Permuta terreno con appartamenti

[micky74xx]

buongiorno a tutti,

ho un terreno edificabile con intervento diretto e vorrei trovare un'impresa che me lo permuti con degli appartamenti.
Vorrei sapere da voi un paio di cose:
1) Fiscalmente parlando conviene costruire una società per fare questa operazione oppure è una cosa superflua? Gli appartamenti che ne derivano li darei in affitto.

2) Dalle vostre esperienze che percentuale di cubatura mi dovrebbe lasciare l'impresa per essere un affare vantaggioso?

Vi ringrazio anticipatamente per i consigli che vorrete darmi

 

[Massimiliano Lusetti]

Dipende molto dal mercato immobiliare e dal suo andamento in zona, dall'appetibilità dell'operazione e dal tipo di immobili che si riescono a realizzare. Più l'immobile ha un prezzo di vendita elevato più la percentuale relativa al terreno può essere elevata. Va fatta una stima del valore. Se non vuoi partire sprovveduto puoi contattare un tecnico che ti faccia un piano di fattibilità. Inserire una terza figura (diversa dall'impresa e che faccia da controllore e trait union tra te e impresa e ti permetterebbe di tenere più sotto controllo l'investimento.
Una società ha dei costi e anche questo va valutato in funzione della reale potenzialità dell'intervento di cui ovviamente tu non puoi dare qui più dettagli.

 

[micky74xx]

grazie Massimiliano,
diciamo che si tratta in totale di 3150mc, ho già contattato un tecnico e come soluzione si pensava di far realizzare una palazzina con 5 appartamenti indipendenti per me mentre il resto l'impresa fa quello che vuole. Le 2 imprese che abbiamo sentito fino ad ora parlavano di schiere oppure di villette singole abbastanza lussuose.
Diciamo che la permuta si ferma al 25% (dobbiamo comunque ancora entrare nei dettagli e delle finiture.....) io speravo di arrivare più vicino al 30% del volume totale.

Per quanto riguarda la società non so se ci sono dei vantaggi fiscali o meno, non so se posso scaricare l'IVA in qualche fase o meno tenendo conto che la mia intenzione non è di vendere gli appartamenti ma di affittarli

 

[Massimiliano Lusetti]

La tua equazione è abbastanza aleatoria. Non ha senso di parlare di un numero di appartamenti se non quantifichi in mq la superficie degli stessi. ti faccio due conti molto approssimativi ma che servono a spiegarti quale può essere la situazione:
SE vuoi affittare gli appartamenti di solito è molto più semplice affittare appartamenti di piccola dimensione quindi facendo una media di 70 mq ( compresi i muri) i tuoi 5 appartamenti valgono1050 mc. ( cioè 1/3 del fabbricabile come da tua ipotesi)
Il costo di costruzione di una villetta a schiera a Milano può essere considerato introno ai 1100 €/mq quindi il valore in € che ti paga l'eventuale impresa è di 385.000 €

Ora bisogna fare due conti in tasca all'impresa imprenditrice:
rimangono a sua disposizione con un costo 770.000 + 385.000= 1155000€ (investimento) degli appartamenti da vendere... per un totale di 2100 mc ( + box e accessori vari) + da considerare nei costi diretti dell'impresa anche gli oneri di urbanizzazione che variano da comune e regione ( il tuo architetto saprà sicuramente considerarli) quale è il prezzo medio di vendita in zona di villette a schiera? e la saturazione del mercato? ( cioè quanto tempo è presumibile che rimangano sul groppone dell'impresa le villette prima di essere vendute.

Considera che ci deve essere un guadagno dell'impresa almeno del 20% + una remunerazione del capitale per il periodo medio in cui potrà essere immobilizzato ( i costi dei mutui eccetera) + come ti ricordavo prima i costi di urbanizzazione da versare al comune.... Tutto questo fa il costo che l'impresa si sobbarca.

valutando a spanne il tutto:
urbanizzazioni 252000 €
20% 231000 €
COSTI MUTUI 50000 € ( ATTIVAZIONE + GLI INTERESSI CHE POSSONO GRAVARE SULL'IMPRESA PRIMA DI VENDERE)
alla fine l'impresa investe: 1.730.400€ e per andare in pareggio (non guadagnare più del 20%) deve vendere gli immobili che rimangono di sua proprietà a 2472 €/mq ... eccoti la discriminante di vendita...

Ovviamente le spese vanno meglio dettagliate...

Aggiunto dopo 3 minuti ....

dimenticavo ... fra le spese dell'impresa c'è anche il tuo architetto .... per la progettazione e quindi il costo a mq sale ulteriormente... il costo a mq della progettazione può valere circa il 10% quindi il costo totale di pareggio ti sale a 2800 a mq circa

Aggiunto dopo 4 minuti ....

morale della favola se il mercato sopporta un valore in vendita di 2800 €/mq ci sta anche un 30% a te altrimenti la tua quota deve essere minore fino ad arrivare al valore di vendita sopportabile dal mercato.

Aggiunto dopo 5 minuti ....

Consiglio se i l tecnico non ti ha fatto capire in un quarto d'ora quello che ti ho spiegato qui ti consiglio di cambiare tecnico perchè non mi pare pronto ad affrontare in modo per te costruttivo un'impresa del genere.

Aggiungo che per quanto riguarda tasse e quant'altro ( costituzione di una società) va fatta analoga valutazione da parte di esperto fiscalista... se c'è anima pia qui disponibile facciamo appello! altrimenti il mio consiglio del primo post è sempre valido li ti si possono dare anche in via preliminare informazioni complete.

 

[nuoviorizzonti]

le permute immobiliari sono trattative estremamente complesse che possono dare false aspettative e/o nascondere clamorose truffe o fallimenti.

- Partirei da un dato fondamentale... quanto vale l'area in questione?

(inserisco dati a caso) terreno 1000 mq. valore medio di mercato (considerati i vari indici urbanistici) 300€/mq. = 300000 €.

se vendessi il mio bene ricaverei 300000, in caso di permuta questo valore "potrebbe" aumentare a causa dell'appetibilità dettata dalla condizione di permuta di un 8/12% - STOP

cosa potrebbe offrirmi in permuta l'impresa per 330/340000€....??? - un immobile di pari importo calcolato sui valori medi di compravendità di nuove unità immobiliari "simili".

non so se questo importo corrisponde al 10/15/50% della permuta ma è certo che corrisponde ai valori medi di mercato tra i beni oggetto di permuta.

le ragioni per cui un privato voglia permutare l'area edificabile sono sempre ovvie ma le ragioni per cui un impresa accetta la permuta sono spesso un incognita;

quali sono le poteniali imprese che possono accettare una permuta?

1) imprese che non hanno le risorse per acquistare cash l'area;
2) imprese che, pur avendo le risorse per acquistare l'area assecondano le richieste della parte venditrice accettando di pagare un 8/12% in più.

nel caso dell'impresa 1 l'offerta sale (ma anche il rischio, ecco il famoso 20/25/30%) perchè l'impresa pur di lavorare (e non avendo possibilità adeguate) è disposta a ridurre l'utile.

nel caso dell'impresa 2 l'offerta è coerente con il valore di mercato dell'area oggetto di permuta maggiorata di una quota variabile a secondo dell'operazione (8/12%).

altre considerazioni in merito (secondo me) sono del tutto fuori mercato e con il rischio che l'impresa non termini i lavori.

Aggiunto dopo 4 minuti ....

p.s. non confondiamo il costo di costo di costruzione con il costo di acquisto di un immobile....

perchè io impresa (seria) dovrei permutare 300000€ (costo del terreno) in 300000€ di costo di costruione impiegando risorse uomini e mezzi per mesi e mesi senza ricavarne niente?

 

[Massimiliano Lusetti]

Gentile Nuoviorizzonti ... ho messo in evidenza nel post precedente che il costo di costruzione è una cosa e poi c'è un valore dell'immobile ... le due cose dal punto di vista dell'impresa sono legate ... E' ovvio che se i costi di costruzione sommati al guadagno minimo che l'impresa intende perseguire sono superiori al valore di mercato del bene prodotto l'impresa non ha interesse ad attivare l'azione commerciale.
Giustamente hai sottolineato che in questi calcoli c'è da considerare il valore di mercato di aree edificabili in zona che costituisce un'altro metro di paragone e rapporto. Metto però in evidenza che il proprietario del terreno accettando in permuta un bene non ancora realizzato accede a prezzi di vendita più bassi che sono appunto quel 12 15% in più rispetto al valore di acquisto di un bene nuovo già realizzato perché appunto l'acquirente si assume una parte del rischio imprenditoriale mettendo del suo capitale all'interno dell'impresa senza averne un tronaconto immediato. Penso che i conti molto di massima e adattabili che ho suggerito nel prcedente post possano offrire assieme alle tue ulteriori valutazioni gli elementi di base a mickY per comprendere come orientarsi in una cosa abbastanza complessa come l'operazione che intende realizzaare.

 

[nuoviorizzonti]

Caro massimiliano, non volevo discriminare il tuo ragionamento (che peraltro posso condividere) ma tenevo a puntualizzare il fatto che anche all'interno di una permuta i valori da considerare (X MICKY74XX) sono solo ed esclusivamente quelli di mercato applicabili all'area in oggetto.
il mio "sfogo" (da impresa) è riferito al fatto che quotidianamente ci si confronta con professionisti di parte che (pensando di saper fare i conti in tasca all'impresa) stabiliscono (risolvendo equazioni con 50 incognite in applicazione dei tassi d'interesse "random" sommati all'andamento medio globale del tabacco da fiuto) che la sola parola "permuta" spalanchi al cliente porte magiche.

penso sia la prima volta che rispondo ad un post sulle permute ma leggendone altri ho proprio notato che la tendenza è quella di parlare di percentuali........ prima di ogni altra cosa.

rispondendo al post ...

- costituire una società "potrebbe" essere utile in relazione all'entità dell'intervento, al di sotto di determinate cifre risulterebbe sconveniente (chiedi consiglio ad un commercialista)

- la base di partenza per un buon affare (secondo me) è conoscere con esattezza in valore del bene (che di per sè è già un impresa ardua), se in aggiunta a questo (seguito da un professionista) riesci a trovare un impresa seria e capace che te lo riconosca l'affare è FATTO!!!

 

[micky74xx]

vi ringrazio per le preziose info, a dire il vero il mio tecnico i conti me li aveva già fatti e siamo arrivati a definire che chiedere in permuta 3mini + 2bic sarebbe un buon successo vediamo cosa mi dicono le imprese o eventualmente quanto chiedono di cash per arrivare a questa soluzione.
mi rendo conto che la mia domanda avesse troppe incognite ma purtroppo mi sto rendendo conto ce ne sono veramente tante in questi affari.....

Per la costituzione di una società i numeri in gioco sono i 5 appartamenti che mi restano.... cmq sentirò sicuramente un commercialista.