Permuta di terreno edificabile

[ANNA DE CHIARA]

Salve, volevo conoscere la percentuale che mi spetta per un terreno edificabile per 900mc. In tal caso come faccio a capire quanto mi spetta dalla permuta? Come si fa il calcolo? Cosa si considera? Desumo che non possono darmi meno del valore del terreno che cedo, giusto?

Esempio, se il terreno è ubicato in una zona, in cui il valore commerciale è di 150,00 € al mq avendo un terreno in cui sono edificabili 1800mq il mio terreno vale € 270.000,00? quindi con il costruttore devo convenire una permuta per tale valore?

Vorrei avere qualche spiegazione in tal senso.

Grazie

 

[Daniele 78]

Esempio, se il terreno è ubicato in una zona, in cui il valore commerciale è di 150,00 € al mq avendo un terreno in cui sono edificabili 1800mq il mio terreno vale € 270.000,00? quindi con il costruttore devo convenire una permuta per tale valore?

Certamente, tuttavia per sapere se il valore al mq è quello corretto occorre farsi fare una perizia da un Tecnico. Sia sull'OMI che sulle Camere di Commercio, i valori anche se indicativi sono molto "di massima". Per un valore più corretto la stima è l'unica via.

 

[ANNA DE CHIARA]

Grazie Daniele,
ma ancora non mi è chiaro. Che vuol dire che la stima è l'unica via? Ciò che mi preme sapere, essendo io poco pratica in tale materia, per evitare che possono "fregarmi", ho la possibilità di avere un modo per capire se tra il valore che cedo e quello che mi propongono come permuta, come faccio a capire se la proposta che mi fanno è concrua? Se posso realizzare 900mc e si realizzano 3villette, mi potrebbe spettare una villetta? o è troppo?. oppure posso chuiedere il contante direttamente? scusami ma non ho le idee chiare.
Anna

 

[Daniele 78]

Che vuol dire che la stima è l'unica via? Ciò che mi preme sapere, essendo io poco pratica in tale materia, per evitare che possono "fregarmi", ho la possibilità di avere un modo per capire se tra il valore che cedo e quello che mi propongono come permuta, come faccio a capire se la proposta che mi fanno è concrua?

Proprio per non prendere fregature la stima è la cosa migliore. Il tecnico che farà la stima del tuo terreno (essendo pagato da te) farà i tuoi interessi, ovviamente dando un valore congruo a ciò sta valutando.
Tra i colleghi Geometri (chiedendo nel Collegio della tua città) ti verrano dati nominativi di esperti nella stima. Oppure puoi andare sul sito di Geoval (geometri Valutatori esperti) http://www.geoval.it/ per avere a disposizione nominativi a cui affidare la stima del tuo terreno.
ovviamente la stima si fa previo sopralluogo, analizzando sia le capacità edificatorie del tuo terreno (oltre alla posizione), sia del mercato di questi nella tua zona.

Se posso realizzare 900mc e si realizzano 3villette, mi potrebbe spettare una villetta? o è troppo?. oppure posso chuiedere il contante direttamente? scusami ma non ho le idee chiare.

Puoi chiedere quello che vuoi, però se vuoi avere un 'idea del "congruo" non puoi far altro che affidarti ad una stima del terreno.
Da li in poi la trattiva con un altro privato o con l'impresa che compra per costruire è un'altro paio di maniche, ma almeno hai un punto di partenza.
Posso dirti che contando la crisi edilizia del settore sicuramente i prezzi che potevano avere anni addietro i terreni sono scesi (sempre parlando della stessa zona) ma per avere "certezze" che tu chiedi la stima è l'unica via.

Hai capito il mio discorso???

 

[ANNA DE CHIARA]

Ora sicuramente ho capito qualcosa in più, Grazie
Ad ogni modo, a parere tuo, considerando la crisi, converrebbe non vendere?

 

[Daniele 78]

Ora sicuramente ho capito qualcosa in più, Grazie
Ad ogni modo, a parere tuo, considerando la crisi, converrebbe non vendere?

Ora come ora il valore di tutti gli immobili (fabbricati vecchi e nuovi) è sceso anche se girando per varie Agenzie ho notato comunque una ripresa, anche se molto molto lenta almeno qui da me.
I terreni edificabili vanno in conseguenza della richiesta di edifici, se il mercato dei fabbricati va in crisi quello dei terreni ad uso edilizio lo segue.
Qualcosa si sta muovendo, i segnali ci sono anche se non uguali in tutta Italia, ma bisogna pazientare un attimino ancora. A meno che non abbia bisogno di vendere a tutti i costi o non abbia la Banca che ti stressa per rientrare con i prestiti già oggi.

 

[ANNA DE CHIARA]

Capito, cmq grazie per le tue risposte, davvero esaustive. Buon lavoro. Anna

 

[Camillo49]

A mio avviso, la vendita/permuta può avvenire in due modi: 1) il valore commerciale del terreno è, ad esempio, 150 euro al mq; l'estensione del terreno è 900 mq; valore del terreno = 150 x 900 = 135.000 euro;
2) lo permuti con una percentuale (tra il 25 e il 30% - a seconda dell'appetibilità del posto) della costruzione che si può realizzare sopra (ti prendi parte della costruzione o valore equivalente.
Un chiarimento: tu hai scritto di 900 mc (metricubi) e 1800 mq (metriquadri). Qualcosa non funziona. Quanto è grande questo terreno e quale è l'indice di edificabilità?
Ciao

 

[Daniele 78]

Un indice di edificabilità di 0,5 (metri cubi su metri quadri è la normalità) 900/1800 =0,5. Però i 900mc realizzabili sono teorici, dipende tanto dalla conformazione di quel terreno, dalle altezze massime che può avere un fabbricato e dalle distanze dagli altri terreni quando abbiamo dei terreni con una conformazione "lunga e stretta". Sono sempre 1800 mq ma la cubatura sfruttabile realmente difficilmente è poi di 900mc.

 

[Gianco]

Altra cosa importante è sapere se è immediatamente edificabile o ricade in zona di espansione soggetta a piano di lottizzazione. In questo caso i tempi sono decisamente lunghi e l'investimento molto incerto.