Per affitto di monolocale 2^ casa a Roma a ricercatore assegnista universitario di nazionalità greca per durata 22 mesi. Che contratto conviene?

[giazeol]

Per affitto monolocale seconda casa arredato a Roma a ricercatore università di nazionalità greca per durata 22 mesi, che tipo di contratto conviene stipulare?

 

[uva]

Un contratto transitorio della durata max di 18 mesi utilizzando il modello ministeriale (Allegato B al D.M. 16/01/2017) e calcolando il canone secondo i parametri dell'Accordo Territoriale vigente a Roma.
I contratti transitori non si possono rinnovare/prorogare.
Alla scadenza si può stipularne un altro con lo stesso conduttore se, come nel tuo caso, permane ed è documentata l'esigenza transitoria.

conviene stipulare

Dal punto di vista economico conviene un contratto a canone libero della durata di 4 anni + 4, se il canone concordato risulta poco redditizio.
Molti locatori lo propongono agli studenti e ai lavoratori, stabilendo a favore del conduttore la possibilità di recesso anticipato con un preavviso breve e senza necessità di motivazione.
Ovviamente si rischia che l'inquilino non presenti disdetta al termine del suo periodo di studio/lavoro e rimanga nell'appartamento per una durata molto più lunga di quella preventivata se gli interessa continuare ad abitare in quell'immobile.

 

[giazeol]

Grazie per il consiglio. Con un contratto 4+4, che spese fiscali ci sono? e come versarle?Il conduttore quanto tempo prima deve dare disdetta e in che modo?

 

[giazeol]

Un contratto transitorio della durata max di 18 mesi utilizzando il modello ministeriale (Allegato B al D.M. 16/01/2017) e calcolando il canone secondo i parametri dell'Accordo Territoriale vigente a Roma.
I contratti transitori non si possono rinnovare/prorogare.
Alla scadenza si può stipularne un altro con lo stesso conduttore se, come nel tuo caso, permane ed è documentata l'esigenza transitoria.


Dal punto di vista economico conviene un contratto a canone libero della durata di 4 anni + 4, se il canone concordato risulta poco redditizio.
Molti locatori lo propongono agli studenti e ai lavoratori, stabilendo a favore del conduttore la possibilità di recesso anticipato con un preavviso breve e senza necessità di motivazione.
Ovviamente si rischia che l'inquilino non presenti disdetta al termine del suo periodo di studio/lavoro e rimanga nell'appartamento per una durata molto più lunga di quella preventivata se gli interessa continuare ad abitare in quell'immobile.

Con un contratto 4+4 che tasse si pagano e come?Il conduttore quanto tempo prima dei 22 mesi deve dare disdetta ?

 

[uva]

che tasse si pagano e come?

Dipende dal regime fiscale scelto dal locatore (la regola vale sia per i contratti liberi 4 + 4 che per quelli concordati).
In regime ordinario si paga l'imposta di bollo una tantum nel momento della registrazione, l'imposta di registro per ogni annualità (2% del canone di locazione, metà a carico del conduttore e metà a carico del locatore), l'imposta in caso di risoluzione anticipata (67 euro a carico del conduttore che invia la disdetta).

Quanto si paga - Portale Agenzia Entrate

Quanto si paga

www.agenziaentrate.gov.it

Quando si registra il contratto telematicamente con RLIWeb si scrive l'Iban su cui il sw addebita le imposte dovute.

L'imposta di registro per ogni annualità si versa con l'home banking compilando il mod.F24elide:

Come si paga - Portale Agenzia Entrate

Come si paga

www.agenziaentrate.gov.it

oppure comunicando con RLIWeb l'adempimento "annualità successiva" con addebito diretto sul proprio Iban.

Se si opta per la cedolare secca tutto ciò non si deve pagare.

 

[uva]

Per quanto riguarda le imposte sul reddito:

in regime ordinario si sommano tutti i redditi del contribuente, compreso quello da locazione, e si applica l'IRPEF progressiva per scaglioni. E' un regime che permette di usufruire di varie deduzioni dal reddito complessivo e detrazioni dall'IRPEF lorda. Si pagano anche le addizionali IRPEF regionale e comunale.

Invece la cedolare secca è una flat tax (non si può dedurre e detrarre nulla se non si hanno altri redditi soggetti ad IRPEF) con aliquota ordinaria 21% per i contratti a canone libero o agevolata 10% per contratti concordati stipulati in Comuni ad alta tensione abitativa come Roma. C'è anche un'aliquota 26% che riguarda gli affitti brevi turistici, ma a te non interessa.

Per valutare la convenienza della cedolare secca puoi usare un'app:

Calcolo Convenienza Cedolare Secca Affitti

Applicazione per calcolare facilmente quanto conviene la 'cedolare secca' sugli affitti, ossia l'imposta sostitutiva sui redditi da locazione.

www.avvocatoandreani.it

 

[uva]

un contratto 4+4 Il conduttore quanto tempo prima dei 22 mesi deve dare disdetta ?

Art. 3, c. 6 l. 431/1998:
Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Questa norma è derogabile a favore del conduttore.
Si scrive nel contratto che può recedere in qualsiasi momento senza necessità di alcuna motivazione con un preavviso breve, anche solo un mese.

 

[giazeol]

La ringrazio per gli utili chiarimenti. Vorrei sapere quanto costa l'imposta di bollo. Essendo docente con reddito annuo lordo di 28mila euro, mi conviene il 4+4 libero o il canone concordato?

 

[Nemesis]

quanto costa l'imposta di bollo

Per ogni copia da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

 

[uva]

quanto costa l'imposta di bollo

Dal sito dell'Agenzia delle Entrate:

Imposta di bollo​

Per ogni copia da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Con RLIWeb puoi registrare una sola copia del contratto di locazione.

mi conviene il 4+4 libero o il canone concordato?

Per decidere cosa ti conviene devi procedere come segue.

1) Calcoli il canone concordato applicando i parametri dell'Accordo Territoriale vigente a Roma. Il contratto concordato deve essere asseverato da un Sindacato dei proprietari o degli inquilini firmatario dell'Accordo, che controlla i calcoli.
Confronti il canone concordato con quello libero di mercato.
Per avere un'idea di quest'ultimo puoi fare una ricerca sui vari portali dei canoni richiesti sul mercato delle locazioni per immobili simili al tuo. Oppure rivolgiti ad un'agenzia immobiliare esperta in locazioni per una valutazione senza impegno e senza spese. Gli agenti fanno delle valutazioni gratuite visitando l'appartamento e dicendo qual è il canone libero a cui secondo loro si può affittare. Sta attento a non firmare niente e a non conferire alcun incarico all'agenzia.

A questo punto hai un'idea della differenza tra i due canoni.

2) Valuti, o fai valutare da un Caf/commercialista, la tua situazione fiscale complessiva e fai delle simulazioni: regime IRPEF ordinario o cedolare secca in entrambi i casi (canone libero e canone concordato).