Per affitti non pagati, è possibile fare decreto ingiuntivo anzichè dare sfratto?

[Franz]

ho affittato da 4 mesi il mio negozio a milano, che è diventato una pizzeria

l'attività va bene, e ci sono già anche dei potenziali acquirenti della attività, se mai venisse messa in vendita

il conduttore non vuole vendere, ma.....fino ad oggi non mi ha pagato la cauzione di 3 mesi(era prevista in contratto posticipata) e su 4 mesi di affitto ne ha pagato 1 solo....per quanto ne so, non si tratta di mancanza di soldi, ma di soldi investiti altrove......in pratica il conduttore in questi 4 mesi ha aperto altre 2 attività commerciali, e anzichè pagare me, ha pensato di usare i
'' miei soldi '' per aprire in giro nuove attività

in questa situazione verrebbe naturale pensare di iniziare la procedura di sfratto,
ma nel mio caso ho in mente un altra cosa...

vorrei fare cosi =

1)fare decreto ingiuntivo per i canoni impagati e la cauzione

2)una volta diventato esecutivo il decreto, pignorare la proprietà della pizzeria

3)vendere la proprietà della pizzeria ad uno dei potenziali acquirenti
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prima di fare questa cosa, e prima di minacciarla al conduttore, chiedo agli esperti se è fattibile

grazie a chi risponderà

 

[JERRY48]

Penso che la richiesta di sfratto sia una cosa primaria, alla quale si può aggiungere il decreto ingiuntivo tramite il giudice.
Il moroso può fare opposizione al decreto ingiuntivo con tutte le conseguenze giudiziali.
In mancanza di ciò, diventa esecutivo e si può richiedere il pignoramento dei suoi beni.

 

[Franz]

grazie Jerry48 della risposta

l'ultima cosa che chiedo è se il decreto ingiuntivo posso farlo subito, contemporaneamente al ricorso in tribunale per sfratto, oppure se devo per forza attendere la sentenza di sfratto....

aggiungo che mi risulta che le opposizioni a decreti ingiuntivi, quando si tratta di affitti non pagati, di norma non vengono accettate dal giudice...stessa cosa per le spese condominiali

 

[jerrySM]

Un'ulteriore informazione a riguardo le locazioni commerciali che invece non vale per quelle ad uso abitativo.
Vale il principio della "cristallizzazione dell'inadempimento", non si applica quindi il diritto alla conciliazione (cosa che invece accade per le locazioni ad uso abitativo), ne è possibile chiedere il cosiddetto "termine di grazia". Ossia anche se il locatario salda la morosità (addirittura anche se vi ha provveduto prima di comparire all'udienza per la convalida dello sfratto) il contratto viene dichiarato risolto per sua colpa.
In pratica se tu non ritiri lo sfratto anche se lui paga il contratto è risolto e lui deve liberare i locali.

 

[Franz]

jerrySM, io avevo letto che il conduttore commerciale viene sfrattato lo stesso, anche se paga i debiti, ma solo se paga o dice di pagare all'udienza di sfratto

se invece paga i debiti prima dell'udienza, non è più sfrattabile...è così??

 

[JERRY48]

La L. 27 luglio 1978, n. 392, quanto ai nuovi contratti, ha previsto la sanatoria della morosità per le sole locazioni ad uso di abitazione, cui si applica l'art. 5 della stessa legge, e tale sanatoria non è estensibile alle locazioni non abitative.
* Cass. civ., Sezioni Unite,28 aprile 1999, n. 272, Soc. Micheletti c. Soc. Soiltecnica, in Arch. loc. e cond. 1999, 397.

 

[jerrySM]

se invece paga i debiti prima dell'udienza, non è più sfrattabile...è così??

No, l'aver pagato i debiti prima dell'udienza non ha alcun effetto sull'esito dell'udienza stessa.

La notifica dell’intimazione con contestuale richiesta di convalida di sfratto contiene in sé implicitamente domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento. Da ciò consegue che, operando la c.d. “cristallizzazione”, a far data dalla notifica della domanda, l’adempimento tardivo non è più ammesso ex art. 1453 c.c. , salvo che il creditore rinunci ad avvalersi di tale effetto legale accettando il pagamento, purché esaustivo del credito originariamente inadempiuto e degli accessori di legge maturati.
Trib. Modena, Giud. Dott. Farolfi A., 6 giugno 2003

ed ancora:
In tema di locazione ad uso diverso da quello abitativo, il pagamento dei canoni dopo la notifica dell’intimazione dello sfratto per morosità, quand’anche effettuato prima dell’udienza per la relativa convalida, non è idoneo ad impedire la risoluzione del contratto (Nel caso di specie, il conduttore compariva all’udienza di convalida esibendo i pagamenti dei canoni intimati effettuati tramite bonifico bancario il giorno antecedente l’udienza stessa. In applicazione del principio di cui in massima, il Tribunale, disposto il mutamento del rito, ha dichiarato risolto il contratto).
Tribunale di Modena (Masoni R.), sentenza n. 195 dell’11 febbraio 2011

fonti:
Sfratto e cristallizzazione della morosità
La cristallizzazione dell’inadempimento nella locazione commerciale
http://www.giurisprudenzamodenese.it/?p=519


http://www.giurisprudenzamodenese.it/GM/2011-195.pdf

 

[key]

Beh non dimentichiamoci degli effetti fiscali della sentenza di convalida di sfratto,che ci permette di non pagare l IRPEF per i canoni no pagati.
I pignoramenti sono una conseguenza processuale troppo lunga...
Dai tempo al conduttore di pagare,ma con molto ritardo....
E'il fisco che pretende lo sfratto per morosita'.
Pagare tasse su canoni non percepiti non e'raccomandabile....

 

[Pitiuso]

ottenuta, sempre per un immobile commerciale, la convalida di un'intimazione di sfratto per morosità, l'imponibilità fiscale di quanto non percepito cessa dalla data della convalida o da quella che nella convalida è riconosciuto esser l'inizio del mancato pagamento dei canoni ?

 

[Franz]

i canoni, nel commerciale, vanno dichiarati fino alla data di convalida dello sfratto(esperienza personale)