Permuta tra un terreno edificabile e un appartamento, devo pagare l'IVA?

[Pompeo]

Dovrei fare una permuta tra un terreno edificabbile ed un appartamento offertomi dall'impresa. Vorrei sapere se devo pagare l'IVA alla consegna dell'appartamento. Dal forum mi è stato consigliato per la permuta ed i rischi cui si va incontro di rivolgermi ad un bravo professionista. Ma quale professionista. un avvocato, un notaio, un commercialista o ............?

 

[Loretta Grazia]

Nel tuo caso il professionista da consigliare è un notaio. Ciao, buona giornata

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Uno dei tre purchè sia disponibile a dedicarle tempo e non si limiti alla mera redazione di un atto per quanto formalmente perfetto, ma che sia dispoibile a curare incontri con l'impresa per perfezionare gli accordi, ad entrare nel merito della valutazione tecnica del capitolato, ad assumere informazioni circa la ditta che fisicamente esegue l'opera (che và menzionata sul contratto anche se si compera da una immobiliare) la redazione della polizza fideiussoria e della polizza decennale etc. . Un conto è la forma un conto la forma e sostanza.
L'importante è stendere un contratto con il professionista del tenore: faccia dalla A alla Z quanto deve perchè io non subisca fastidi nè tecnici (vizi) nè guridici ( revocatorie) anche una volta eseguito il rogito.

 

[Pompeo]

Vi ringrazio comunque nessuno mi detto se devo pagare l'IVA alla consegna dell'immobile e in che percentuale. Grazie

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Nel caso di permuta con cessione di un'area fabbricabile da parte di un privato nei confronti di un'impresa edile a fronte della cessione di appartamenti da edificare in futuro su tale terreno, il momento impositivo IVA è quello della cessione del terreno in quanto esso costituisce il corrispettivo dell'operazione.
L'impresa dovrà fatturare IVA 4% se prima casa; IVA 10% se seconda casa; IVA 20% se casa di lusso.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

tenga conto anche di questi argomentazioni:
1-Valutare se procedere alla rivalutazione del terreno alla data del 1-1-10 versando un 'imposta sostitutiva del 4% sul valore di perizia (la norma scade il 31 ottobre 2010) ; cosi' facendo lei incrementa il valore di costo fiscalmente riconosciuto supponiamo da 100,00 a 300,00
-Atto di permuta in cui Lei acquista una futura unità immobiliare del valore di 350, pagandola " 300" pari al valore del terreno e 50 in denaro ( in tal caso la plusvalenza sul terreno è pari a zero evitando cosi' altre gravose imposte)
-Visto che Lei si spoglia in maniera "certa" del suo bene per ricevere "un incerto bene futuro" è consigliabile anzi essenziale procedere con le cautele della legge 122-05 e con una fideiussione bancaria ben articolata scadente a 365 gg dalla vendita. (l'estensione temporale della fideiussione fino all'anno dopo il rogito trova giustificazione in una recente sentenza che in caso di fallimento vuole prima beneficiato il creditore ipotecario e poi quello privilegio ex legge 122.05)
-Il tutto come già indicato si gioca sulla rivalutazione, sulla redazione di un buon preliminare, un buon capitolato, fideiussioni durante e dopo la costruzione, polizze decennali etc.. Ecco perchè consigliavo l'assistenza di un esperto in materia

 

[Pompeo]

Essendo il terreno edificabile in comproprietà tra due fratelli per pagare neno IVA è possibile cointestare il futuro fabbricato ai loro rispettivi figli maggiorenni per i quali l'immobile risulterà prima casa? Grazie

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Tecnicamente l'operazione prevede la redazione di atti non semplicissimi che devono essere predisposti da professionisti e non pseudo-tali (avvocato, notaio o commercialista). Ma si puo' fare: ne scaturirà un acquisto a favore del figlio con provvista del genitore il tutto riconducibile in fatto ad una "donazione indiretta". La operzione và discussa con l'occhio non solo alla parte fiscale ma anche a quella "civilistica": un bene di provenienza donativa è piu' difficilmente commerciabile; la donazione indiretta và accordata con i diritti spettanti ad altri eredi (es, coniuge e altri figli). L'operazione và inserita in un contesto di diritti complessivi e complessi che oggi sottovalutati , l'indomani potrebbero essere forieri di problemi commerciali, tensioni e conflitti fra eredi

 

[Pompeo]

Sono da poco entrato a far parte di questa comuniyi e ne sono rimasto veramente colpito dall' eefficenza e solidarietà di tutti. Ringrazio il dott. Rossi per la disponibilità. Comunque se l'immobile viene venduto immediatamente e tenendo presente che i ragazzi non sono sposati il problema si dovrebbe risolvere più facilmente? Grazie e Saluti

 

[Ennio Alessandro Rossi]

...tenendo presente che i ragazzi non sono sposati il problema si dovrebbe risolvere più facilmente? Grazie e Saluti

Le problematiche circa la commerciabilità sopraindicate rimangono immutate anche se i figli non sono sposati. Anzi su questo aspetto occorre tenere presente che se i figli si sposassero i beni rimarrebbero comunque di loro esclusiva proprietà a prescindere dal regime patrimoniale scelto ( comunione o seprazione dei beni). In sostanza i beni comperati prima del matrimonio per legge restano di sempre di esclusiva propietà del coniuge (salvo diversa espressa volontà, ovviamente).
Ne parli con un notaio: In questo periodo tutti i collegi notarili organizzano incontri gratuiti e non impegnativi con i cittadini. Chiami il collegio notarile della sua città, per verificare l'iniziativa; le daranno il nome di un notaio cui esporre la sua particolare situazione economico-famigliare. Da questo post non possiamo che darle risposte generali per ovvi motivi di privacy. Per trovare la soluzione migliore invece bisogna scendere nel particolare.
Spero di essere stato di aiuto