Planimetria corsia Box non conforme a quella dichiarata nel regolamento contrattuale

[User_16144]

Nel 1980 il costruttore depositò, col regolamento condominiale, una planimetria corsie box non conforme alla situazione reale, ovvero in un box sono rappresentate due porte ma, in realtà, ve ne era una sola.
Nel 1982 il condominio incaricò un geometra che provvide alla revisione del regolamento condominiale, delle tabelle millesimali e della planimetria della corsia box, fedele alla situazione reale, ovvero quel box citato pocanzi con una sola porta. Tutta questa documentazio fu approvata dal condominio di allora (1982) ma solo da una maggioranza dei condomini, solo quelli presenti in assemblea. Pur tuttavia nessuno mai ha contestato tale operazione e fino ad oggi si continuano ad applicare le tabelle millesimali modificate.
Nel febbraio 2014 il proprietario del box di cui sopra apre una seconda porta senza chiedere alcuna autorizzazione al condominio, sostenendo che non era necessario perchè conforme alla documentazione depositata dal costruttore.
Vi è stata una tempestiva contestazione da parte di alcuni condomini e ora il condominio deve decidere sul da farsi, cioè se ritenere legale l' apertura della seconda porta oppure pretendere la sua chiusura.
Le domande che ci poniamo oggi sono:
1) è legittima l' apertura della seconda porta dopo che per 32 anni non è esistita?
2) se è legittima allora sono da applicare le tabelle millesimali depositate dal costruttore? e da quale data?
3) il nuovo regolamento (quello de 1982) andava registrato?

 

[Dimaraz]

1) SI. Salvo non sia pregiudicata la stabilità-sicurezza dell'edificio, un condomino può aprire una porta fra un suo vano ed una zona comune salvo non crei pregidizio all'uso degli altri e alle normative.

2)NO. Una porta in più non può determinare una differenza millesimale. Valgono le nuove tabelle

3) Dipenfe. SE volevate renderlo efficace anche verso nuovi eventuali proprietari andava registrato con obbligo di menzione e consegna ad ogni rogito.

 

[User_16144]

Grazie Dimaraz, però è necessario fare un chiarimento.
Sul punto 1), l' apertura di una nuova porta impedisceal condominio l' uso dell' area circostante, tipo parcheggio moto, sistemazione cassonetti, affissione di vario tipo, ecc. Quella parete dovrebbe essere per metà di proprietà del condomino e per metà di proprietà del condominio. Resta il fatto che quella porta non è mai esistita; il costruttore depositò una planimetria non conforme alla realtà.
Sul punto 2), il nuovo regolamento, compreso tabelle e planimetrie, furono fatte indipendentemente dalla porta, che solo dopo 32 anni è stata aperta. Sembrerebbe che all' epoca il condominio ignorasse l' esistenza di regolamento e tabelle e quindi provvide a dotarsene. Oggi vi sono sensibili differenze tra i millesimi nuovi e quelli depositati dal costruttore. Quindi sarebbe contraddittorio tenere per valide le tabelle nuove e le planimetrie vecchie. o tutto nuovo o tutto vecchio. Da notare che all' epoca (1982) le nuove tabelle furono approvate con l' uninimità dei condomini presenti in assemblea (circa 650/1000) e non con la totalità dei condomini.
Sul punto 3) quindi chi è subentrato dopo il 1982 deve fare fede alle tabelle del costruttore? Quindi può pretendere il ricalcolo delle ripartizioni degli anni passati?

 

[Dimaraz]

1)Se impedisce l' uso la porta necessitava di approvazione del Condominio. A nulla varrà, dato il tempo decorso, che fosse presente nel progetto originario.
Intimatene la chiusura.
2)Sono uso ripetere che se fai deterinare le tabelle a 10 professionisti avrai 10 risultati diversi. Una porta non altera il calcolo dei millesimi. Le tabelle devono essere determinate sulla realtà esistente...e non su quelle di un datato o fantomatico progetto.
Approvate con 650/1000 sarebbero state contestabili e annullabili...ma ormai sono valide a tutti gli effetti e vincolanti fino a nuova riformulazione.
3)NO. Le tabelle approvate con una delibera restanovalide ma impugnabili solo entro 30 gg. dalla delibera o dal ricevimento del verbale. Siccome sono decorsi più di 30 anni esse sono e restano valide verso tutti i proprietari.
E' il RdC che và registrato o riportato nei rogiti dandeone copia ai nuovi proprietari perchè possa valere anche per questi.

 

[User_16144]

Grazie Dimaraz, questa volta condivido in toto.