Permuta immobiliare

[francescapiani]

Salve, sono proprietaria di un grande appartamento in centro città, acquistato come prima casa da qualche anno.
Avrei l'occasione di fare una permuta tra questo appartamento e una piccola casa in campagna, completamente da demolire e ricostruire, di valore inferiore alla stima del mio appartamento.
Per pareggiare il valore del mio appartamento, il proprietario di questa casa (per lui si tratta la seconda casa) mi ha proposto di inserire nella permuta anche anche un piccolo appezzamento agricolo confinante con il lotto della casa, sul quale potrei fare un bell'orto.
Secondo voi, è possibile fare una permuta tra un bene (il mio appartamento) con due beni (casa e terreno agricolo)?
Quali sono i costi delle tasse che dovremo pagare alla stipula dell'atto?
Grazie

 

[mapeit]

La permuta differisce dalla vendita in quanto lo scambio non avviene verso il corrispettivo di un prezzo, ma tramite il reciproco trasferimento della proprietà di cose o della titolarità di altri diritti.
Per le tasse da pagare la legge prevede che prevalga l'imposta più alta, quindi si tratta di vedere se è maggiore quella "normale" sulla "non prima casa" e sul terreno, oppure quella agevolata sulla "prima casa".
L'imposta è composta da Tassa di Registro in misura percentuale del 7% sul prezzo di vendita (3% se "prima casa"); Imposte ipotecarie e catastali nella misura, rispettivamente, del 2% e dell' 1% (168 euro ciascuna se "prima casa").
Se permuti una "prima casa" con una "non prima casa", quindi, le imposte da pagare sono quelle più alte (vedi sopra).
Attenzione poiché se non sono trascorsi almeno 5 anni dall'acquisto della tua "prima casa", vendendola perdi i benefici con conseguente recupero fiscale a tuo carico.
Le spese notarili saranno più alte di quelle dovute in caso di normale compravendita poiché si richiede la visura di 3 immobili anziché di uno.

 

[erwan]

Attenzione poiché se non sono trascorsi almeno 5 anni dall'acquisto della tua "prima casa", vendendola perdi i benefici con conseguente recupero fiscale a tuo carico.

perché non dovrebbe mantenerli? prima casa non diventa quella permutata?

 

[Jrogin]

perché non dovrebbe mantenerli? prima casa non diventa quella permutata?

Giusta osservazione.

 

[mapeit]

Dipende, può convenire quella o magari si riserva di acquistarne un'altra.

 

[erwan]

è possibile, ma in un caso o nell'altro dovrebbe mantenere i benefici.
se non aggiungi la condizione del riacquisto chi legge non capisce come funziona!

 

[francescapiani]

Grazie per i chiarimenti precisi e velocissimi.
Per chiarire, conto di fare la permuta tra il mio appartamento (prima casa) e la casa in campagna (che diventerebbe la nuova mia prima casa). Anche se non sono trascorsi 5 anni dall'acquisto dell'appartamento, credo che non perderei i benefici "prima casa".
Ciò che non mi è chiaro è invece l'importo delle imposte: dovrei mettere su un piatto della bilancia l'imposta di registro data dalla prima casa e sull'altro la somma delle imposte di registro date dalla casa di campagna+terreno agricolo e vedere quale importo risulta maggiore?
Lo stesso ragionamento anche per l'imposta ipotecaria?
E poi, le imposte sulla casa di campagna, le calcolo come prima casa o come seconda casa, visto che per il venditore è una "seconda casa"?
Grazie molte

 

[erwan]

le imposte si calcolano sempre dal punto di vista dell'acquirente;

il problema è che nella permuta si acquista in due, e lo stato tassa l'atto scegliendo quello dei trasferimenti che fa incassare di più...

 

[Jrogin]

Per chiarire, conto di fare la permuta tra il mio appartamento (prima casa) e la casa in campagna (che diventerebbe la nuova mia prima casa). Anche se non sono trascorsi 5 anni dall'acquisto dell'appartamento, credo che non perderei i benefici "prima casa".

Non perderesti i benefici perchè contemporaneamente riacquisteresti (tramite permuta) un immobile da adibire ad abitazione principale, sempre chè quella che tu chiami casa di campagna sia una civile abitazione. Non solo ma avresti anche un credito d'imposta pari alle imposte versate con il primo acquisto, ma comunque non superiore alle imposte da pagare con il secondo acquisto.

Ciò che non mi è chiaro è invece l'importo delle imposte: dovrei mettere su un piatto della bilancia l'imposta di registro data dalla prima casa e sull'altro la somma delle imposte di registro date dalla casa di campagna+terreno agricolo e vedere quale importo risulta maggiore?
Lo stesso ragionamento anche per l'imposta ipotecaria?

Le imposte saranno quelle più alte tra i beni permutati come correttamente indicato da erwan

E poi, le imposte sulla casa di campagna, le calcolo come prima casa o come seconda casa, visto che per il venditore è una "seconda casa"?

Non è importante che per il venditore è una seconda casa, come giustamente scrive erwan:

le imposte si calcolano sempre dal punto di vista dell'acquirente;