Permuta terreno edificabile

[ANTOPE]

Salve a tutti, devo permutare un terreno edificabile e vorrei delucidazioni su questo argomento in particolare riguardo agli strumenti tecnici e agli accorgimenti che meglio possono tutelare i miei interessi nella stipula del contratto con il costruttore, ringrazio sin d'ora chi vorrà occuparsi di questo quesito.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Dopo aver esaminato le caratteristiche dei beni interessati alla permuta e avviate trattative preliminari con il costruttore potrà redigersi un contratto che va ben congegnato per tutelarla.
Se si parla di costruttori occorre verificare lo stato patrimoniale ed il pericolo di eventuali revocatorie.
L'attività del professionista ovvero di uno studio legale esperto in diritto immobiliare dovrà se necessario essere integrata con l'ausilio di un tecnico che verifichi le rispettive situazioni catastali.
Lo Studio è a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Avv. Luigi De Valeri:daccordo:

 

[davidecarli]

Presumo che la permuta tratti il terreno edificabile contro uno o più appartamenti. Se è così è necessario che il bene che ti viene restituito quale controvalore sia ben identificato nelle dimensioni e nella qualità. E' necessario, quindi, che venga redatto un progetto preliminare che descriva tali beni. Inoltre deve essere redatto un capitolato tecnico che descriva i materiali che verranno utilizzati, sopratutto quelli di finitura, quali pavimenti, intonaci, sanitari, rubinetterie ecc. da allegare al contratto di permuta quali atti integranti dello stesso. Deve essere anche dichiarata la classe energetica dell'edificio che ti verrà consegnato. Molto importante: 1. L'immobile dovrà esserti consegnato completo di agibilità da parte del Comune. 2. Se il permutante è un'impresa di costruzioni pretendi assolutamente una fideiussione bancaria a copertura del valore di permuta in quanto se l'impresa fallisse durante la costruzione dell'edificio, potresti perdere tutto. Inoltre ti consiglio di nominare un tecnico (geometra, architetto o ingegnere) che controlli sia i documenti tecnici sopra descritti che i lavori di esecuzione delle opere. Dovrai investire un po' di più ma ne varrà la pena. Per meglio tutelarti, chiedi anche un consulto ad un Notaio di tua fiducia.-

 

[ANTOPE]

Grazie per l'intervento e per la disponibilità, la terrò sicuramente presente al momento opportuno. Credo che in questi casi bisogna avvalersi assolutamente dell'aiuto di professionisti del settore anche se questi forum possono essere utili a farsi un'idea di massima della materia.

 

[archf]

Personalmente ti consiglio (se non l'hai già fatto) di procedere alla rivalutazione del terreno per cominciare a dare un valore fiscalmente più consistente al bene che cedi (il terreno per il quale le plusvalenze vanno sempre calcolate e pagate) per il bene che riceverai (l'appartamento o gli appartamenti) di valore sicuramente più alto rispetto al terreno. Infatti, anche nel caso di permuta, da un punto di vista fiscale, viene comunque calcolato il valore dell'immobile che ricevi quale controvalore per il terreno che cedi. Di conseguenza quella che è la differenza tra i due ti rappresenta la plusvalenza realizzata sulla quale verranno calcolate le relative imposte. Quindi se sei ancora in tempo procedi alla rivalutazione. Poi passi alla parte pratica vera e propria senza preoccuparti più del dovuto, tanto di clausole che favoriscono il proprietario del terreno ve ne sono tante. L'importante è non cedere la proprietà ed inserire una clausola che preveda che in caso di impossibilità o incapacità di qualunque natura da parte dell'impresa a portare a termine i lavori, il contratto viene sciolto ed il realizzato acquisito di diritto dal proprietario del terreno quale risarcimento del danno subito.

 

[ANTOPE]

Presumo che per la rivalutazione mi dovrò rivolgere ad un ingegnere del paese dove si trova il terreno.
Ottimo suggerimento, grazie.

 

[archf]

un tecnico abilitato deve redigere perizia giurata sull'attuale valore reale del terreno. Del valore accertato, pagherai mediante F24 il 4%. Tale importo può essere anche diviso in tre rate, una subito dopo la redazione della perizia giurata, e le altre due entro 2 anni a scadenze ben determinate. Il valore che verrà calcolato in sede di perizia giurata rappresenterà il valore di base da cui verranno calcolate eventuali plusvalenze in caso di vendita o, come nel tuo caso per le permute. Devi solo informarti se sei ancora in tempo per rivalutare. Credo sia ancora possibile.

 

[ANTOPE]

Un altro aspetto legato all'edificabiltà del terreno è legato alla percentuale di m cubi da assegnare all'edilizia residenziale pubblica. I miei quesiti sono questi:
- Come viene gestito questo aspetto in fase di permuta con un costruttore?
- Ha influenza tutto questo nella valutazione del terreno o delle future plusvalenze?

 

[davidecarli]

Certamente. Il valore del terreno edificabile è strettamente legato alla sua potenzialità edificatoria e quanto di questa possa essere conferita sul libero mercato. Risulta evidente che la percentuale di edificabilità destinata alla residenza pubblica, da un punto di vista commerciale, ne sminuisce un po' il valore. Nella perizia di stima questo aspetto deve essere ampliamente considerato. Ma c'è da considerare anche questo fatto: se nella zona vi fosse una grossa richiesta di alloggi da destinare alla residenza pubblica, non vi sarebbe nemmeno una grossa differenza di valore con la cubatura destinata alla residenza libera.- Come si può capire, dipende un po' tutto dal mercato edilizio della zona.-