Passaggio di Proprieta'

[Domenico Frustagli]

Buongiorno a tutti,
sono nuovo su questo forum (iscritto qualche gg fa) e ne approfitto subito per chiedere un Vostro supporto.
Sono gia' proprietario di un immobile in Lombardia (Prima Casa) e presto mio padre dovra' fare un passaggio di proprieta' per una casa che abbiamo in Calabria intestandola a me.
Visto che a fine mese dovro' recarmi giu' per discutere questa cosa volevo prima ascoltare diversi pareri cercando di capire innanzitutto quale sia la prassi da seguire (Donazione, Vendita o altro) e quale sia la migliore soluzione dal punto di vista economico. Purtroppo non ho un'idea precisa delle spese da sostenere quindi Vi chiedo aiuto anche in questo.
Inoltre, visto che mio padre vorra' continuare a viverci in quella casa (pur diventando io il proprietario), qual'e' l'accordo piu' idoneo da sottoscrivere? Comodoato ad uso gratuito o altro?
Grazie mille in anticipo per il Vostro aiuto.

 

[condobip]

Per per l'entità delle spese non saprei esattamente, comunque dovrai le spese notarili, se vuoi consultare una guida abbastanza valida a parer mio, guarda quì;
http://www.imprese.intesasanpaolo.com/portalImpn0/pdf/doss0905.pdf
Per favorire a tuo padre e farlo abitare in questa casa puoi affidarti all'usufrutto, così che le spese ordinarie saranno a suo carico;

cc Art. 1004.
Spese a carico dell'usufruttuario.
Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario.
Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione

Invece il comodato viene regolato da queste norme;
http://www.softwareparadiso.it/studio/art-comodato.htm#Art.1803

 

[griz]

il suggerimento dell'usufrutto è saggio, però è necessario capire quale sia l'esigenza che porta a trasferire la proprietà dell'immobile ora

 

[Domenico Frustagli]

Grazie per le Vostre risposte.
Per condobip: non capisco pero' quale sia la scelta da prendere fra donazione o compravendita
Per griz: non sto a spiegarVi il motivo perche troppo complicate ma e' necesario (anche se preferirei anche io evitarmi spese notarili, tasse o altro).
Grazie ancora

 

[griz]

l'approfondimento che chiedevo era legato al fatto che l'usufrutto è un diritto reale e potrebbe essere un problema per lo scopo che volete raggiungere
la differenza tra donazione e compravendita è che la donazione, non prevedendo un esborso di denato è più economica ma può essere impugnata da eventuali altri eredi e sopratutto può creare problemi su un'eventuale unteriore vendita a terzi che ricorrerebbero ad un mutuo
se sei figlio unico, non ci sono altri eredi, quindi non dovresti avere problemi

 

[massimo binotto]

Se sei figlio unico va bene la donazione, se invece hai altri fratelli e tuo padre non ha altri immobili, la donazione potrebbe venire impugnata alla sua morte, quindi per essere tranquillo dovrai procedere con la compravendita.

La differenza tra le due è che la prima è gratuita mentre la seconda dovrai far vedere il pagamento a tuo padre.

 

[Domenico Frustagli]

Grazie griz. Considera che sara' solo un cambio di proprietario. Almeno questa e' l'intenzione. Io saro' quello che paghera' IMI su seconda casa, spese straordinarie, ecc....
A mio padre lascerei solo le spese ordinarie e potra' viverci fino a quando sara' in vita.
Quindi mi sembra di capire che la scelta migliore (per non avere vincoli futuri) e' la compravendita, Ora la domanda e' ? Se mio padre mi sta sostanzialmente "regalando" un immobile come si fa l'atto di compravendita? Che cifra ? Zero Euro? Ovviamente immagino di no ma non riesco a capire questo passaggio.
Per Massimo Binotto e griz: non sono figlio unico.[DOUBLEPOST=1376897316,1376897281][/DOUBLEPOST]Sorry, IMU

 

[condobip]

Per Massimo Binotto e griz: non sono figlio unico.

Quindi la copravendita ch avevo indicato non è sbagliata, pur non immaginando che tu avessi dei fratelli o sorelle.
Alle volte salvarsi in corner è possibile

 

[griz]

se non sei figlio unico, la donazione va scartata a priori
dovrai dimostrare un versamento di denaro congruo per l'acquisto che farai, altrimenti anche la compravendita potrà venire impugnata da altri eredi al momento opportuno ipotizzando quello che reaqlmente state facendo che è evidentemente lesivo dei loro diritti, se non ci sono problemi particolari potrai sempre valutare l'opportunità di acquisire la nuda proprietà e lasciare a tuo padre l'usufrutto, il valore della comravendita sarà molto inferiore, lui fuirà come prima casa, l'IMU sarà ridotta ed eventualmente potresti rimborsarla, anche per le altre spese vi potete accordare

 

[massimo binotto]

Il valore minimo da dichiarare in atto ai fini della compravendita è il valore catastale, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale dell'immobile prima per 105 (per rivalutare gli estimi) e poi per 125.5.
Questo sarà anche quanto dovrai corrispondere effettivamente a tuo padre o con assegno o con bonifico da descrivere nell'atto in modo che i pagamenti siano tracciabili.

Poi possiamo discutere se il valore catastale è esiguo rispetto al valore reale dell'immobile, ma nessuno (ed in tal caso nemmeno l'Agenzia delle Entrate) ti potrà contestare nulla.