Il Prezzo Valore
Apartire dal primo gennaio 20061 è possibile regolare fiscalmente
alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale,
indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato
nell’atto.
Le finalità della norma, dalla quale
i consumatori e tutti i cittadini hanno solo
benefici, sono ispirate ad una logica
di trasparenza nella contrattazione immobiliare
e di equità nel relativo prelievo fiscale:
è ora possibile indicare il prezzo reale pattuito
e, al contempo, pagare le imposte relative all'atto
solo sul valore dell'immobile determinato
con i meccanismi di rivalutazione della rendita
catastale, così detta "valutazione automatica"2.
Il Notariato è stato, per oltre dieci anni, uno dei principali promotori
di questo meccanismo, chiamato prezzo-valore, ritenuto
idoneo a salvaguardare la totale legittimità degli atti di
cui il notaio garantisce la pubblica fede e a recuperare il senso
di una leale collaborazione tra lo Stato e i cittadini.
Le Associazioni dei Consumatori, che per missione istituzionale
perseguono questo senso di collaborazione civile, sostengono
fortemente la trasparenza dei contratti di vendita
immobiliare al fine di eliminare le zone grigie in cui i consumatori
e tutti i cittadini possono più facilmente subire abusi.
La norma sul prezzo-valore consente, in definitiva, la tassazione
del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore
catastale e, al contempo, l’emersione dei valori reali del-
le compravendite. Viene così meno ogni convenienza di dichiarazioni
dirette all’evasione fiscale (“simulazione del prezzo”),
e si elimina il conseguente rischio di riflessi negativi sulla
stessa efficacia civile dei trasferimenti immobiliari.
Deve riconoscersi la portata sociale del nuovo sistema: lo
Stato tende una mano ai cittadini, consapevole che nella prima
fase di applicazione delle norme potrà subire una riduzione
di introiti tributari nel settore; i cittadini devono costituzionalmente
comportarsi come tali, in quanto dalla emersione
dei corrispettivi reali emerge una più trasparente visione
del mercato e delle singole capacità contributive.
L’azione del Notariato e delle Associazioni dei Consumatori
sarà finalizzata all'illustrazione di questo nuovo sistema, degli
inconvenienti connessi alla prassi precedente, dei vantaggi,
non solo economici, della nuova norma e, ove se ne ravvisi
la necessità, dovrà essere anche di contrasto ai “cattivi
consiglieri” che, con
con motivazioni poco chiare, cercano di far
fallire la manovra.
A chi si applica il sistema prezzo-valore
Deve trattarsi di cessioni soggette ad imposta di Registro
(escluse quindi, le cessioni soggette ad IVA) nei confronti di
persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività
commerciali, artistiche o professionali. Sono quindi soggette
al prezzo-valore anche le cessioni effettuate da società,
imprese o enti, purché nei confronti di "persone fisiche" e
purché soggette a imposta di Registro (non IVA). In altre parole,
oltre a tutte le vendite in cui entrambe le parti sono
“privati”, sono soggette a prezzo-valore anche le vendite
fatte a persone fisiche, da cedenti non-soggetti IVA (associazioni,
fondazioni e simili), e anche quelle fatte, sempre a persone
fisiche, da società o imprese in regime di esenzione
IVA; ad esempio, le vendite fatte da imprese costruttrici o di
ristrutturazione poste in essere oltre i quattro anni dalla data
di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e le vendite
fatte da imprese che non hanno costruito o ristrutturato
l'immobile.
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L’ambito applicativo del sistema
prezzo-valore in base alle attuali norme
I beni che possono beneficiare del sistema prezzo-valore
Deve trattarsi di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze
(box, cantine, ecc). Come confermato dalla stessa
Amministrazione Finanziaria (Telefisco 2006) il regime di
favore si estende alle pertinenze senza limitazione di numero
e anche se acquistate separatamente dal bene principale,
purché risulti nell'atto di acquisto la destinazione
pertinenziale.
Il sistema vale anche per gli acquisti di abitazioni e relative
pertinenze che non possono godere delle agevolazioni “prima
casa”. Quindi anche chi acquista una seconda o terza casa,
dovrà pagare le imposte secondo le aliquote ordinarie, ma
potrà chiedere che la tassazione venga comunque effettuata
sulla base del valore catastale: il che costituisce comunque un
bel risparmio.
Quando si applica il prezzo-valore
Si ritiene concordemente che la nozione di "cessione" comprenda
