Planimetria Catastale difforme rispetto alla realta'.

[brandonstar]

Salve a tutti, volevo chiedervi un consiglio!
Ieri stavo per fare una proposta d'acquisto per un'immobile presso una nota agenzia immobiliare.
La stessa mostrandomi le planimetrie, capitolato, ecc mi fa presente che c'e' solo "un piccolo problema".
Ovvero: Il villino in questione "Nuovo" si compone di 3 livelli, il livello della sala Hobby cioe' quello semiinterrato ha una cubatura maggiore rispetto a ciò che corrisponde sulla planimetria del catasto.
In pratica il proprietario si e' allargato di altri 10mq circa per fare un'angolo cottura.
Ovviamente non ho piu' fatto la proposta riservandomi qualche giorno per informarmi su questa cosa.
Cosa mi consigliate? Qualora dovessi avere un controllo a che tipo di sanzione andrei incontro?
GRAZIE

 

[Franco Gusella]

Con il Dl 78/2010 nasce l' obbligo della dichiarazione di conformità e del riferimento alle planimetrie, quindi le stesse devono al momento del rogito notarile riportare la realtà del bene venduto pena la nullità dell’atto. In caso di piccole difformità (come descritto dalla Circ. 02/2010 dell' Agenzia delle Entrate) è possibile evitare la variazione, ma nel caso specifico mi sembra di capire che questo nn sia possibile.
Inoltre ogni immobile ha una “legittimità urbanistica” espressa da una licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire. E’ importante che lo stato di fatto sia conforme all’ultima autorizzazione presentata e protocollata dal comune, nel caso contrario gli interventi sono stati realizzati “abusivamente” cioè non conformi alle leggi che disciplinano gli interventi edilizi.
Nel tuo caso la soluzione è richiedere un attestato di conformità edilizia redatto da un tecnico abilitato, in questo modo la responsabilità della dichiarazione è sostenuta dal tecnico e non dal venditore né dall' agente.
Oltre naturalmente all'aggiornamento della planimetria catastale per renderla corrispondente allo stato di fatto .

 

[Jrogin]

Ottima risposta quella del nuovo amico di Propit Franco Gusella
E' un bel biglietto da visita

 

[brandonstar]

Premesso che la casa e' in corso di ultimazione quindi e' Nuova sono 4 villette tutte con il medesimo problema
L'agenzia dice che c'e' tutto e che non ci sono problemi ai fini dell'atto, mi ha mostrato anche alcuni documenti come il permesso a costruire, l'abitabilita', planimetrie ecc..
Non capisco perche' quindi l'agenzia dice che non c'e' nessun problema..ai fini dell'atto ecc..
L'unico problema e' che potrebbero fare un controllo in futuro (cosa molto improbabile).
Altri consigli?

 

[Stefano Mariano]

Come giustamente scritto da Franco, il certificato di agibilità è un documento necessario, così come è richiesto (obbligatoriamente), al momento del passaggio di proprietà, della conformità catastale allo stato di fatto, certificata da un professionista abilitato. Questo lo impone la normativa vigente e anche, conseguentemente, le banche di fronte alla richiesta di un mutuo.
Da quanto posso capire dalle tue indicazioni, la difformità non è di minima entità, (è ininfluente che sia presente in tutti i singoli edifici), potrebbe essere "sanabile" ma occorrono ulteriori informazioni, Ho scritto "sanabile" poiché, qualora non fosse in contrasto con i vigenti strumenti urbanistici, l'opera potrebbe essere realizzata successivamente a una apposita comunicazione al Municipio di appartenenza, evidentemente non prima, altrimenti si concretizzerebbe in una autodenuncia, il che comporterebbe, oltre i normali oneri previsti, anche una sanzione amministrativa (pecuniaria).
Consiglio, qualora fossi proprio interessato all'immobile, chiedere e pretendere il certificato di agibilità, con relativa conformità catastale.

 

[drago72]

Non sono molto esperto in materia ma mi permetto lo stesso di sottolineare il consiglio dato da Stefano Mariano e cioè quello di "chiedere e PRETENDERE il certificato di agibilità, con relativa CONFORMITA' catastale" specialmente se devi chiedere anche un mutuo perchè poi sono le carte che "parlano" e non i " si ma è tutto a posto si può fare il rogito".
Non si può vendere una casa nuova dove c'è già un vizio di forma sulle carte.... altrimenti se tu l'accetti devi riveder il prezzo!

 

[bolognaprogramme]

Il vero problema attualmente è il mutuo.

Se il perito viene a vedere l'immobile e trova una difformità, darà parere negativo e nessuna banca ti darà il mutuo.

Se la casa ti interessa veramente, fattela riportare allo stato iniziale, cioè senza quell'allargamento, in modo che sia a posto sia catastalmente che urbanisticamente.

 

[raffaelemaria]

il certificato di agibilità non dimostra nulla.....devi farti consegnare i progetti autorizzati con eventuali varianti e verificare se quell'amliamento è stato effettivamente autorizzato dal comune.

 

[bolognaprogramme]

E' ovvio che è un ampliamento non autorizzato: gliel'hanno detto !

 

[brandonstar]

intanto grazie mille delle vostre risposte.
Cerco di riassumere un po la situazione..
In pratica allo stato attuale il proprietario essendo sicuro di poter vendere (anche l'agenzia lo dice) dispone di tutti i documenti regolari per poter fare l'atto.A questo punto penso che probabilmente le varie certificazioni( Agibilita',conformita' ecc) le ha avute prima di fare la modifica, o sbaglio?
La modifica in questione e' un ampliamento di 1x5 metri fatto in un piano seminterrato. In aggiunta a questo c'e' anche un bagno fatto in una piccola stanza uso ripostiglio al primo piano quindi al catasto risulta come locale tecnico e non come bagno.
Chiedendo informazioni ad un'amico competente in materia.. mi diceva di non preoccuparmi per il problema del seminterrato, da come ho capito e' tollerata una variazione di questi piani sottoposti.
Invece ha dato piu' importanza al problema bagno..
Vi ringrazio di nuovo in attesa di vostri ulteriori consigli.