelle non esclusive 8tutto il resto).

In ogni atto con provato verrà citata suddetta convenzione per cui tutti sanno cosa hanno e cosa cedono al Comune.

Il problema nasce quando causa invenduto non si riesce a terminare ancora il villaggio...quindi in parte sarà finito, anche nelle sue parti comunbi ma in parte no (visto che c'è un progetto globale dell'area anche se non ancora completato)....per cui dare un regolamento condominiale dove indichi tutti i millesimi, ma poi ti mancano della parti comuni (perchè ancora o non realizzate o realizzate parzialmente causa invenduto). Tutto qua.

Ciò non toglie che le parti comunque vendute abbiano già le loro parti comuni a posto.

Che io sappia (quando si fa una riunione condominiale) l'assemblea per dichiararla valida controlla sempre il numero dei millesimi, se manca il numero legale non può decidere l'assemblea. tuttavia quando ne arrivano anche 2 ma il numero dei millesimi raggiunge il numero legale può decidere l'assemblea.

 

[condobip]

Piano Esecutivo Convenzionato.
http://it.wikipedia.org/wiki/Pianif...Il_Piano_Esecutivo_Convenzionato_.28P.E.C..29

Grazie Dolly, ma non credo che questo impedisca la crezione del condominio e relativa nomina dell'amministratore

.... Che io sappia (quando si fa una riunione condominiale) l'assemblea per dichiararla valida controlla sempre il numero dei millesimi, se manca il numero legale non può decidere l'assemblea. tuttavia quando ne arrivano anche 2 ma il numero dei millesimi raggiunge il numero legale può decidere l'assemblea.

Certo è vero per la validità dell'assemblea si deve giungere al quorum necessario alla nomina dell'amministratore (maggioranza dei presenti rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio), ma nel caso che ho posto io, ovvero alla prima vendita di un unità immobiliare, con soli due condomini è facilmente raggiungibile questa maggioranza perchè un (acquirente) avrà pochi millesimi e il costruttore ne avrà a sufficienza e superiori ai 500 minimi richiesti e se i due presenti in assemblea votano per lo stesso candidato, l'amministratore è regolarmente nominato, infatti assieme raggiungeranno 1000/1000

 

[dolly]

Grazie Dolly, ma non credo che questo impedisca la creazione del condominio e relativa nomina dell'amministratore

A dire il vero, nutro forti dubbi anch'io....

 

[Daniele 78]

Ripeto per chi non avesse letto sopra...mi sono informato sia con notaio sia con legale, per poter fare o non fare determinate cose e non lasciare nulla al caso....non so che rispondervi a questo punto...fate voi

 

[condobip]

Ripeto per chi non avesse letto prima, le sentenze (Cass. 4.11.1994 n. 9062; Cass. 18.12.1978 n. 6073; Trib Roma 2.11.2000) affermano che la nascita del condominio avviene alla vendita di almeno una u.i. anche se in costruzione, poichè le quote millesimali possono essere già stabilite e/o ricavate dal progetto, cosichè i condomini sono almeno due e nessuna Legge vieta la nomina di un amministratore
Tra l'altro stiamo uscendo dal tema in esame e non credo che questo fatto possa interessare all'O.P. in quale chiedeva tutt'altro, ovvero chiedeva di ...
- avere un chiarimento in merito alla ripartizione tra condomini della spesa per la Rc condominiale; questa deve essere ripartita a condomino (quindi divisa a testa in parti uguali) o in base ai millesimi?